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北京朝陽新地王，有了新消息。

5月13日，北京茂越置業(yè)有限公司和北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，分別發(fā)布了招標計劃。

事關平房鄉(xiāng)黃杉木店地塊的施工和監(jiān)理招標。

1、茂越置業(yè)為2107-01住宅、2107-02托幼地塊招標，總建筑規(guī)模約11.645萬平方米，其中地上8.29萬平方米、地下3.354萬平方米，投資估算6億元。

2、興昶地產(chǎn)為2107-03地塊招標，總建筑規(guī)模約21.56萬平方米，其中地上14.11萬平方米、地下7.44萬平方米，投資估算10.778億元。

它們的預招標公告發(fā)布時間，都是2025年06月13日。

4月28日，“中建智地+中國金茂+越秀地產(chǎn)+朝開公司”聯(lián)合體，以底價126億元摘得上述地塊包。

其中，2107-01、02、03地塊在平房鄉(xiāng)，2107-022902-73商業(yè)地塊在孫河鄉(xiāng)。

這是一起典型的土拍“肥瘦搭配”案例。（詳見《北京126億地王，隱現(xiàn)“地頭蛇”》）

平房鄉(xiāng)地塊“很肥”，在五環(huán)內(nèi)，西邊離朝陽大悅城約1公里，且地塊足夠大。

孫河鄉(xiāng)地塊“很瘦”，建面5.8萬平米，在北五六環(huán)之間，地價6.41億元，如果加建安成本，至少花10億元。

為了讓競得人有更大的自由度，朝陽區(qū)方面松了點繩子。

對競得人成立項目公司的有關要求，做了調(diào)整。從原來只能在宗地所在地，成立一家項目公司，變成“成立能夠獨立承擔責任的項目公司”。

于是，兩個招標主體茂越置業(yè)和興昶地產(chǎn)浮現(xiàn)了。但孫河鄉(xiāng)地塊的主體尚不清楚。

從兩個項目公司的招標計劃里，可以發(fā)現(xiàn)一些有價值的信息。

1、茂越置業(yè)負責平房鄉(xiāng)北地塊，“茂”和“越”字，分別源自中國金茂和越秀地產(chǎn)的公司名。

由于金茂在三間房操盤了金茂滿曜，平房鄉(xiāng)項目大概率是越秀操盤；之前有傳聞，金茂負責設計，越秀負責銷售，可信度很高。

2、興昶地產(chǎn)沿襲北京宸園的項目公司“興鼎地產(chǎn)”的取名風格，一看就是中建智地全盤操盤。

興鼎地產(chǎn)由中建智地和朝陽區(qū)國資朝開公司，分別持股97%和3%。

一個新問題來了。這兩家公司的股權比例如何？

由于它們正在注冊中，無法知曉股權情況。

從最簡單的操作模式看，四家公司在三個地塊中的持股比例，最好是一致的，不要出現(xiàn)A地塊多了，B地塊少了的現(xiàn)象。

有關雙子座股權比例不一致的問題，越秀地產(chǎn)北京總經(jīng)理董毅，應該深有體會。

他是海淀功德寺和樾玉鳴和和樾望云的法人，越秀分別持股50%和35%，另外的股東是綠城和華潤置地。

如何平衡建安成本、裝修標準、推盤節(jié)點等，都需要高超的端水能力。

幸好，董毅在兩邊掌舵，令最終的結(jié)局是相對圓滿的。為了協(xié)調(diào)好這兩個盤，他應該是蛻了一層皮。

現(xiàn)在，董毅在平房鄉(xiāng)又遇到了雙子座，相信他也不愿意再看到兩個盤，股東不同的局面。

眼前的例子，臻澐和建發(fā)海晏正在明爭暗斗，相互攻訐。(詳見《雙子豪宅，迷霧重重》

人心齊，泰山移，才是打勝仗的前提。

平房鄉(xiāng)地塊南北區(qū)只隔了一條亮馬廠南街，它們要盡量減少產(chǎn)品重合的比例。

舉兩個例子：功德寺雙子座的面積段重合度達到80%——139平米和178平米戶型；海淀朱房村的臻澐和建發(fā)海晏，面積段重合度約70%——180平米至270平米。

前不久，中建智地已經(jīng)透露出零星的產(chǎn)品信息：140平米至300平米。這些全是改善型產(chǎn)品，單指南地塊，還是南北地塊加在一起，沒有明說。花姐就不跟風瞎猜了。

有關定價問題，倒是可以多聊幾句。

從樓面價來算，平房鄉(xiāng)地塊約5.4萬元/平米，如果攤上孫河鄉(xiāng)地塊，住宅樓面價應該在6萬元/平米。

有人喜歡拿它和三間房的保利朝陽天珺和金茂滿曜比，后二者樓面價約5.16萬元/平米。

平房鄉(xiāng)南地塊與保利朝陽天珺距離約3公里，一個五環(huán)內(nèi)，一個五環(huán)外。它們樓面價相差8000元/平方米左右。

花姐預計，平房鄉(xiāng)項目售價在9.5萬元-10萬元/平米，保利朝陽天珺的售價在8.3萬元-8.5萬元/平米。它們有一定的競爭，但相互影響不大。

實際上，平房鄉(xiāng)項目最大的對手是自己，體量高達22.4萬平米，而北京宸園+中海萬吉玖序，加起來不過18萬平米。