第 2295期〡 2025/05/23

樓市“小陽春”過后，平靜許久的西安土拍市場，終于火起來了。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，截至5月23日，西安5月份已成交超10宗住宅、商服用地，總成交金額約70億元，多宗地塊溢價成交，最高溢價率達18.32%，土拍熱度顯著回升。

與此同時，區(qū)域分化特征進一步凸顯，港務(wù)片區(qū)、高新區(qū)等核心區(qū)域成為房企爭相押注的“熱土”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，從市場邏輯來看，當前房屋銷售市場呈現(xiàn)顯著的區(qū)域集中度特征，核心地段及高端住宅項目成為市場主力承接點，這種結(jié)構(gòu)性特征直接傳導(dǎo)至土地市場，促使土地資源配置向高價值區(qū)域集聚。

隨著多宗地塊陸續(xù)掛牌，預(yù)計西安這波土拍高熱度將延續(xù)至6月。

01?

最高溢價18.32%

截至5月23日，5月西安土地市場累計成交超10宗住宅及商服用地，總成交金額約70億元。多宗優(yōu)質(zhì)地塊溢價成交，最高溢價率達18.32%，顯示出市場信心顯著回升。

如5月19日，中鐵置業(yè)以10.3億元拿下曲江二期約65畝低密地塊，該地塊緊鄰曲江第三小學(xué)、電競產(chǎn)業(yè)園等優(yōu)質(zhì)配套，未來將開發(fā)高端低密住區(qū)。

5月8日，陜西保利10.155億摘得1宗75.188畝住宅用地，土地單價1351萬元/畝，樓面單價8104元/㎡。

來源：西安市公共資源交易中心

同天，金灣地產(chǎn)以8.11億元的底價競得灃東新城科統(tǒng)片區(qū)1宗住宅用地，折合地價1073.18萬元/畝、樓面地價6446.26元/㎡；灃業(yè)地產(chǎn)7.56億摘得1宗70.277畝住宅用地，土地單價1076萬元/畝，樓面單價6454元/㎡。

值得注意的是，前者為西咸集團旗下商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重要承接主體，后者是西咸集團旗下西咸城投下屬的責(zé)任國企，此前項目有灃業(yè)·瑯樾府等。

來源：西安市公共資源交易中心

作為5月土拍主陣地之一，港務(wù)片區(qū)接連誕生多個高價地塊。

5月7日，綠城以13.93億元競得奧體板塊82.676畝宅地，樓面價10110元/㎡，溢價15.8%，為西安今年首個溢價成交地塊。該地塊吸引了綠城、龍翔等房企參與競拍。

5月19日，龍翔地產(chǎn)以5.168億元總價競得港務(wù)片區(qū)34.179畝地塊，樓面價9072元/㎡，溢價率18.32%，成為區(qū)域第三高價地，該地塊同樣受到綠城中國、中天西北等實力房企的角逐。

值得注意的是，5月21日，浐灞國際港掛牌2宗商住地塊,總計出讓面積61423.22平方米，起始總價12.885億元。

其中，編號GW1-22-17地塊，位于港澤路以北、全運路以東，用途為住宅、商服用地，起始樓面價9624.52元/平方米，作為港務(wù)片區(qū)奧體核心最后一宗住宅用地，有望再創(chuàng)區(qū)域新高。

高新區(qū)也同樣備受關(guān)注。5月16日，卓逸地產(chǎn)13.2億摘得高新區(qū)絲路軟件城GX3-24-22地塊，樓面價11006元/㎡，成為2025年高新首宗“萬元地”。

與此同時，高新區(qū)的商服用地交易也十分活躍。

其中，西安瀾宸商業(yè)運營管理有限公司、西安萬瀾商業(yè)管理有限公司以 1.323億元摘1宗38.851畝商服用地，計劃打造萬匯廣場商業(yè)總部項目，該項目總投資達6億元。

陜西泰源德林置業(yè)發(fā)展有限公司則以1.125億元摘得1宗17.296畝商務(wù)金融用地，用于建設(shè)大源實業(yè)西北總部項目。

一位西安房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從土地供應(yīng)看，主城區(qū)土地稀缺，港務(wù)片區(qū)與高新區(qū)（尤指高新三期絲路科學(xué)城、軟件城）作為新區(qū)，土地充裕且品質(zhì)高，配套利好兌現(xiàn)快。房企需要考慮安全性與去化速度，港務(wù)片區(qū)依托優(yōu)質(zhì)教育資源布局，精準吸引改善型換房客群，而高新區(qū)憑借產(chǎn)業(yè)密集帶來的人口紅利，形成支撐高端項目溢價去化的市場基礎(chǔ)。這種投資集中度的提升，也預(yù)示著兩大區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥硎晡靼渤鞘锌臻g拓展與產(chǎn)業(yè)升級的核心承載區(qū)。

02?

