過去的一個多月，可謂讓國內各行各業猶如經歷了”過山車“。

　　從四月初的關稅大戰的揭幕，再到五月初的關稅戰的緩和，短短三十多天，國內的經濟產生了巨大的震動。

　　地產行業也不例外，在關稅戰的陰霾籠罩下，四月的消費情緒出現顯著回落，這也間接影響客戶的置業熱情。

　　根據明源營銷院統計的四月數據顯示，4月全國項均到訪數168組，項均認購14組，來訪及認購均下滑了20%，而相較于去年四月同期表現基本持平，漲幅基本在2-5%，市場延續止跌回穩的弱復蘇的態勢。

　　
數據來源：明源數字營銷院

　　當然，市場的回落也和供應有關，作為傳統非熱門月份，四月的低供應也讓市場表現出短暫的平淡。告別內容焦慮，輕松生成爆款腳本，點擊了解AI創意工場

　　可以說，本該是“銀四”的節點變成了“銅四”，不過在明源君看來，這也算是市場短暫的結構性調整，大家也不必太過驚慌。

　　那么四月樓市還給我們透露哪些信息？五一黃金周市場是否迎來回暖？接下來給大家做個解讀。

　　 核心城市認購降幅超20%

　　 蘇滬深甬等外貿城市受關稅戰影響大

　　從宏觀表現看，核心城市在此次市場調整中表現是最為敏感的。

　　首先，新房的項均認購環比跌幅最為明顯。

　　根據明源數據顯示，一線城市及三四線城市在四月項均認購下滑了15%左右，下滑幅度最高的主要是核心省會城市及二線城市，整體下滑幅度已經達到了23%；

　　這不難理解，一線城市（北上廣深）的強價格韌性讓市場的抗壓顯著，三四線城市由于長期處于低位，因此整體降幅不明顯。

　　反觀新一線城市及二線城市，由于市場需求及庫存參差，在此輪市場的分化就最為突出。

　　其中像重慶、成都、西安、杭州等省會城市，由于長期有高質項目托盤，市場需求規模影響不大，基本上能確保銷售平穩；而類似南通，中山，徐州，惠州等城市，由于高庫存的影響，導致降幅明顯，甚至已經突破了降幅50%以上。

　　從某種意義，市場的分化也會讓資本逐步向核心省會城市逐步轉移。

　　其次，二手房表現中，一二線城市認購下滑接近7成。

　　根據貝殼統計的四月份二手房數據，二手房成交也是大幅回落，環比下滑54%，同比下滑24%。其中，一線及新一線城市的下滑指數是最明顯的，環比下跌均超過了50%以上。

　　
數據來源：貝殼研究院

　　而關稅戰的影響也影響了二手房業主的拋售，從數據顯示，核心城市的一二線的城市拋售已經減少了20%以上。

　　此外，從二手房掛牌的價格看，市場持續以價換量，各能級城市也是同比普降5-10%，暫未出現企穩跡象，也就是說市場風險仍未解除。

　　在弱市之下，沒想到一個關稅戰牽一發而動全身，讓原本回暖的行情按下了暫停鍵。

　　最大的影響莫過于對美貿易城市，在此次關稅影響下，認購下滑表現十分明顯。

　　根據某機構統計的城市對美貿易依存度，深圳，蘇州，上海、寧波等占比均超過了10%，從市場反饋看，這些城市在四月的認購面積環比下滑均超過了20%以上，其中蘇州，寧波，上海的降幅都超過了40%以上。

　　此外，在4月開盤的城市中，這些外貿城市的開盤也是表現不盡如意。比如寧波，4月項目開盤去化僅有12%，比3月開盤去化大幅降低30%，再有深圳，蘇州，上海等城市，4月的開盤去化率相比3月也大降了20%；

　　雖說當下貿易戰已經處于緩和，但長周期看，貿易戰的風險仍未解除，市場仍具有“跳水”可能，這就需要更好地擴大內需，通過強有力的市場政策，方能在市場動蕩中更好地生存。

　　 五一市場表現冷淡

　　 更多表現為低基數的弱修復

　　過往，五一作為重要節點，房企會加大火力，爭取搶收業績。

　　不過從今年的五一市場表現看，由于中美貿易戰的緊張局勢，此次節前的政策紅利并沒有如期而至。在4月25日政治局會議上，中央提出整體基調以“穩”為主，未出臺大規模的刺激政策，導致市場相對冷淡，并沒有如預期火爆。

　　具體可以從數據可見，據明源數據調研，在五一期間，共計有8成的一二線城市表現上漲，且漲幅大部分在20-200%不等。

　　初看數據，似乎是呈現市場回暖局勢，不過仔細一看，大部分上漲的城市均是因為4月底的低基數導致的結構性修復，這些城市大部分為弱二線的城市，像許多熱門城市，比如上海，北京，杭州，長沙等在此次五一中跌幅都超過了20%以上。

