從2024年10月開(kāi)始到今年2月，上海樓市經(jīng)歷了近5個(gè)月的庫(kù)存下降。

　　從2月份至今，上海樓市的庫(kù)存又回到了相對(duì)高位水平。

　　在這一降一升之后，上海樓市的分化再次加深。

　　我們對(duì)比了去年9月以來(lái)的數(shù)據(jù)變化，發(fā)現(xiàn)：

　　原本是跌的最慘，被噴的最狠的房子現(xiàn)在的表現(xiàn)居然“最穩(wěn)”。

　　反而是大家公認(rèn)的“好房子”，可能真正的苦日子還在后頭。

　　上海樓市的復(fù)雜遠(yuǎn)超想象。

　　這些新趨勢(shì)，請(qǐng)務(wù)必引起重視。

　　尤其是正在 賣房的房東。

　　趨勢(shì)一：老破小可能最先企穩(wěn)

　　我們研究院通過(guò)觀察不同類型產(chǎn)品在不同時(shí)點(diǎn)的數(shù)據(jù)變化。

　　（2024.9庫(kù)存高位→2024.12庫(kù)存低位→2025.4庫(kù)存高位）

　　得到的結(jié)論是：

　　市區(qū)老房子表現(xiàn)最優(yōu)，有機(jī)會(huì)成為最先企穩(wěn)的產(chǎn)品類型。

　　郊區(qū)次新房表現(xiàn)最差，有機(jī)會(huì)成為接下來(lái)領(lǐng)跌的產(chǎn)品，后面可能還有苦日子。

　　因?yàn)槭袇^(qū)的老破小庫(kù)存一直在減少，價(jià)格跌幅最小，租售比也有優(yōu)勢(shì)。

　　房外房研究院制圖

　　圖中對(duì)于不同類型產(chǎn)品的口徑是這樣的：

　　市區(qū)：中環(huán)內(nèi)；郊區(qū)：外環(huán)外。

　　次新：2000年以后；老房子：2000年以前。

　　總結(jié)一下圖中4個(gè)指標(biāo)：

　　1、掛牌量：按漲幅排序，市區(qū)老房子最少。

　　郊區(qū)次新房>市區(qū)次新房>郊區(qū)老房子>市區(qū)老房子

　　2、成交量：按跌幅排序，郊區(qū)次新房下滑最嚴(yán)重。

　　市區(qū)老房子 <市區(qū)次新房<郊區(qū)老房子<郊區(qū)次新房< pan>

　　3、掛牌價(jià)：按跌幅排序，郊區(qū)老房子降的最多。

　　市區(qū)老房子 <市區(qū)次新房<郊區(qū)次新房<郊區(qū)老房子< pan>

　　4、租金回報(bào)率：按高低排序，次新房整體偏低。

　　市區(qū)老房子≈郊區(qū)老房子>郊區(qū)次新房>市區(qū)次新房

　　上海置換、買(mǎi)賣房有問(wèn)題，先問(wèn)觀觀?

　　今日前10位粉絲，免費(fèi)1V1咨詢！

　　掃碼?留言你的難題，獲取專家定制方案！

　　趨勢(shì)二：次新房居然比老房子還難賣

　　去年9月到12月這段時(shí)間，可以說(shuō)是全上海的庫(kù)存普降。

　　老房子是最受益的，成交基數(shù)大，價(jià)格便宜，可以說(shuō)掛牌的趕不上成交的。

　　但是今年以來(lái)，次新房有了很大變化。

　　屬于是成交的趕不上掛牌的。

　　房外房研究院制圖

　　如果轉(zhuǎn)化成去化周期看，會(huì)更清晰。

　　目前，上海全市的去化周期在24個(gè)月左右，相比最高峰已經(jīng)是有大幅回落。

　　2024年2月是上海去化周期達(dá)到最高峰，約31個(gè)月。

　　具體來(lái)看：

　　1、郊區(qū)次新房去化周期達(dá)到了28.1個(gè)月，超過(guò)了市區(qū)次新房的26.7個(gè)月，是當(dāng)前去化周期最長(zhǎng)的品類；

