最近，關(guān)于實(shí)行現(xiàn)房銷售的消息和傳聞比較多。

這對于房地產(chǎn)行業(yè)的觸動比較大，各位需要高度關(guān)注政策的推進(jìn)情況。

比如，有消息稱，正在考慮對全國住房銷售方式進(jìn)行重大改革，要求開發(fā)商只提供現(xiàn)房銷售，而非采用預(yù)售模式，以重塑購房者對樓市的信心。但計劃還沒最終確定，是正在制定的房地產(chǎn)開發(fā)新模式的一部分；該方案僅適用于改革生效后出售的地塊，并將排除保障性住房項(xiàng)目；地方政府在實(shí)施過程中有一定的靈活性。

首先，消息是不是屬實(shí)？

我認(rèn)為大概率是屬實(shí)的。

也即國家相關(guān)部門正在研究改革期房預(yù)售制度，將更多的實(shí)施現(xiàn)房銷售。

現(xiàn)房銷售，箭已上弦

第一個層面，關(guān)注過去幾年方面的政策動態(tài)，就會知道這事肯定要干。

基本上從2015年2016年樓市進(jìn)入繁榮期之后，關(guān)于期房預(yù)售就開始進(jìn)行試點(diǎn)改革。

在樓市比較火爆的城市，或者是某個地塊土拍可能會比較火爆，為了抑制高房價房地價，相關(guān)部門就要求地塊出讓時附加條件：以后按照現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行出售。

過去十年，全國陸續(xù)有30個左右的地區(qū)在進(jìn)行試點(diǎn)改革；其中海南力度最大，2020年海南省宣布，在海南全部新出讓住宅用地，以后新建的房子都要按照現(xiàn)房銷售。

經(jīng)過過去十年、多個地區(qū)的試點(diǎn)之后，已經(jīng)積累了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)。接下去，這項(xiàng)改革向全國推廣，沒有懸念，只是時間早點(diǎn)晚點(diǎn)的問題。

注意一下去年來的政策表述：

2024年三中全會決定提出，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。去年底的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議表述：推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。

廢除預(yù)售制，乃大勢所趨

第二個層面，從長期來看，從住房制度改革層面來看，期房預(yù)售退出歷史舞臺，實(shí)行現(xiàn)房銷售乃大勢所趨。

我國的住房制度改革，有三個重要制度，一是土地批租制度，二是期房預(yù)售制度，三是住房公積金制度。

這三個制度，全部是從上個世紀(jì)九十年代開始實(shí)施的；其中土地批租和期房預(yù)售是借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，公積金制度是借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)。

全世界絕大部分國家，尤其是發(fā)達(dá)國家，實(shí)施的都是現(xiàn)房銷售制度。

道理也比較簡單，老百姓去買東西，一般都是買的成品，買了之后是立馬就可以使用的。

而過去30多年，我們國家買房子實(shí)施的是期房預(yù)售制度；很多家庭把資產(chǎn)的大部分都投入到一套房子當(dāng)中，但付款的時候買的卻是半成品。

先是付掉首付款，然后等銀行貸款下來，開始還銀行貸款利息，之后還需一年半到兩年，買房者才能夠收到房子。

這項(xiàng)制度在設(shè)計初期，是為了緩解開發(fā)商的資金難題。

因?yàn)榉扛某跗冢覈_發(fā)商很少，很多開發(fā)商都資金緊缺，預(yù)售制度可以降低開發(fā)商的融資成本、縮短資金回籠時間。

也可以說，開發(fā)商免費(fèi)使用了兩年左右的購房人的資金。

從住房改革開始到目前已經(jīng)30年了，我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)非常成熟了，已經(jīng)不需要大力的扶持了。

反過來，需要更多的來關(guān)注購房者，維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。

另外，近幾年，爛尾樓與保交樓，讓期房預(yù)售制度信譽(yù)受損。

2021年下半年全國樓市大幅降溫之后，很多民營企業(yè)陸續(xù)暴雷，房企沒錢了，項(xiàng)目停工現(xiàn)象比較突出。

很多買房人錢已經(jīng)付了，卻遲遲等不來交房；這種事落到微觀的某個家庭頭上，對他們來說就是天大的事。

所以，過去三四年，從國家到地方，保交樓成為非常重要的一項(xiàng)民生工程。

假如在2021年樓市大降溫之前，咱們已經(jīng)完成了由期房預(yù)售制度轉(zhuǎn)變到現(xiàn)房預(yù)售制度，那也就不會出現(xiàn)大量樓盤停工、爛尾等糗事了。

當(dāng)前改革時機(jī)并不算好

第三個層面，從短期的改革時機(jī)來看，全國大范圍甚至一刀切取消期房預(yù)售，當(dāng)前這個時機(jī)并沒有真正具備。

主要是因?yàn)椋@項(xiàng)改革短期會對于房企的資金鏈構(gòu)成沖擊；而當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場依然比較低迷，房企的資金壓力、運(yùn)營狀況，都處于歷史上最困難的時期。

如果這種情況之下，大范圍的實(shí)行現(xiàn)房銷售，我估計部分房企資金鏈會出現(xiàn)問題。

近兩三年，相關(guān)高層會議頻頻強(qiáng)調(diào)要防范重大風(fēng)險，其中最主要的領(lǐng)域就是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)風(fēng)險當(dāng)中核心就是房企風(fēng)險。

老楊認(rèn)為，這項(xiàng)改革應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)，但最好是等到房地產(chǎn)市場真正止跌回穩(wěn)的時候，才適合進(jìn)行全國大范圍的改革。

其實(shí)，近幾年樓市比較低迷，很多新房銷售困難，于是就有很多新房項(xiàng)目，由期房預(yù)售階段熬到了現(xiàn)房銷售階段。

比如2020年全國的新房銷售規(guī)模當(dāng)中，現(xiàn)房銷售占比只有13%；而到了2024年，占比已經(jīng)大幅增至31%。

客觀來說，這項(xiàng)改革的難度也在不斷降低。

這項(xiàng)改革終究是要落地的，這是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)，但我想那最好是比較全面的權(quán)衡一下各種利弊得失，再來決定在哪個時點(diǎn)開始大范圍實(shí)施。

最后，又有一則猛料

近日，信陽市住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》。其中明確，文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

這是除了海南之外，第二個全行政區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行現(xiàn)房銷售；也即新老劃斷，已出讓土地的項(xiàng)目仍實(shí)行預(yù)售，而新出讓土地項(xiàng)目則全部實(shí)行現(xiàn)售。

海南于 2020年開始全面實(shí)行新出讓土地項(xiàng)目現(xiàn)房銷售。但海南比較特殊，自2018年獲得自貿(mào)港的大紅包后，就反復(fù)表示要以壯士斷腕的精神，擺脫對房地產(chǎn)的依賴，且當(dāng)年就實(shí)行全島限購限售等嚴(yán)政；當(dāng)然，近二三年已經(jīng)陸續(xù)放開限購限售了。

小小的信陽，河南的一個弱三線城市，哪來勇氣繼海南之后，在全市取消期房預(yù)售？

背后，必有推手吧。

這預(yù)示著，一場席卷全國的住宅銷售制度大變革，正在來臨………