學區房“地震”，合肥家長如何搶占先機？ 2025年合肥學區政策迎來重大調整！隨著“入學年限政策”全面落地、新建學校密集投用、集團化辦學加速推進，合肥學區格局正在經歷新一輪洗牌。 “一套房鎖定6年學位”“預警機制提前半年啟動”……其背后是教育公平的深化，更是對學區房炒作的精準打擊。家長焦慮升級：如何避免高價接盤？哪些新興學區潛力最大？

NO.1｜壹

2025年合肥中小學學區方案公布

公辦學校招生時間從6月下旬開始，市區時間安排如下，四縣一市可參照執行。具體時間由各縣（市）、區教育主管部門安排。

嚴格執行市區學區內成套住房入學年限政策。市區繼續實行“同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位，多胞胎、二孩（多孩）等符合法律法規規定情形的除外”政策。

民辦學校統一通過網上招生系統，采取“線上報名、搖號錄取”的方式，實行網上報名、網上錄取。

NO.2｜貳

區域變動解析：這些板塊或成“黑馬”

隨著新建學校投入使用，部分區域學區也隨著變動，今年有哪些區域學區將有變化呢，下面我們分區域來看下。

高新區中安創谷板塊金鵬麓山院代建的小學以及高速信達時代星河代建的初中，目前已經建成，金秋或將投入使用。

高新區創新大道以西小學基本是實驗小學教育集團，因此金鵬麓山院代建的小學大概率也是實驗小學教育集團，而中安創谷板塊前期沒有初中，就近永和中學，大概率后期中安創谷板塊望江西路以北范圍初中是高速信達時代星河代建的初中。

今年經開區有兩所九年一貫制學校招生，分別是168玫瑰園北校和168玫瑰園東校新校區。

168玫瑰園北校區今年秋季招生，周邊小區有中海上東區、公園萬象、華冶天然居和龍湖亞倫央璟頌等，目前在售的僅龍湖亞倫央璟頌。

龍湖亞倫·央璟頌項目在售143-223㎡低密洋房大平層，主打高端改善，與駱崗公園一路之隔，168玫瑰園北校區，不論是位置還是配套優勢較為明顯。

代建54班168玫瑰園北校區，真正實現 "目送式" 優質教育。作為經開區頭部教育品牌，168玫瑰園系學校歷年中考成績穩居全市前列，其北校區的落地進一步強化項目學區價值，成為高端家庭置業的核心驅動力。

項目單價及總價門檻較高，顯著區別于區域剛需市場，僅針對預算充足的純改善客群。部分樓棟東側緊鄰繞城高速，需關注噪音及景觀遮擋影響，其核心競爭力在于 "公園+學區+低密" 的稀缺資源組合，適合追求生態環境與優質教育的塔尖人群。

168玫瑰園東校新校區這個片區一直存在上學遠的難題，目前周邊在售樓盤有皖投云啟錦上/錦悅。

皖投云啟錦上/錦悅項目由國企皖投匠心打造，以政務南性價比紅盤定位，主力戶型105-138㎡，高層單價2.3-2.4萬 /㎡、小高層2.5-2.7萬/㎡，精準覆蓋剛需及剛改客群。項目代建學校確定為一六八玫瑰園東校區，疊加佳通輪胎廠未來規劃的明珠廣場地標配套，成為區域內兼具學區價值與發展潛力的高性價比之選

作為國企皖投開發的品質住區，依托國企穩健運營實力與精細化管控優勢，從規劃設計到工程建設均踐行高標準交付理念，為業主提供安心可靠的居住保障，品牌公信力成為項目重要加分項。

項目代建學校正式落定一六八玫瑰園繁華校區，形成 “近校而居” 的全齡教育優勢，優質教育資源的引入不僅提升區域教育能級，更直接滿足家長對孩子成長的重視需求，成為吸引剛需及改善客群的核心賣點。目前項目房源不多，可選擇性比較少，尤其250萬以內剛需購房者。

包河區

淝河板塊屯溪路小學教育集團高鐵路小學+四十八中望湖教育集團高鐵路中學今年計劃啟動招生。

前期萬科朗拾、保利和光熙悅均售完，目前在售僅皖投云起華章花園一個項目。

皖投云起華章花園作為合肥包河區淝河板塊首個國企開發的滿分競品質樓盤，皖投云啟華章花園以42%綠地率、3.15米層高及綠建三星標準為賣點。項目地處上海路與

太平湖路交口，毗鄰駱崗中央公園與東部新中心，依托龍川路、上海路等主干道形成立體路網，15分鐘車程可覆蓋政務區、濱湖等核心區域。國企皖投背書、裝配式建筑及人車分流設計為其交付可靠性加分，而屯溪路小學與四十八中分校（在建）的學區配置，則瞄準了家庭客群的教育焦慮。

