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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

正文前，給正在投資的老鐵們說(shuō)個(gè)事，大A最艱難的階段已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在正是看多做多的時(shí)候。一方面中米日內(nèi)瓦聯(lián)合聲明大超預(yù)期，毛衣戰(zhàn)靴子落地；

另外匯金等“平準(zhǔn)基金”托舉市場(chǎng)，指數(shù)難有下跌空間。外部擾動(dòng)全部落地，內(nèi)部業(yè)績(jī)雷釋放完畢，新一輪的上漲已經(jīng)開(kāi)啟。要信一定要早信，不要等到高位再來(lái)接盤(pán)。

不過(guò)目前市場(chǎng)分化也比較嚴(yán)重，對(duì)選谷要求較高。如果你接下來(lái)把握不好操作方向，給大家強(qiáng)烈推薦一位短線高手道哥。

他在公眾號(hào)4月分享的外貿(mào)，5月的軍軍，都吃了大肉，是目前圈內(nèi)最火的短線選手了。

強(qiáng)烈建議大家關(guān)注并星標(biāo)，第一時(shí)間看他盤(pán)前的選谷！

國(guó)央企大戰(zhàn)迎來(lái)終極戰(zhàn)局，頭部央企持續(xù)強(qiáng)者恒強(qiáng)，地方國(guó)企彎道超車(chē)，早期非市場(chǎng)化央企迎來(lái)尷尬局面，市場(chǎng)分化已經(jīng)呈現(xiàn)拉鋸戰(zhàn)。

頭部央企（保利、華潤(rùn)、招商蛇口）憑借AAA+信用評(píng)級(jí)獲得融資成本優(yōu)勢(shì)，形成"低成本資金-土儲(chǔ)優(yōu)化-銷售溢價(jià)"的正向循環(huán)。

地方國(guó)企（越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)）依托城投平臺(tái)土地注入，2022-2023年新增土儲(chǔ)中政府協(xié)議出讓占比超40%，實(shí)現(xiàn)非市場(chǎng)化拿地成本折讓。

近兩年來(lái)看，央企陣營(yíng)的變化最為明顯，一邊是持續(xù)虧損的老派：華僑城地產(chǎn)，大悅城控股，中交地產(chǎn)等陷入經(jīng)營(yíng)尷尬，急需要破局。

另外一派陣營(yíng)就是急速起飛與穩(wěn)步前進(jìn)代表，中國(guó)金茂的逆勢(shì)發(fā)展，從組織與產(chǎn)品研發(fā)方面破局，贏得了市場(chǎng)認(rèn)可。

市場(chǎng)下行，很多國(guó)央企仍然也沒(méi)逃得過(guò)魔咒，還沒(méi)來(lái)得及調(diào)整戰(zhàn)略，似乎就早已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳窗口期，很多耳熟能詳?shù)木揞^們也走在了懸崖邊緣。

地產(chǎn)一品塘也曾經(jīng)對(duì)中交地產(chǎn)有過(guò)詳細(xì)解析，中交地產(chǎn)作為中交集團(tuán)早期的唯一上市地產(chǎn)平臺(tái)，輝煌早已不在，如今已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)服務(wù)賽道。

隨著中交集團(tuán)入局綠城中國(guó)之后，綠城中國(guó)也迎來(lái)了中交集團(tuán)掌管的全盛時(shí)代，看來(lái)中交系確實(shí)還是要繼續(xù)深耕地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只不過(guò)扶持的是干兒子，非親兒子。

近期小編看到市場(chǎng)上很多一二線城市土地依然持續(xù)火熱，特別是上海，北京，杭州，成都，杭州，廣深等主流市場(chǎng)，改善豪宅類項(xiàng)目都迎來(lái)了熱銷趨勢(shì)。

第一季度開(kāi)始，中交集團(tuán)旗下另外一個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)已經(jīng)有點(diǎn)冒頭，作為中交集團(tuán)旗下的城投公司，中交城投似乎要接替中交地產(chǎn)，來(lái)了一個(gè)回馬槍。

中交集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)板塊的"換帥"動(dòng)作，折射出國(guó)資體系在房地產(chǎn)深度調(diào)整期特有的戰(zhàn)略騰挪邏輯。

中交城投的異軍突起并非偶然，而是集團(tuán)層面在"地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+城市運(yùn)營(yíng)"雙賽道上的重新卡位，其背后隱藏著三層深意。

從整體如今市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，產(chǎn)品與成本把控是其能夠穿越周期的兩大核心關(guān)鍵點(diǎn)，中交地產(chǎn)很多土地仍然是在高位招拍掛形式獲取，留下的坑較大。

自2019年之后，中交地產(chǎn)在“千億規(guī)模”的目標(biāo)下，拿地頗為激進(jìn)。統(tǒng)計(jì)顯示，中交地產(chǎn)在2020-2022年間的土地投資額超過(guò)千億元，直接帶來(lái)存貨攀升。

