樂居財(cái)經(jīng) 王敏5月23日，據(jù)北京住建局，朝觀天珺取得預(yù)售許可證，備案名為天珺和苑。預(yù)售證共5棟樓，批準(zhǔn)預(yù)售住宅397套，預(yù)售總面積55353㎡，將于5月28日開盤。

擬售價(jià)格在8.84萬-9.25萬元/㎡區(qū)間。均價(jià)最低為7#樓，最高的為6#樓。

具體來看，1#樓為16F高層，有93套房源：

其中建面96.11㎡兩室兩廳，套內(nèi)面積74.8㎡，得房率77.83%；建面122.73㎡四室兩廳，套內(nèi)面積95.52㎡，得房率77.83%。

3#樓為25F高層，有150套房源：

其中建面157.58㎡四室兩廳，套內(nèi)面積117.86㎡，得房率74.79%。

5#樓、6#樓、7#樓均為11F高層，各有44套、44套、66套房源：

其中建面139.38㎡四室兩廳，套內(nèi)面積117.35㎡，得房率84.19%；建面139.40㎡四室兩廳，套內(nèi)面積117.35㎡，得房率84.18%；建面138.92㎡四室兩廳，套內(nèi)面積117.35㎡，得房率84.47%。

據(jù)查，天珺和苑坐落于朝陽區(qū)三間房鄉(xiāng)南區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目1202-0006地塊R2二類居住用地。

三間房地塊成交于2月11日，由保利+金茂聯(lián)手摘得，總價(jià)87.295億元，樓板價(jià)約5.16萬元/平，溢價(jià)率10.5%。

項(xiàng)目包含兩幅住宅子地塊：其中，006地塊據(jù)悉將由保利操盤，占地2.76公頃，總建面11.1萬㎡，其中地上建面7.7萬㎡，容積率2.8。

規(guī)劃7棟住宅樓，總建面7.6萬㎡，共524戶，戶均建面約145㎡。

地塊為正南正北朝向，樓棟整體排布舒展。

1#樓西側(cè)單元18層，層高3米+；東側(cè)兩個(gè)單元11層，首層架空，這是除了中海萬吉玖序之外，朝陽區(qū)第二個(gè)有架空層的新盤；

2#、3#樓均為25F高層，單層高度接近3.2米；

4#-7#為11層洋房，層高也在3米以上，符合住建部最新發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》層高要求。

東北角1#樓小高層為120㎡四居室，兩梯兩戶；11層洋房為90㎡左右。

2#樓兩個(gè)單元，為155㎡四居；3#樓王棟三個(gè)單元，為175㎡頂配戶型。這兩棟樓都是一梯一戶，南向四面寬。

南排4#-7#樓均為140㎡左右四居，為項(xiàng)目主力產(chǎn)品。

平面圖上除了樓棟號(hào)和樓高，沒有多余數(shù)字。

建筑上大量留白，當(dāng)下常見的“陽臺(tái)是否封閉”、“設(shè)備平臺(tái)尺寸過大”等反饋意見，對(duì)著這兩張平面圖很難提出來，因?yàn)椋瑤缀蹩床灰娺@些配置。

但是，經(jīng)得起數(shù)倍放大的高清效果圖，還是透露了重要信息：

陽臺(tái)，有，而且是通面寬的那種，尺度非常大。

放大效果圖還能清楚看到南向通面寬陽臺(tái)，側(cè)邊玻璃通透，有轉(zhuǎn)角接側(cè)邊設(shè)計(jì)。

北向凸起位置為設(shè)備平臺(tái)，部分戶型有側(cè)邊飄窗或轉(zhuǎn)角飄窗，整體使用率不低。

項(xiàng)目在東五環(huán)，地段上優(yōu)勢(shì)不大，但作為朝青板塊首個(gè)新規(guī)項(xiàng)目+保利發(fā)展在北京的首個(gè)好房子作品，市場(chǎng)關(guān)注度不低，產(chǎn)品力上一定會(huì)有拿得出手的東西。

小區(qū)正門朝東，超豪華的合院式景觀大門，面寬超30米，“三進(jìn)”入戶禮序：

一進(jìn)社區(qū)大門；二進(jìn)下沉庭院；三進(jìn)內(nèi)部住宅區(qū)域。

參照旁邊室外活動(dòng)場(chǎng)地200㎡的比例，下沉庭面積在800㎡左右，據(jù)說會(huì)打造四季花廳+無邊界會(huì)所空間。

三間房兩個(gè)項(xiàng)目相距1公里左右，同在地鐵6號(hào)線沿線，其中D區(qū)地塊靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；南區(qū)地塊則緊鄰朝陽北路，褡褳坡站。

周邊配套資源基本一致，包括朝陽大悅城、星悅廣場(chǎng)、常楹天街等商業(yè)項(xiàng)目，民航總醫(yī)院、朝陽醫(yī)院（常營院區(qū)）等醫(yī)療配套。

附近主要新盤為保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網(wǎng)簽均價(jià)8.37萬元/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽均價(jià)7.56萬元/㎡。

現(xiàn)房比期房還便宜了8000多，不少期房業(yè)主現(xiàn)在都在討說法。

隔壁的璽悅朝陽（熹悅苑）的開發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農(nóng)集團(tuán)旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。

項(xiàng)目于2023年8月2日獲得預(yù)售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價(jià)8.33萬元/㎡。

相較于這兩個(gè)基本售罄的項(xiàng)目，保利金茂三間房地塊最大的對(duì)手或是西邊5公里處的御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源 77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：86套高層，均價(jià)7.8萬/㎡；23套別墅，成交價(jià)8.3萬/㎡。

這個(gè)價(jià)格對(duì)三間房地塊來說壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點(diǎn)意思，短面寬、長進(jìn)深，十多年前的老戶型。

保利和金茂在產(chǎn)品上還是有后發(fā)優(yōu)勢(shì)的。

此外，三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價(jià)僅4萬 ；再往東一點(diǎn)到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房價(jià)也已經(jīng)降到5萬出頭，對(duì)剛需客群非常有吸引人。