前兩天，我們實探了海珠區的君曜府。（）

評論區網友除了吐槽項目的戶型之外，也對項目的居住環境提出了質疑，認為靠地段賣高價的時代已經一去不復返。

再加上今年海珠區十來個新盤同臺，市場競爭十分激烈。

還未取證的君曜府，一開場就比“姐妹盤”君熙府，還要難...

｜圖源：后臺留言

壹

事實上，君曜府的開發困局，幾乎是從一開始就注定了。

在2013年拿地的時候，出讓文件中就提到地塊內部還有一戶拆遷戶還未辦妥《房地產權證》。

并且，地塊內部的臨時建筑以及場地還對外出租，租期不定。

特別是拆遷補償問題，如果未能及時解決，將會對地塊的開發造成極大的阻礙。

｜圖源：廣州規自局

根據愛企查信息顯示，君曜府的開發商——和聯地產，至今共涉及司法案件145個。

其中拆遷補償糾紛占了一大部分，絕大多數發生在2013-2015年期間。

這個時間，恰好是和聯地產在2013年拿下君曜府地塊之后的兩三年。

這也解釋了為什么君曜府拿地多年才有動作的一部分原因。

甚至，直到今年1月份，和聯地產還因為房屋拆遷安置補償合同糾紛，成為被執行人。

｜圖源：企查查

樓市君在陽光家緣上查到，目前和聯地產相關的預售證僅有鳳樂雅軒以及翰雅明軒兩個，并不包括君曜府。

而根據廣州市的最新規定，如果是裝配式建筑，在完成主體1/10后，即可拿證。

按照網上信息，君曜府在今年初已經封頂，早已超過了1/10的進度。

參考白云佳兆業城市廣場、南沙升龍臻府等等，都是因為拆遷補償未談妥，導致的項目停滯。

或許，君曜府遲遲未拿證，就有拆遷補償糾紛的原因。

｜圖源：廣州住建局

貳

當然，如果只是君曜府一個項目如此，可能并不能說明什么問題。

樓市君也順手查了一下和聯地產開發的其他項目的情況。

根據信息顯示，和聯地產成立于1993年，注冊資本10200萬元，主營業務除了房地產開發之外，還有裝修、物業服務、零售貿易等。

｜圖源：愛企查

除了君曜府之外，海珠區的鳳樂雅軒、越秀區的翰雅明軒、君熙府等，甚至還包括了白云區的永泰汽車城，都是和聯地產直接或者間接參與開發的項目。

眼尖的讀者可能發現了，這些項目其實都有點歷史。

比如說鳳樂雅軒地塊是2002年出讓的、翰雅明軒則是2004年，君熙府土地證甚至是1997年的！

這么看，2013年拿地的君曜府，反而是最“年輕”的那一個。

｜君曜府實拍

｜廣州樓市發布 制

目前，除了君曜府之外，和聯地產在越秀區還有一個在售的姐妹盤——君熙府。

該項目在2023年9月8日開放了體驗館，并在2024年4月21日開盤。

項目開盤前吹風10萬+，開盤首推價格卻低至6萬+/平，幾乎與越秀南地塊的樓面價相同。

然而，在寸土寸金的越秀區，這樣的優惠價格卻并沒有多少買家買單。

根據陽光家緣統計，目前君熙府拿證114套，僅網簽了45套，差不多一個月賣了不到4套。

這個數據背后，其實就是代表著“唯地段論”的消退。

除了產品之外，買家越來越看重的是整個項目的綜合實力。

｜圖源：廣州住建局

這也是為什么，君曜府吹風5.2-5.8萬/平會讓買家感到詫異。

不可否認的是，君曜府本身的地段條件確實優越。

學鐵商齊全，高層還有可能瞰江。如果放在唯地段論的年代，確實可以說是樓市的硬通貨。

但地塊本身以及開發商的實力限制，也注定君曜府沒有賣改善價格的基礎。

因此，在新盤紛紛重構區域價值、新規超100%使用率新盤的沖擊的市場之下，君曜府想要突圍，最關鍵是要給到買家誠意。

｜海珠航拍

｜廣州樓市發布 攝

樓市君還留意到，和聯地產開發的其他項目，進入二手市場后，也沒有價格優勢。

比如海珠區的鳳樂雅軒，目前的二手成交均價僅有3萬左右。

同板塊、同屬于小盤范疇的源海御苑和逸藍華庭成交價都要高上不少，后者的樓齡甚至比鳳樂雅軒還要高6年！

如果對比同板塊的大盤富力現代廣場和光大花園，這個價差會更加明顯。

｜廣州樓市發布 制

而即便是越秀區的翰雅明軒，最新的二手成交價約62191元/平。

對比隔壁華曦大廈70279元/平的最新成交價，也存在約8000元/平的差距。

｜圖源：貝殼找房

當然，君曜府喊價5字頭，或許也是無奈之舉。

拿地12年，前期土地款算上每年的利息，幾乎都能讓項目的樓面價從1.5萬/平翻個倍。

再加上土建、裝修成本，留給君曜府的利潤空間，確實也不大了。

更何況，今年海珠西部十來個新盤同臺競技，多個項目都選擇了讓利購房者。

君曜府面臨的市場競爭，遠超去年的“姐妹盤”君熙府。

據悉，項目即將在月底開盤，樓市君也將持續關注~