有時(shí)候，你看似樓市平平常常，但變化已經(jīng)出現(xiàn)。

三個(gè)月不到，當(dāng)我們（公眾號(hào)：四海為家）再次針對(duì)西安目前市場(chǎng)主流項(xiàng)目的得房率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)建筑面積=實(shí)得面積的稀缺現(xiàn)象已經(jīng)常態(tài)化。

西安住宅

得房率被越卷越高

從十幾個(gè)到二十幾個(gè)再到如今的近四十，從不到100%再到超過(guò)100%，這是西安樓市近一年以來(lái)樓盤高得房率的變化數(shù)據(jù)。

去年6月底，16個(gè)項(xiàng)目擁有得房率超90%；今年2月底，26盤得房率在100%左右，甚至出現(xiàn)個(gè)別得房率超過(guò)120%的戶型，讓西安的住宅贈(zèng)送率再升一個(gè)臺(tái)階。

而最近，隨著諸多新盤的亮相入市，當(dāng)我們（公眾號(hào)：四海為家）再次梳理≥100%得房率的住宅項(xiàng)目和戶型時(shí)，發(fā)現(xiàn)也已經(jīng)有接近40盤的戶型設(shè)計(jì)得房率超100%，包含84個(gè)戶型，其中得房率≥115%的戶型占比在21%。

而這些還只是目前市場(chǎng)上正在熱銷中的樓盤，還有一些樓盤銷售過(guò)半所剩房源不太多的項(xiàng)目，這次并未計(jì)算。

從這樣的數(shù)據(jù)變化以及這樣短時(shí)間的變化來(lái)看，能發(fā)現(xiàn)房企在社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，除了以往卷大門、卷會(huì)所，更開(kāi)始注重產(chǎn)品形態(tài)以及戶型空間獲得感上的內(nèi)卷。

其實(shí)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，這是一件好事兒，畢竟大面積的贈(zèng)送意味著相同建面之下更高的空間使用率，同時(shí)相同的戶型價(jià)格，買到大出一倍的面積，購(gòu)房性價(jià)比瞬間被拔高。

例如，花語(yǔ)博悅建面120㎡戶型實(shí)際可以達(dá)到近150㎡的使用空間；又例如秦風(fēng)雅頌，用建面137㎡的戶型設(shè)計(jì)出實(shí)得208㎡的空間。

回到目前我們（公眾號(hào)：四海為家）統(tǒng)計(jì)的這些高得房率項(xiàng)目來(lái)看，主要分布在8個(gè)區(qū)域，其中有30%的項(xiàng)目是純新盤，暫未進(jìn)行價(jià)格公示，不過(guò)從這些純新盤的得房率來(lái)看，也是逐步走高，值得大家保持關(guān)注。

再來(lái)看得房率≥115%的戶型，目前分布占比逐漸增加，目前雁塔、高新、灃東&融合區(qū)以及浐灞國(guó)際港·港務(wù)板塊均有這類戶型存在，只是港務(wù)、雁塔目前比較少，多是100%得房率的戶型。

而高新和灃東&融合區(qū)的高得房率項(xiàng)目數(shù)量和戶型數(shù)量都比較大，其中純新盤鐵建越秀·高新璞悅、邦泰觀宸高新得房率相對(duì)較高，值得保持關(guān)注。灃東&融合區(qū)幾乎超高得房率的項(xiàng)目都有≥115%得房率的戶型，金地清嵐頌121㎡四室兩廳兩衛(wèi)的戶型得房率甚至超過(guò)130%。

除此之外，在這些超高得房率的項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，也有較多的產(chǎn)品設(shè)計(jì)突破，在增加得房率的同時(shí)，也給室內(nèi)空間帶來(lái)了更高的實(shí)用性。

例如，越秀鐵建·高新璞悅打造出超四代洋房產(chǎn)品，讓產(chǎn)品舒適度再次越級(jí)；又例如秦風(fēng)雅頌實(shí)現(xiàn)室內(nèi)6米挑空，不僅可以打造復(fù)式享受，去掉夾板也能形成6米挑空空間，打造出更實(shí)用的贈(zèng)送。

丨高新璞悅建面約143㎡端廳戶型圖

而結(jié)合之前梳理的純新項(xiàng)目信息，接下來(lái)各區(qū)域還有較多的新盤暫未公示產(chǎn)品信息，也就意味著接下來(lái)或許會(huì)有更多高得房率的戶型設(shè)計(jì)出現(xiàn)。我們（公眾號(hào)：四海為家）也會(huì)陸續(xù)為大家?guī)?lái)分析，感興趣的朋友可以保持關(guān)注。

警惕“數(shù)字誘惑”

買房注意這兩個(gè)關(guān)鍵

不可否認(rèn)，在住宅新規(guī)和置業(yè)性價(jià)比之下，接下來(lái)會(huì)有更多高得房率產(chǎn)品出現(xiàn)，并且西安接下來(lái)更多新盤也會(huì)把“負(fù)公攤”作為產(chǎn)品的一個(gè)“標(biāo)配”價(jià)值。