其中，2020年，中交地產(chǎn)土地投資額達(dá)到535億元，同比大增近177%，而當(dāng)年的全口徑銷售金額才533億元；

2021年，公司全口徑銷售額為560億元，當(dāng)年拿地金額卻達(dá)到388億元，是當(dāng)年行業(yè)當(dāng)中拿地最為激進(jìn)的房企之一。

另外一個(gè)方面，在產(chǎn)品營(yíng)銷體系化打造方面，中交地產(chǎn)仍然還沒(méi)有找到突破口，因此在雙重bug壓力下，中交地產(chǎn)未能挺過(guò)去就比較好理解了。

中交集團(tuán)顯然不可能只拿一手牌，作為國(guó)內(nèi)五大基建系超級(jí)央企平臺(tái)，旗下中交城投必須要占到C位了，依托一二級(jí)聯(lián)動(dòng)姿態(tài)強(qiáng)勢(shì)殺入主流戰(zhàn)場(chǎng)。

中交城投依托集團(tuán)基建優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)布局TOD綜合開(kāi)發(fā)（廣州橫瀝島等項(xiàng)目），年內(nèi)新增貨值中軌交導(dǎo)向型占比達(dá)67%。

這種"住宅歸上市平臺(tái)、綜合開(kāi)發(fā)歸城投"的切割，實(shí)則是將市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)與政策性任務(wù)分離。

就在2025年開(kāi)始，中交城投也開(kāi)始市場(chǎng)化掃貨，如今很多土地的出讓條件比早幾年高位時(shí)期還是優(yōu)質(zhì)許多，作為一家成立才10年的投資平臺(tái)，中交系也算下了血本。

可以看到，就在近幾個(gè)月，上海，杭州，廣州等熱門(mén)城市都能看到中交城投的身影，城市更新+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的雙劍合璧，確實(shí)在如今市場(chǎng)環(huán)境下更加具備前瞻力。

在地產(chǎn)產(chǎn)品打造方面，中交城投也找到自家的獨(dú)特開(kāi)發(fā)邏輯，比單純的住宅開(kāi)發(fā)更加具備產(chǎn)業(yè)屬性，能夠與城市發(fā)展同步。

圍繞“城市空間功能營(yíng)造和服務(wù)提升”，積極構(gòu)建“大交通、大城市”與科技、文化、產(chǎn)業(yè)融合的宜居宜業(yè)生態(tài)圈，整體經(jīng)營(yíng)質(zhì)量更加穩(wěn)健。

可以看到，不僅僅是中交系看到城投發(fā)展的重要性，就連華潤(rùn)置地，中建三局都紛紛布局城市更新業(yè)務(wù)，城投發(fā)展已經(jīng)作為很多央企發(fā)展的重要一面。

更加有意思的是，中交城投如今內(nèi)部有了一個(gè)更加響亮的口號(hào)：城市合伙人，這種以城市發(fā)展為內(nèi)核的綜合開(kāi)發(fā)邏輯，似乎也比較符合未來(lái)人居生活的進(jìn)一步升華。

在住宅產(chǎn)品打造方面，盡管很多項(xiàng)目所在地不是在寸土寸金的核心市區(qū)，但是其整體品質(zhì)感依然不弱，很多項(xiàng)目的操盤(pán)水平遠(yuǎn)超很多品牌開(kāi)發(fā)商。

布局上海的中交鳳啟虹橋，位于西南的中交·鳳棲首府，杭州的中交·江望云城等近期入市的項(xiàng)目，整體來(lái)看都代表著近幾年的主流審美標(biāo)準(zhǔn)，更加入了很多智能化模塊點(diǎn)綴。

可以看到如今行業(yè)正在面臨轉(zhuǎn)型，不僅僅是業(yè)務(wù)端口的投資轉(zhuǎn)型，更是各家房企組織與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的徹底重塑，強(qiáng)經(jīng)營(yíng)，輕資產(chǎn)，重產(chǎn)品成為各大房企重要抓手。

從開(kāi)發(fā)邏輯角度來(lái)看，傳統(tǒng)的依靠住宅土地紅利賺錢(qián)的時(shí)代早已經(jīng)過(guò)去，從"高周轉(zhuǎn)住宅"轉(zhuǎn)向"基建反哺地產(chǎn)"的長(zhǎng)期主義，或許也是國(guó)央企大軍一個(gè)不錯(cuò)的思路。

另外，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉，近期已經(jīng)有不少標(biāo)桿房企職業(yè)經(jīng)理人紛紛加盟了中交城投，或許一家職業(yè)化更高的央企平臺(tái)即將王者歸來(lái)。

今天就聊到這里，有中交城投有想分享的朋友，也歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點(diǎn)贊。

您的認(rèn)可，是對(duì)我最好的鼓勵(lì)

地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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