　　2、市區(qū)老房子去化周期19.1個(gè)月，低于郊區(qū)老房子的23.5個(gè)月，是當(dāng)前去化周期最短的品類；

　　雖然市區(qū)老房子在所有產(chǎn)品類型中去化周期最短，但是低于20個(gè)月只能勉強(qiáng)算是比較中性的水平。

　　市場(chǎng)情況還沒(méi)有到樂(lè)觀的地步。

　　只有低于10個(gè)月了，對(duì)價(jià)格上漲支撐度才比較高。

　　房外房研究院制圖（去化周期=當(dāng)月在掛房源量/近6個(gè)月成交量）

　　次新房的變化我認(rèn)為有兩方面原因。

　　一是遠(yuǎn)郊次新房?jī)r(jià)值大幅度滑落。

　　接盤(pán)人減少，但是想趁著小陽(yáng)春出貨的人越來(lái)越多。

　　二是核心地段的一些次新房在過(guò)去幾個(gè)月里確實(shí)成交有起色。

　　導(dǎo)致房東信心起來(lái)了，尤其是還有少數(shù)漲價(jià)成交的案例。

　　手里次新房還不錯(cuò)的房東必然會(huì)有“惜售”的情況出現(xiàn)。

觀觀詳細(xì)分析：

上海的房子是賣是留？

　　趨勢(shì)三：市區(qū)老房子快要跌不動(dòng)了

　　從掛牌價(jià)來(lái)看，去年9月以來(lái)的掛牌價(jià)跌幅是逐漸收窄的。

　　全市從-1.5%，變?yōu)?1.3%。

　　其中市區(qū)老房子去年12月至今年4月的掛牌價(jià)跌幅只有0.8%。

　　相比之下，郊區(qū)的跌幅還在擴(kuò)大。

　　郊區(qū)老房子在今年繼續(xù)跌了2.5%。

　　是所有品類里面跌幅最大的。

　　現(xiàn)在的郊區(qū)老房子的房東應(yīng)該是心里接受能力最強(qiáng)的。

　　如果你正在買(mǎi)這類房子，不要怕，大砍刀上去砍，他們都有心理準(zhǔn)備。

　　房外房研究院制圖

　　從更細(xì)的顆粒度，掛牌價(jià)月度“同比增速”來(lái)看：

　　截至到2025年4月，市區(qū)老房子-4.9% <市區(qū)次新房-5.3%<郊區(qū)次新房-7.6%<郊區(qū)老房子-8.7%。< pan>

　　房外房研究院制圖

　　拉長(zhǎng)時(shí)間線，可以看到：

　　從2024年4月以來(lái)，同比增速的跌幅出現(xiàn)轉(zhuǎn)折信號(hào)；

　　從2024年9月以來(lái)，所有類型的產(chǎn)品跌幅不再創(chuàng)新低。

　　市區(qū)次新房與郊區(qū)次新房的價(jià)格波動(dòng)相近，是波動(dòng)變化最大的產(chǎn)品。

　　郊區(qū)老房子是掛牌價(jià)止跌最不明顯的。

　　像金山石化的老破小依然是一月更比一月低。

　　市區(qū)老房子反而是價(jià)格波動(dòng)最穩(wěn)健的一類產(chǎn)品。

老破遠(yuǎn)房子還沒(méi)賣掉！降價(jià)也沒(méi)客戶？賣房

太痛苦

　　趨勢(shì)四：次新房租售比還很低

　　全市的租售比是有所提升的。

　　去年大概1.7%左右的水平，今年已經(jīng)到了1.8%。

　　市區(qū)老房子和郊區(qū)老房子的平均租售比是最高的。

　　畢竟市區(qū)租金高，郊區(qū)房?jī)r(jià)低跌的狠。

　　市區(qū)次新房回報(bào)率最低，雖然租金高，但掛牌均價(jià)約為市區(qū)老房子的1.2倍，約為郊區(qū)次新房的2.5倍，并且物業(yè)費(fèi)水平也很高。

　　房外房研究院制圖

　　從箱體圖的形狀來(lái)看：

　　老房子的箱體都比較長(zhǎng)，數(shù)據(jù)比較離散，回報(bào)率的分化較大。

　　房子的裝修情況，離地鐵遠(yuǎn)近，生活便利度等等對(duì)租金都有很大影響。

　　次新房的箱體比較扁平，數(shù)據(jù)比較集中，尤其是市區(qū)，地段差異拉開(kāi)沒(méi)有那么大。

　　房外房研究院制圖（樣本量約為2.5W套在租房源）

　　次新房租售比低可不是個(gè)好消息。

　　在沒(méi)有房?jī)r(jià)大幅上漲的預(yù)期背景下，那就意味著房?jī)r(jià)可能還有下跌空間。

　　比較典型的郊區(qū)次新板塊現(xiàn)在的掛牌量是一飛沖天的狀態(tài)。

　　并且在微觀層面，小區(qū)的在掛價(jià)格要低于最近的成交價(jià)格。

　　房外房研究院制圖

　　考慮到2026年，限售新房解禁，投資客拋盤(pán)次新房還是有壓力的。

　　最后

　　當(dāng)下上海樓市確實(shí)在持續(xù)向好。

　　只不過(guò)這種恢復(fù)還比較脆弱，仍在努力止跌之中。

　　但是不同資產(chǎn)間的分化是越來(lái)越明顯。

　　樓市的變化決定沒(méi)有人可以輕松躺贏。

　　無(wú)論買(mǎi)房賣房都要抓緊趨勢(shì)。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。