但在這里需要注意的是，隨著更多得房率的產(chǎn)品出現(xiàn)，選擇就格外重要，此時(shí)在買房過(guò)程中，千萬(wàn)別“聽(tīng)著”買，更要“看著”買。

這句話怎么理解？很簡(jiǎn)單，注意這兩點(diǎn)。

丨戶內(nèi)空間規(guī)劃是否合理

很多朋友在買房過(guò)程中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，如果是單純的看空間大小和得房率，選擇并不難，糾結(jié)的就在于明明一樣的空間，但空間是否合理，很難判斷。

例如，有些戶型的露臺(tái)規(guī)劃在次臥，但實(shí)際次臥使用的不多，這時(shí)露臺(tái)的實(shí)用性就會(huì)大大降低，在選擇的過(guò)程中就可以根據(jù)奇偶層來(lái)規(guī)避這點(diǎn)。

又例如，一些戶型的次臥和衛(wèi)生間距離動(dòng)線比較長(zhǎng)，如圖↓，這種戶型其實(shí)在目前市場(chǎng)上也很常見(jiàn)，雖然可能空間尺寸大，但設(shè)計(jì)的不合理似乎也不會(huì)讓舒適度有多高，因此需要規(guī)避。

丨不合理動(dòng)線戶型示意圖

當(dāng)然，還有超長(zhǎng)走廊的設(shè)計(jì)、碎空間的布局等，這些不合理的空間規(guī)劃看似空間尺寸可能增加，但后續(xù)舒適度不夠，因此在看房選擇的過(guò)程中需要注意規(guī)避。

丨超長(zhǎng)走廊戶型示意

這里也給大家一個(gè)相對(duì)較優(yōu)的戶型設(shè)計(jì)，秦風(fēng)雅頌建面約137㎡，戶內(nèi)挑空讓兒童房實(shí)現(xiàn)上下躍層，這樣做的合理性在于孩子的學(xué)習(xí)娛樂(lè)和休息被區(qū)分。

丨秦風(fēng)雅頌建面約137㎡戶型圖

雖然不是主臥套房的小家空間，但對(duì)于孩子來(lái)講也有了個(gè)人隱私空間，對(duì)于家中有孩子并且想給孩子留下專屬空間的家庭來(lái)講，是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

丨空間設(shè)計(jì)是否和需求匹配

現(xiàn)階段西安超大得房率的項(xiàng)目，多是帶露臺(tái)的四代住宅，甚至有很多是南北雙露臺(tái)設(shè)計(jì)，很多人過(guò)分把目光停在“贈(zèng)送面積”上，卻忽略了贈(zèng)送的面積是否匹配自己的真實(shí)生活需求，這點(diǎn)在買房過(guò)程中也要注意。

例如超大面積贈(zèng)送的空間都在露臺(tái)，但對(duì)于咱上班族來(lái)講，露臺(tái)的使用率究竟高不高？又例如贈(zèng)送了百變空間，但這個(gè)空間面積大不大，是能真正用到還是成為雞肋？考慮清楚自己需求再看贈(zèng)送的空間，理性選擇。

這里，我們（公眾號(hào)：四海為家）也舉幾個(gè)市面上反響比較好的案例，未來(lái)置業(yè)過(guò)程中也可以保持關(guān)注。

例如，招商梧桐書(shū)院建面約139㎡戶型，分為超大采光面端廳設(shè)計(jì)和餐客廚“一鏡到底”方廳設(shè)計(jì)，可以滿足一家三口和一家多口的不同家庭成員需求，可以是三代同堂的公區(qū)互動(dòng)也可以是父母與孩子在家中的不同需求。

丨招商梧桐書(shū)院戶型圖

又例如花語(yǔ)博悅建面約139㎡的戶型中，設(shè)計(jì)了一個(gè)“逗號(hào)空間”，可以直接將次臥+逗號(hào)空間改造成一個(gè)小套房，也可以把這個(gè)空間用來(lái)做儲(chǔ)物功能。

丨中國(guó)鐵建·花語(yǔ)博悅建面約139㎡戶型圖

當(dāng)然，這些多是戶型圖上的基礎(chǔ)了解，“看著”買還需要實(shí)地看看項(xiàng)目的情況，一方面關(guān)注社區(qū)目前已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)的效果，另一方面關(guān)注樣板間，例如采光、每個(gè)房間的面積空間，甚至是實(shí)體樓樣板間內(nèi)的層高是否壓抑等等。

現(xiàn)階段，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，對(duì)生活品質(zhì)的追求、對(duì)生活舒適度的追求已經(jīng)有限空間的無(wú)限利用追求都越來(lái)越高，因此想要在不斷內(nèi)卷的市場(chǎng)下收獲更多青睞，得房率是一方面，更重要的還在于如何將“負(fù)公攤”做到真實(shí)用。