此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告（案外人）：甲公司

被告（申請執行人）：乙公司

第三人（被執行人）：丙公司

（二）案件背景

2019 年 5 月 6 日，甲公司與丙公司簽訂《購房意向協議書》，約定購買丙公司開發的北京市朝陽區（一號房屋）。2020 年 1 月 12 日，雙方簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，房屋面積 158.8 平方米，總價 15046618 元，甲公司已付清全款。購房目的為解決在京員工居住，房屋現由員工陳明實際居住。

（三）執行與異議過程

乙公司因與丙公司建設工程施工合同糾紛勝訴，2021 年 8 月 4 日，法院立案執行，并于2023 年 12 月 6 日續查封一號房屋及對應土地使用權。甲公司于 2024 年 2 月 20 日提出執行異議，4 月 1 日被裁定駁回，理由是甲公司為法人，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條關于“居住用房且買受人名下無其他住房” 的要求。甲公司不服，提起執行異議之訴。

二、爭議焦點

甲公司起訴資格問題：乙公司主張法院對房屋采取輪候保全未獲處置權，甲公司無權起訴；甲公司認為自身權益受損，有權提起執行異議之訴。

能否排除強制執行：乙公司依據物權公示原則，認為房屋登記在丙公司名下，法院有權查封；甲公司主張符合法律規定，其物權期待權應受保護。

甲公司是否屬于商品房消費者：乙公司認為甲公司是法人，購房人與居住人不一致，不滿足法律要件；甲公司則提供證據證明購房用于員工居住，應認定為商品房消費者。

三、案件分析

（一）起訴資格認定

法院已對房屋進行續查封，查封措施已實際生效，甲公司作為房屋買受人，其權益與執行行為直接相關，屬于利害關系人，依據法律規定有權提起執行異議之訴，乙公司關于輪候查封無權起訴的主張不成立。

（二）排除執行要件審查

合同有效性：甲公司與丙公司在法院查封前簽訂書面合同，合同內容涵蓋房屋基本信息、價款、付款方式等關鍵要素，且無證據證明合同存在無效情形，應認定為合法有效。

購房款支付：甲公司提供的銀行轉賬回單與丙公司出具的收據相互印證，轉賬時間早于查封時間，可證實已支付全部購房款。

消費者身份與房屋用途：雖然甲公司為法人，但購房目的明確為解決員工居住，且通過《公司聘任書》《股東決議》、電費繳費記錄等證據，證明房屋實際由員工陳明居住，同時陳明及其家屬名下無其他住房。結合相關法律解釋及先例，此種情形下甲公司可認定為商品房消費者，所購房屋符合“用于居住且無其他住房” 的規定。

四、裁判結果

法院判決停止對北京市朝陽區一房屋及其所對應范圍內土地使用權的強制執行。

五、案件啟示

企業購房規劃：企業以解決員工居住為目的購房時，應提前明確購房用途，通過內部決議、員工協議等方式固化證據，避免后續糾紛。

證據留存策略：交易過程中需完整保留合同、付款憑證、房屋使用證明等證據，尤其要證明房屋實際居住情況及購房人名下住房狀況，形成完整證據鏈。

法律動態關注：企業和個人應密切關注執行異議相關法律規定及司法解釋變化，理解法人作為商品房消費者的認定條件，及時調整經營和維權策略。