戶型設計爭議暗藏。100㎡三房僅單衛配置，功能性弱于同面積段競品；部分樓棟緊鄰高架，低樓層采光與私密性受挑戰。更關鍵的是，雖以“滿分競品質”為標簽，但對比同板塊保利和光熙悅120分精裝標準，云啟華章因土拍規則限制僅以80分毛坯交付，裝修成本轉嫁購房者，實際性價比需重新評估。此外，屯溪路小學與四十八中分校均為新建校區，教育質量與師資調配仍待時間驗證，存在“名校掛牌”隱憂。

市場觀察人士指出，該項目適合注重國企背書、偏好自主裝修的改善客群，但對通勤便捷度、環境靜謐性要求較高的購房者需審慎權衡。隨著淝河板塊供應激增，云啟華章的“品質牌”能否兌現，仍需交付實景與配套落地的雙重考驗。

包河區卓越城板塊的卓越小學已經建成，有望今年招生。小學是青年路小學教育集團金葡萄小學，中學是四十六中教育集團包河中學。

廬陽區

廬陽區大楊鎮板塊雙水路學校，是一所九年一貫制學校，有望今年招生，而根據之前爆料的萬科悅映青川學區為合肥市南門小學雙水路校區和合肥市第四十五中學雙水路校區，也就是說雙水路學校有望引入南門小學+四十五中，大楊鎮板塊教育配套一直是短板，如果真的引入，那對板塊是一大利好消息。

萬科悅映青川項目位于廬陽區雙水路以南、四里河路以西，周邊交通路網發達，臨近城市主干道，出行十分便捷。教育配套方面，小學為合肥市安慶路第三小學大楊分校（暫定，未來將調整至規劃布點學校，暫定名為合肥市南門小學雙水路校區），初中為合肥市第四十二中學湖畔分校（暫定，后續調整至規劃布點學校，暫定名為合肥市第四十五中學雙水路校區）。

項目規劃建設11棟8-13層小高層、洋房，共522套房源，戶型面積涵蓋約92㎡、106㎡、126㎡，滿足不同家庭的居住需求。項目4月13日首開1#、6#、7#樓。小高層與洋房的低密組合，營造出舒適的居住氛圍。不過，項目周邊部分配套還在完善中，配套成熟需要一定時間。

另外廬陽區還有四里河板塊祥源廬源上城代建小學、安慶路第三小學荷塘路校區招生后學區都會相應調整。

濱湖區

濱湖區省府東板塊有兩所學校將招生，分別是上海路小學和46中廣東路中學，置地上璽代建小學、和光逸境代建小學都已建成，小學學區面臨調整。

金融板塊四川路小學、嘉陵江路小學和嘉陵江路中學有望招生，學區劃分變化也會非常大。

環湖板塊主要是廬州大道中學已經正式掛牌四十六中南校教育集團，今年將要招生。

遠大九廬作為遠大地產在濱湖省府東板塊的旗艦作品，遠大九廬以 “智慧住宅三星示范項目” 為核心標簽，深度植入全屋智能系統，涵蓋3D人臉識別安防、全屋智能溫控、智能燈光場景切換等前沿科技，搭配 8000 元 /㎡的精裝標準（含嘉格納廚電、勞芬衛浴等國際品牌），打造合肥高端住宅科技標桿。項目規劃小高層與洋房產品，戶型面積段 156-260㎡（小高層）、190-240㎡（洋房），大尺度橫廳設計、270° 環幕陽臺等細節適配高階改善需求。

區位上緊鄰上海路中學（在建）與置地上璽代建小學，教育配套藍圖清晰，但當前周邊仍以空地為主，地鐵 5 號線延長線（規劃）、商業綜合體等生活配套尚未落地，需依賴省府板塊現有資源。3.5 萬元 /㎡的整體均價與千萬級總價，雖錨定豪宅定位，卻也對客群購買力提出較高要求，市場反饋以地緣性高凈值客戶為主，部分購房者期待配套兌現后的價值躍升。