　　此外，在同比的數據顯示，共計5成的城市同比有上漲，其中像許多高量級的省會城市，成交表現更不如去年五一，跌幅都超過了20%。

　　所以說看似市場正逐步回暖，但其實整體缺乏回暖的動力，仍處于處于弱修復的態勢。

　　不過盡管五一市場表現平平，也有部分高量級城市在此次五一中異軍突起，主要是兩類型的城市：

　　一類是廣州，西安等，由于新規項目的加持，市場具有較高熱度，去化表現優異。

　　比如廣州的保利天奕，作為新規產品，使用率超120%，4月25日首開，當日認購就已經達到了百套以上，在五一的持銷期每日成交4-5套；另外像合肥的四川邦泰悅九章，西安的金茂璞逸東方，這些項目均是在五一期間開盤，去化上均有不俗的表現。

　　第二類是通過渠道帶客，高傭金，特價房的方式實現以價換量，比如川渝地區的成都，重慶等。點擊了解，AI內容生產百寶箱

　　據克而瑞數據反饋，在今年五一，成都成交超過15套的熱盤項目中，超過一大半的項目渠道占比接近了八成以上，這已經遠遠超過普通一線城市渠道占比60%的均值；

　　而在重慶，五一期間中介帶客的跳點來到了5-6%，另外還通過大量的特價房，贈送家電和物業費等隱形降價手段，導致市場成交火熱。

　　總的來說，在缺乏政策紅利加持及供應縮量下，今年五一還是缺乏亮眼表現，不過所幸的是，市場并沒有出現大幅降價行為，接下來的五月，隨著關稅戰的緩和，疊加一攬子金融政策發力，預計市場回暖才是正式開始。

　　不可否認的是，地產的高品質時代已經來臨，市場的高端改善需求愈加強烈。

　　據明源數據調研，今年4月中高及高端產品（120㎡以上）成交同比去年同期上漲2%，而像剛需型產品（90㎡以下）成交下滑4.7%，市場改善品質產品占比逐步增加。

　　隨著五一后，“好房子”的政策終于落地，而這一新政也間接地把地產的產品力推向了新的高潮，高端改善市場也會迎來更高的發展機遇。

　　而房企在高端改善賽道的發力，也逐步讓市場呈現出兩個新的趨勢：

　　首先，市場逐步凝聚為“十城十聚”的局面。

　　從今年開局來看，市場始終圍繞著幾個關鍵詞”地王熱，銷售火，央企牛“，不過從全局來看，這種火熱的市場局勢更多是表現在一小撮的城市，主要包括北上廣深，及成都，杭州，蘇州，西安等華東沿海及中西部核心城市。

　　雖說全國一直在倡導品質時代，不過從反饋來看，這些城市才是高端改善資本的主戰場，未來也成為房企重倉的核心。

　　這種高端市場的高度聚集在市場上也有明顯的顯現。

　　比如，在今年4月的成交占比中，成都、西安、杭州在140平以上以上產品均位居榜首，成交套數超過了600+，和其他新一線城市還是拉出了明顯的差距。

　　高端市場的興起，讓這些省會城市逐步成為香餑餑，未來也不會只有一線城市“一枝獨秀”的局面。

　　其次，好房子成為線上營銷重要內容輸出的發力錨點。

　　好房子的新政落地讓市場產品創新推向新的高潮，也逐步成為品牌宣傳的重點內容輸出。

　　尤其在當下線下營銷表現平平，更多房企開始從線上爭奪流量，因此需要更好的話題點。

　　從今年4月的熱點短視頻看，不少房企開始著力“好房子”短視頻發布，成為產品力輸出重要發力錨點。AI創意工場，天天有內容，周周有爆款

　　比如根據明源數據調查，在4月熱門視頻中，前20的內容更多是圍繞“好房子”話題而輸出的產品介紹，豪宅圈層等，包括像綠城，龍湖，越秀等頭部房企，都在紛紛輸出這類話題內容。

　　之前明源君就說過，線上獲客的效果已經成為營銷體系能力轉型的重要風向標，而這些“好房子好項目”也勢必會成為更具火爆的流量，未來它的流量競爭愈加白熱化。

　　總結：

　　總的來說，4月及五一市場表現相對3月還是稍遜一籌，受制于國際形勢的發展，市場仍處于弱復蘇的態勢，不過整體還是動態穩步向前，隨著后續政策的逐步加碼，疊加國際形勢的緩和，相信市場會逐步走向正軌，也將會走出一波新的行情。