封面新聞記者 石偉

“現在是房拿不到，100多萬首付款要不回，征信還出了問題。我愿意支付違約金，把剩余房款退給我，開發商也不愿意。”5月21日，周女士告訴記者，2021年她在湖北漢川市“天嶼湖”訂購一套別墅，“銷售員承諾幫助辦理按揭，辦不成可退房、退款”。

“天嶼湖天宮島”樓盤。受訪者供圖

“協議約定了這一條。后來按揭沒辦下來，我要求按協議退房退款，她說自己辭職了，讓我聯系開發商，后來把我拉黑。”周女士說，2025年2月她起訴開發商要求退還購房款。前兩天，她收到漢川市人民法院的判決書，駁回了她的訴求。

法院認為，雙方《定購協議》中“退房款”的約定屬預約合同內容，但在《商品房買賣合同》簽訂后，買賣雙方的權利義務已進行了調整，預約合同條款對雙方當事人不再具有約束力；貸款辦理按揭貸款不是開發商的義務，周女士無法及時繳納購房款構成違約，不享有合同解除權。

百萬首付買別墅按揭失敗要求退房退款被拉黑

周女士介紹，2021年5月她接到“天嶼湖天宮島”樓盤銷售員的推銷，之后前往考察。

“一棟雙拼別墅要300多萬，我當時在武漢已經有幾套房子，擔心名下有貸款，不好辦按揭。”周女士說，銷售員王某建議她把老房子抵押了，抵押款足夠交首付，開發商詹總能幫忙搞定銀行辦按揭，按揭如果辦不下來，可以退款退房。

周女士提供與王某聊天記錄顯示，2021年5月18日，周女士繳納124萬首付款，包括2萬元定金。之后半個月，周女士多次追問“銀行怎么樣了”。月底，王某通知，“明天來簽合同。合同簽完他們（銀行）要拿一份，要審批，要放貸，還需要一個過程”。

之后數月，周女士繼續催問“銀行什么情況”“再不批復我就不要了”“我要退房，不想要了”。王某則反復回復，“莫急莫急，銀行需要時間審批”“今年銀行很嚴”“詹總也在催行長”等等。

其間，王某將銀行李經理電話發給周女士，周女士表示李經理回復難辦理，“詹總有沒有辦法，沒有就退錢”。之后，周女士按照要求再次提交了資料，繼續催問按揭貸款進展。

周女士與開發商詹總聊天記錄（受訪者供圖）

2021年11月，王某表示自己辭職了，但“詹總說他還要去趟銀行，你的事他很上心”。之后，周女士再次按王某要求提供了按揭辦理資料，被告知要換一家銀行辦理。

類似過程一直持續到2023年7月22日，王某表示自己無能為力，“你是貸款批不下來，按道理售樓部應該退你錢。”

銷售員與周女士聊天摘錄（受訪者供圖）

周女士也稱“當時詹總也跟我說的是批不下來可以退款”。之后，兩人相互指責，王某將周女士拉黑。

上述時間段期間，周女士與詹總的聊天記錄中，詹總也多次表示“已和行長溝通，讓盡快放貸”“剛和行長講過，爭取把您的先放出來”。最后，詹總將周女士拉黑。

退款條款已無約束力法院一審判開發商無辦按揭義務

周女士提供資料顯示，2021年5月3日，她與湖北天嶼湖生態文旅有限公司簽訂《天嶼湖國際休閑社區訂購協議》。協議約定，買方承諾簽訂協議后不換房、退房，簽訂7日內足額付清購房款。協議在備注中注明“如有變化，可退可換”。

《商品房買賣合同》補充條款（受訪者供圖）

雙方之后簽訂的《商品房買賣合同》中約定：合同簽訂后，買房人向銀行申請按揭貸款185萬元，買房人已明確知道銀行及公積金管理機構對上述按揭貸款申請所需的條件和應交的資料，因此不能辦理按揭貸款的責任由買房人承擔；按揭審批額度不足、按揭未審批等情況下，買房人在審批終了15日內未付清剩余房款，按違約處理，并按時間段支付違約金。

《商品房買賣合同》約定，買房人確實無法支付付清房款導致合同解除，應按照房屋總價的10%支付違約金；買房人在銀行辦理按揭手續完畢之前，要求終止合同的，所交款項不予退還。

合同附后的補充協議約定，買房人逾期180天仍未按要求全額支付的，賣方有權單方面解除《商品房買賣合同》，所交全部款項不予退還，房屋歸賣方所有，買房人無條件配合辦理取消交易的手續，相關費用由買房人承擔。

周女士認為，是售樓部承諾“如有變化可退可換”，承諾可以幫忙找銀行辦理按揭貸款，她才抵押老房子交了首付款。

5月15日，漢川市人民法院一審判決，駁回周女士退還購房款和支付資金占用費、違約金、兌現活動券的訴求。

《定購協議》內容（受訪者供圖）

法院認為，案涉《商品房買賣合同》是合同當事人的真實意思表示，合法有效，合同當事人均應恪守履行。《定購協議》中“如有變化，可退可換”的約定，性質為預約合同，在本約合同（《商品房買賣合同》）簽訂后，買賣雙方的權利義務已由本約合同進行了調整，預約合同條款對雙方不再具有約束力。按揭貸款支付方式是周女士夫妻的自主選擇，并非開發商的義務，周女士未能聯系到貸款銀行，不能籌措資金及時繳納購房款構成違約，依法不享有合同解除權。

開發商曾被起訴11次律師：買房人要格外注意權益條款

周女士稱，她曾向開發商表示，愿意按合同支付違約金方式解除合同，或者同步將繳納的首付款轉換，購買開發商其他樓盤價格便宜的房子，但都被拒絕了。

5月21日，記者聯系上“天嶼湖”詹總。 對方表示：“讓她起訴嘛。她買房子沒錢了就這樣來。”之后，他掛斷了電話。

天眼查信息顯示，湖北天嶼湖生態文旅有限公司由漢川市達利置業投資有限公司獨資控股，兩家公司近8年有48次被法院列為被執行人，3次被法院下達限制消費令。

近5年以來，天嶼湖公司因11起商品房銷售合同糾紛被起訴，10起案件中法院分別部分支持了原被告雙方，另有一起原告撤訴。

對此，湖北賦兮律師事務所律師肖應歡表示，按照相關規定，后簽的合同條款可以覆蓋前簽的合同條款，此案例中購房合同調整了雙方權利義務，此前的承諾協議被新條款覆蓋掉了，“法院以此判決是合理的。”

肖應歡提醒買房人應該以此為教訓，對于口頭承諾要留證據，同時要評估這種承諾是否合法合規，違法違規的承諾，即便白紙黑字確認了，也不受法律保護。“后簽的合同中如果對之前的約定條款事項有變更，需要單獨做確認。此前的約定是否有效，要在簽訂新合同時再次明確。”

肖應歡認為，周女士的一審訴求不被法院認可，是因為訴訟角度出現偏差。“她應該調整訴訟策略，先起訴解除合同，再起訴索要剩余的房款，同時該承擔的違約責任要承擔。她如果是基于合同本身起訴，直接訴請索要房款，法院也會基于合同進行判決。”

肖應歡表示，買房人確實因為不可抗因素出現意外情況，無法繼續履行合同，買房人依舊享有法律賦予的解除合同的權利。“合同條款如果只處處保障開發商的合法權益，沒有兼顧買房人的合法權益，這樣的合同是否有效，值得在法庭上辯論。”

編輯 唐維燦

責編 王 萌審核 梁 波