當下的深圳樓市，買房不難，難的是賣房。

哪種房子最難賣？很多人覺得是老破小，其實不然。老破小由于總價上車門檻低和地段的優勢，算是剛需市場的成交主力之一。

真正難賣的硬骨頭，主要有以下幾類，買房時盡量避開。

01

被時代淘汰的老破大

指的是那些房齡超25年、沒有電梯的多層住宅，且無優質學區加持，面積又特別大的房子。

有不少房東跟我吐槽，明明把房價壓到小區最低，趕上樓市回暖的好時候，可來看房的人還是寥寥無幾。

這是為啥？因為這類房子對買家來說，住起來太麻煩——

爬樓梯累人、房子老舊、面積大總價高，實在不劃算。

而且，這類房產貸款年限被壓縮，很多銀行都不太待見，流動性鎖死。

在福田、南山部分老舊社區，夾雜在電梯房中的樓梯商品房處境尤為艱難。

改善客嫌棄品質，剛需客又夠不上，典型的高不成低不就。

要是想把老破大趕緊賣掉，往往只有一個辦法：降價。

別盯著小區平均房價，直接對標小區最便宜的那套，甚至再降一點，能脫手就是勝利。

反過來，如果你是買家，偏偏就看上了這種房子，直接大膽砍價，房東說不定都能把你當“救星”，畢竟你愿意接手，就解決了他們的大難題。

02

錯配產品

所謂錯配，顧名思義就是房產總價遠超板塊主流客群的承受能力。

例如1000多萬預算的買家，是選南山、福田、寶中的核心區品質盤，還是龍華、龍崗、坪山、光明的“豪宅大平層”？

相信大多數人都會毫不猶豫地選擇前者。

遠郊區域的主流客群預算多在200-500萬，若出現千萬級產品，往往會面臨流動性差的風險。

一般來說，錯配最常出現在那些總價遠超片區主流的房子上。

比如在剛需聚集的板塊里，大戶型就與整體環境形成了錯配；而在改善板塊中的超大戶型，又和常規改善的總價區間形成錯配。

錯配的房源，讓很多小白誤以為遇到了筍盤。

就像在主打學區的老舊小區里，大面積的單價就要比小戶型便宜很多，哪怕便宜也不太好流通，這屬于正常現象，而不是筍盤。

03

商務公寓

曾幾何時，商辦公寓打著“不限購”旗號收割無數深漂和有錢人。

但隨著政策松綁，非深戶購房資格放寬、首付降至15%，這類產品的遮羞布被徹底扯下。

哪怕是中高端公寓，基本上也是流通性堪憂，漲幅鎖死。

像福田的東海國際公寓，位于香蜜湖核心板塊，從2013年入市至今，還有一手現樓在賣。

東海國際公寓最近有套法拍房，405㎡毛坯大平層，原業主在2016年以5200萬買入，如今2264萬底價成交，相當于9年虧損近3000萬。

還有讀者問：怎么看市面上公寓、商鋪的返租？

其實說白了，就是開發商包裝出來的理財陷阱。
想象一下，開發商承諾每年給你房價5%的租金，連給5年，到期還能選擇繼續收租或者收回房子。

乍一聽是不是特別誘人？要知道，現在市面上靠譜的理財產品，收益能達到5%的都少之又少。

但天上不會掉餡餅，這種返租模式背后，藏著不少貓膩。

之所以推出返租，就是因為公寓、商鋪不好賣，才用高收益當誘餌。

可問題來了，這么高的租金從哪來？羊毛出在羊身上，開發商早就把未來5年的租金成本，悄悄加到房價里了。

更坑的是，很多時候你簽的租賃合同，甲方根本不是開發商，而是一家名不見經傳的第三方公司。一旦這家公司經營不善破產，租金就收不到了。到時候你想維權都找不到人。

所以，遇到返租這種“好事”，一定要擦亮眼睛，千萬別被高收益沖昏了頭。

04

遠郊房產

深圳遠郊住宅難賣已經成為不爭的事實。

因為遠郊土地多，高凈值人群少，而地區新房仍在大量供應，還有保障房持續供應。

部分遠郊甚至出現了類似“鶴崗化”的趨勢，房子購買力大幅萎縮。

在遠郊住宅中，最棘手的當屬那些缺乏規劃、爹不疼娘不愛的區域。

如果一個地方有明確的規劃，至少還有發展的希望和盼頭。

但像一些邊邊角角的地方，新房或許還能依靠廣告宣傳和中介分銷吸引買家，但二手房想要找到下家難如登天。

這兩年在邊緣板塊，已經出現“1字頭”二手房，徹底暴露遠郊市場的脆弱性。

05

其實仔細想想，每個人心里向往的理想住宅，本質上都是一件消費品。

誰不渴望擁有一個溫暖又舒適的家呢？
這個理想中的家，本可以單純只是生活的港灣，和學區房、城市規劃、房產增值這些因素無關。

可惜現實很骨感，大部分人既沒有足夠的經濟實力無視這些現實考量，也沒有任性的資本。

因此，無論是自住還是投資，流動性都應該是決策者最后的底線。

那怎么才能買到流通性強的房子呢？

第一，優先選普通住宅，像公寓、商鋪、寫字樓這些商業房產，除非你特別懂行，否則不建議碰。

第二，盡量選大家都認可的地段，這種地方配套齊全，發展有潛力，需求一直都在。

第三，剛需買房別貪面積，寧愿選核心區小房子，也不要買遠郊大房子。

第四，總價與板塊購買力相匹配，跟著該片區的大眾需求走。

第五，能貸款、貸款年限長的房子。

按照這些原則綜合挑房，未來流動性大多不會太差。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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