越秀和樾府以 “雙極核心低密住區” 為定位，占據濱湖省府與駱崗中央公園交匯地帶，享受雙板塊發展紅利。項目規劃 16 棟住宅樓（15棟小高層 + 1棟洋房），容積率 2.0，140-220㎡戶型均采用大面寬、短進深設計，主臥套房標配獨立衣帽間與衛浴，部分戶型配置家政間，細節處彰顯改善誠意。社區內部打造下沉式會所、全齡活動空間，搭配五重園林景觀，營造低密舒適氛圍。
項目臨近方興大道與規劃中的地鐵 5 號線站點，交通骨架清晰，但西側緊鄰安置房小區，居住界面的純粹性受到一定影響；商業配套方面，區域內尚無大型購物中心，日常消費需前往省府板塊的悅方ID MALL或金融板塊的銀泰城。450萬 - 850萬的備案總價吸引了一批追求地段潛力的改善客群，市場爭議點集中于周邊環境與產品定位的匹配度，業內認為其價值需依托板塊成熟度提升來驗證。

新站區

新站區今年學區變化比較大，主要集中在少荃湖城市副中心板塊，南門小學少荃湖分校、四十二中少荃湖分校、和平小學磨店分校等新校有望今年招生。新站區一直以來教育配套也非常短板，此次引入的南門小學、42中、和平小學以及168中學將大大提升區域內教育配套。

琥珀梓桐院落址新站區少荃湖板塊，均價3萬/㎡，共30套房源。精準定位有一定購房實力群體。地段價值層面，依托少荃湖城市副中心遠期規劃，具備區域發展潛力。緊鄰將于2025年8月竣工的南門小學少荃湖分校（青龍山路與通濟路），形成“優質教育圈”。該校體量2.9萬方，36班規?？扇菁{上千名學生，采用 “組團式書院” 設計，串聯國學館、科創中心等特色空間，教育硬件優勢明顯。

雙拼宅院541㎡戶型配300㎡實體院落，營造低密生態私享空間；疊拼產品255-364㎡采用創新“無中疊設計”，提升空間獨立性；立體住宅247-313㎡戶型實現兩梯一戶，配備雙 L 型空中花園，120㎡贈送院落面積相當于普通住宅整套面積，兼具高得房率與良好居住體驗。值得注意的是，地處新站區，當前商業、醫療配套不成熟，在配套完善方面存在一定時間成本，對追求成熟配套的購房者吸引力不足。

招商奧體公園位于新站區陶沖湖板塊，主推建面89-143㎡房源，均價16800元/㎡，一二期現房清棟，數量較少。精準定位對地段、配套有一定要求的購房者。作為合肥百萬奧體 TOD 項目，位于新站區核心，緊鄰已運營的地鐵 4 號線東方大道站，規劃中 9 號線（待建）進一步優化軌交；“三縱三橫” 主干道（文忠路高架、東方大道等）直達主城，交通網絡密集。

商業配套自建約3萬方 “活力薈” 商業街區，規劃14萬方大型商業綜合體及五星級酒店，填補區域高端商業空白；特色配套配建萬人體育館、長空公園等文體設施，提升區域活力與居住體驗；交通優勢為雙地鐵（含規劃）加持，TOD模式實現“地鐵+商業+住宅”一體化。

值得注意的是，地鐵9號線尚處規劃階段，現階段出行較為依賴自駕，且高峰期文忠路高架易擁堵；商業綜合體建設周期較長，配套成熟需要時間，在配套完善的時效性上存在一定問題，對追求即時完善配套的購房者存在吸引力不足的情況。

肥西縣

肥西泛高新板塊偉星印湖灣代建36班小學，有望今年招生。該片區是高新區托管，周邊有祥生云境、榮盛山湖樾、龍湖御湖境等項目。

NO.3｜叁

結語

一年一度的學區調整都影響著房地產市場，繼續執行“入學年限政策” 遏制了學區房炒作，讓教育資源分配更趨公平，也讓房價回歸理性。新興學區隨著新建學校的投用和優質教育集團的進駐，成為樓市新焦點，比如廬陽區大楊鎮板塊，引入南門小學+45中學校，萬科悅映青川三開三罄，教育配套的完善有望帶動區域房產價值提升。

對于家長而言，購房置業需摒棄盲目追逐 “名校老學區房” 的舊思維。在選擇房源時，可重點關注那些引入優質教育集團且周邊配套逐步完善的新興學區樓盤，如經開區168 玫瑰園新校區周邊、新站區少荃湖板塊等。同時，要密切關注區域發展規劃，優先選擇有政策支持、發展潛力大的板塊。此外，還需結合自身家庭的經濟實力和實際居住需求，避免因過度焦慮而高價接盤。

學區房正從“短期投機品”回歸“長期居住+教育資源配置”屬性。購房者應跳出“學區至上”的單一邏輯，綜合考量區域發展、產品品質與政策風向，方能在教育公平化浪潮中實現資產保值與家庭需求的雙贏。