市場分化加劇

盡管核心地塊受熱捧，但非核心區(qū)域仍面臨流拍壓力。

以灞橋區(qū)”BQ2-19-112“地塊為例，其2022年4月首次掛牌，經(jīng)歷兩次流拍、累計降價約3億元后，仍“無人問津”。今年以來，臨潼新區(qū)、未央等區(qū)域也陸續(xù)出現(xiàn)地塊流拍，不得不重新掛牌調(diào)整策略。

來源：西安市公共資源交易中心

這充分體現(xiàn)出房企在面對配套不足、界面欠佳區(qū)域時的謹慎態(tài)度。

上述業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者坦言，眾多全國性房企選擇布局西安，也是對西安后期市場持相對樂觀態(tài)度的體現(xiàn)。當下，能讓房企實現(xiàn)盈利并快速回籠資金的城市屈指可數(shù)。搶先拿地、留住團隊，房企才能搶占市場先機，且西安優(yōu)質(zhì)樓盤始終不愁銷售，房企沒有后顧之憂。

“未來土拍市場“兩極分化”的特征預(yù)計將持續(xù)。熱門板塊的優(yōu)質(zhì)地塊依舊會成為房企競相爭奪的焦點，外圍區(qū)域以及主城區(qū)內(nèi)部分素質(zhì)欠佳的地塊，即便低價出讓，也難逃流拍或國企兜底的命運。”上述人士進一步表示。

非常明顯的一點是，當前房企拿地高度聚焦板塊庫存合理性，去化周期成為關(guān)鍵考量因素。

港務(wù)、城南雖新增庫存量居首，但憑借較快的流速，去化周期最短；曲江新區(qū)、灃東新城項目整體供應(yīng)不大，但去化率在全市來說相對較高。

銷售數(shù)據(jù)也進一步印證了核心區(qū)域的市場熱度。

據(jù)《中指研究院》數(shù)據(jù)，2025年前4月西安銷售TOP20項目中，港務(wù)片區(qū)3個項目上榜，招商西安璽以13.7億元銷售額拔得頭籌；高新區(qū)更是有7個項目入圍，合計貢獻42.7億元業(yè)績。

其次是教育資源加持，名校落地成關(guān)鍵溢價因素。

如港務(wù)區(qū)通過合作辦學(xué)、“名校+”等模式，成功引入鐵一中、陜師大附中、高新一中、交大附中等優(yōu)質(zhì)教育資源，極大提升了板塊的吸引力與競爭力，由此引發(fā)了兩宗土地溢價成交。

上述業(yè)內(nèi)人士坦言，該項目價值主要由稀缺性造就。作為區(qū)域內(nèi)的重要加分項，名校資源本就屬于 “奇貨可居” 的范疇，疊加奧體板塊的規(guī)劃利好與區(qū)域內(nèi)最后一塊開發(fā)地塊的屬性，兼具一定機遇。操盤的兩大開發(fā)商綠城與龍翔，均在港務(wù)區(qū)擁有多個成功開發(fā)項目，有些路徑依賴的意味，未來的去化具體要交給市場去驗證。

此外，高新中央創(chuàng)新區(qū) F6-02、A5-01 新建小學(xué)建設(shè)進度加快，預(yù)計將為區(qū)域教育配套帶來顯著提升，這無疑為該區(qū)域土地市場注入新的活力。

從近期土地出讓動態(tài)來看，市場熱度有望延續(xù)。

目前，西安市公共資源交易中心已掛牌多宗地塊，如高新區(qū)云水六路 “GX3-36-13” 地塊起拍價11.02億元；絲路軟件城“GX3-2-76”住宅、商服地塊起拍價高達17.68億元。

未央?yún)^(qū)擬供應(yīng)3宗住宅用地，其中二環(huán)內(nèi)龍首村板塊的“WY10-29-215”地塊，具備稀缺地段優(yōu)勢，起拍價13.41億元，預(yù)計將引發(fā)房企激烈角逐。

來源：西安市公共資源交易中心

綜合判斷，西安土拍市場的高熱度態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)至6月，核心區(qū)域土地競爭也將持續(xù)白熱化。