第 2295期〡 2025/05/23

樓市“小陽春”過后，平靜許久的西安土拍市場，終于火起來了。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至5月23日，西安5月份已成交超10宗住宅、商服用地，總成交金額約70億元，多宗地塊溢價成交，最高溢價率達18.32%，土拍熱度顯著回升。

與此同時，區域分化特征進一步凸顯，港務片區、高新區等核心區域成為房企爭相押注的“熱土”。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，從市場邏輯來看，當前房屋銷售市場呈現顯著的區域集中度特征，核心地段及高端住宅項目成為市場主力承接點，這種結構性特征直接傳導至土地市場，促使土地資源配置向高價值區域集聚。

隨著多宗地塊陸續掛牌，預計西安這波土拍高熱度將延續至6月。

01?

最高溢價18.32%

截至5月23日，5月西安土地市場累計成交超10宗住宅及商服用地，總成交金額約70億元。多宗優質地塊溢價成交，最高溢價率達18.32%，顯示出市場信心顯著回升。

如5月19日，中鐵置業以10.3億元拿下曲江二期約65畝低密地塊，該地塊緊鄰曲江第三小學、電競產業園等優質配套，未來將開發高端低密住區。

5月8日，陜西保利10.155億摘得1宗75.188畝住宅用地，土地單價1351萬元/畝，樓面單價8104元/㎡。

來源：西安市公共資源交易中心

同天，金灣地產以8.11億元的底價競得灃東新城科統片區1宗住宅用地，折合地價1073.18萬元/畝、樓面地價6446.26元/㎡；灃業地產7.56億摘得1宗70.277畝住宅用地，土地單價1076萬元/畝，樓面單價6454元/㎡。

值得注意的是，前者為西咸集團旗下商業性房地產開發業務的重要承接主體，后者是西咸集團旗下西咸城投下屬的責任國企，此前項目有灃業·瑯樾府等。

來源：西安市公共資源交易中心

作為5月土拍主陣地之一，港務片區接連誕生多個高價地塊。

5月7日，綠城以13.93億元競得奧體板塊82.676畝宅地，樓面價10110元/㎡，溢價15.8%，為西安今年首個溢價成交地塊。該地塊吸引了綠城、龍翔等房企參與競拍。

5月19日，龍翔地產以5.168億元總價競得港務片區34.179畝地塊，樓面價9072元/㎡，溢價率18.32%，成為區域第三高價地，該地塊同樣受到綠城中國、中天西北等實力房企的角逐。

值得注意的是，5月21日，浐灞國際港掛牌2宗商住地塊,總計出讓面積61423.22平方米，起始總價12.885億元。

其中，編號GW1-22-17地塊，位于港澤路以北、全運路以東，用途為住宅、商服用地，起始樓面價9624.52元/平方米，作為港務片區奧體核心最后一宗住宅用地，有望再創區域新高。

高新區也同樣備受關注。5月16日，卓逸地產13.2億摘得高新區絲路軟件城GX3-24-22地塊，樓面價11006元/㎡，成為2025年高新首宗“萬元地”。

與此同時，高新區的商服用地交易也十分活躍。

其中，西安瀾宸商業運營管理有限公司、西安萬瀾商業管理有限公司以 1.323億元摘1宗38.851畝商服用地，計劃打造萬匯廣場商業總部項目，該項目總投資達6億元。

陜西泰源德林置業發展有限公司則以1.125億元摘得1宗17.296畝商務金融用地，用于建設大源實業西北總部項目。

一位西安房地產業內人士向記者表示，從土地供應看，主城區土地稀缺，港務片區與高新區（尤指高新三期絲路科學城、軟件城）作為新區，土地充裕且品質高，配套利好兌現快。房企需要考慮安全性與去化速度，港務片區依托優質教育資源布局，精準吸引改善型換房客群，而高新區憑借產業密集帶來的人口紅利，形成支撐高端項目溢價去化的市場基礎。這種投資集中度的提升，也預示著兩大區域將成為未來十年西安城市空間拓展與產業升級的核心承載區。

02?

市場分化加劇

盡管核心地塊受熱捧，但非核心區域仍面臨流拍壓力。

以灞橋區”BQ2-19-112“地塊為例，其2022年4月首次掛牌，經歷兩次流拍、累計降價約3億元后，仍“無人問津”。今年以來，臨潼新區、未央等區域也陸續出現地塊流拍，不得不重新掛牌調整策略。

來源：西安市公共資源交易中心

這充分體現出房企在面對配套不足、界面欠佳區域時的謹慎態度。

上述業內人士向每經記者坦言，眾多全國性房企選擇布局西安，也是對西安后期市場持相對樂觀態度的體現。當下，能讓房企實現盈利并快速回籠資金的城市屈指可數。搶先拿地、留住團隊，房企才能搶占市場先機，且西安優質樓盤始終不愁銷售，房企沒有后顧之憂。

“未來土拍市場“兩極分化”的特征預計將持續。熱門板塊的優質地塊依舊會成為房企競相爭奪的焦點，外圍區域以及主城區內部分素質欠佳的地塊，即便低價出讓，也難逃流拍或國企兜底的命運。”上述人士進一步表示。

非常明顯的一點是，當前房企拿地高度聚焦板塊庫存合理性，去化周期成為關鍵考量因素。

港務、城南雖新增庫存量居首，但憑借較快的流速，去化周期最短；曲江新區、灃東新城項目整體供應不大，但去化率在全市來說相對較高。

銷售數據也進一步印證了核心區域的市場熱度。

據《中指研究院》數據，2025年前4月西安銷售TOP20項目中，港務片區3個項目上榜，招商西安璽以13.7億元銷售額拔得頭籌；高新區更是有7個項目入圍，合計貢獻42.7億元業績。

其次是教育資源加持，名校落地成關鍵溢價因素。

如港務區通過合作辦學、“名校+”等模式，成功引入鐵一中、陜師大附中、高新一中、交大附中等優質教育資源，極大提升了板塊的吸引力與競爭力，由此引發了兩宗土地溢價成交。

上述業內人士坦言，該項目價值主要由稀缺性造就。作為區域內的重要加分項，名校資源本就屬于 “奇貨可居” 的范疇，疊加奧體板塊的規劃利好與區域內最后一塊開發地塊的屬性，兼具一定機遇。操盤的兩大開發商綠城與龍翔，均在港務區擁有多個成功開發項目，有些路徑依賴的意味，未來的去化具體要交給市場去驗證。

此外，高新中央創新區 F6-02、A5-01 新建小學建設進度加快，預計將為區域教育配套帶來顯著提升，這無疑為該區域土地市場注入新的活力。

從近期土地出讓動態來看，市場熱度有望延續。

目前，西安市公共資源交易中心已掛牌多宗地塊，如高新區云水六路 “GX3-36-13” 地塊起拍價11.02億元；絲路軟件城“GX3-2-76”住宅、商服地塊起拍價高達17.68億元。

未央區擬供應3宗住宅用地，其中二環內龍首村板塊的“WY10-29-215”地塊，具備稀缺地段優勢，起拍價13.41億元，預計將引發房企激烈角逐。

來源：西安市公共資源交易中心

綜合判斷，西安土拍市場的高熱度態勢或將延續至6月，核心區域土地競爭也將持續白熱化。