文/十一弟
沒人知道，那些在幾年前就已暴雷崩塌的開發(fā)商，最終會(huì)走向何方——
是在等待房地產(chǎn)市場(chǎng)重啟以后，卷土重來(lái)、東山再起；
還是探索新的發(fā)展模式，換個(gè)賽道、跨界轉(zhuǎn)型；
或許從它們倒下那一刻，結(jié)局已定，恐怕很難再起死回生，終將消亡。
十一弟數(shù)了下，2020年百?gòu)?qiáng)房企榜單上，排名前十的開發(fā)商，垮塌了一半——
碧桂園、恒大、融創(chuàng)、綠地、世茂。
盡管這些暴雷房企正在淡出，幾乎失去了存在感。
但它們?cè)诏偪穸κr(shí)期的大手筆投資，迄今仍然在樓市里攪動(dòng)大浪。
上周，位于上海黃浦區(qū)的一個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，迎來(lái)第三次推盤——
上海壹號(hào)院。
項(xiàng)目推售的64套豪宅，開盤當(dāng)天全部售罄，攬金逾40億。
上海壹號(hào)院的開發(fā)商，就有融創(chuàng)的身影。
2020年，融創(chuàng)以38億的代價(jià)，從溫州商人、期貨大佬——黃偉控制的新湖系手上，收購(gòu)了上海壹號(hào)院的一部分股權(quán)。
當(dāng)時(shí)，新湖系還為這個(gè)豪宅項(xiàng)目引入了一家央企融資方——中信信托。
不過(guò)，融創(chuàng)完成收購(gòu)以后，還沒來(lái)得及將其推向市場(chǎng)，房地產(chǎn)就變天了。
現(xiàn)在，上海壹號(hào)院的絕大多數(shù)股權(quán)，都落在了中信集團(tuán)旗下的中信信托與華融資產(chǎn)手里。
原本主導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)的融創(chuàng)和新湖系，只占到很小一部分股權(quán)。
去年，上海壹號(hào)院正式入市，連續(xù)三次推盤，幾乎都是日光——
項(xiàng)目首次開盤，33套豪宅，均價(jià)17萬(wàn)/平米，開盤當(dāng)天全部售罄，收金逾18億。
還賣掉了一套面積908平米、總價(jià)1.67億的頂層復(fù)式。
年初，上海壹號(hào)院二批次開盤，107套豪宅，單價(jià)從17萬(wàn)/平米漲到了17.8萬(wàn)/平米。
開盤當(dāng)天去化率96%以上，銷售額66億。
上周加推的三批次豪宅，總共64套，均價(jià)已經(jīng)漲到了18.5萬(wàn)/平米。
作為頂級(jí)豪宅，上海壹號(hào)院賣的都是大戶型，面積在300平米以上。
項(xiàng)目最低的上車門檻，是4347萬(wàn)。
還有一套1010平米的頂層復(fù)式，單價(jià)賣到了24.7萬(wàn)/平米，總價(jià)2.49億。
但即便賣到如此天價(jià)，上海壹號(hào)院的三批次房源，還是一把清——
64套豪宅開盤日光，攬金逾40億，套均總價(jià)接近6300萬(wàn)。
三批次豪宅正式開盤之前，上海壹號(hào)院?jiǎn)?dòng)了認(rèn)籌，吸引了170組買家排隊(duì)搶購(gòu)，平均兩三個(gè)人搶一套房。
開發(fā)商對(duì)認(rèn)籌買家進(jìn)行了公示，這份名單的含金量十足——
170組買家里，非富即貴，畢竟買得起總價(jià)6300萬(wàn)豪宅的有錢人，身家起碼都有上億。
十一弟數(shù)了下，認(rèn)籌名單上，身份證號(hào)碼以“310”開頭的上海籍買家，有51組，占比三成。
非上海籍買家中，鄰省浙江和江蘇的富豪最多，分別有29組和22組，也占了三成。
除了江浙滬，還有來(lái)自全國(guó)各地的有錢人，都在扎堆搶購(gòu)上海壹號(hào)院——
山東、遼寧、安徽、江西、湖北、福建、河北、湖南、四川、陜西、吉林、山西、海南、甘肅、云南、內(nèi)蒙古。
甚至還有持有護(hù)照的外籍人士，一些港澳臺(tái)居民，也在上海排隊(duì)搖號(hào)打新。
據(jù)說(shuō)，明星潘瑋柏夫婦，就出現(xiàn)在了認(rèn)籌名單里，搖號(hào)順序116號(hào)。
結(jié)果，還沒輪到他們進(jìn)場(chǎng)選房，這64套豪宅，就已經(jīng)被排在前面的買家搶光了。
十一弟查了下，潘瑋柏祖籍上海。
如今，上海豪宅市場(chǎng)的火爆程度，令人咋舌。
就連大明星回老家買房，都找不到關(guān)系走后門了。
上海，不止是上海人的上海，也是全中國(guó)、乃至全世界有錢人的上海。
哪怕樓市低迷，這些最有錢的富豪們，依然熱衷于在上海搶購(gòu)頂級(jí)豪宅。
從去年到現(xiàn)在，不到一年時(shí)間，上海壹號(hào)院三次推盤，幾乎都是日光。
總共204套豪宅，銷售額超過(guò)124億。
光是今年的兩次推盤，上海壹號(hào)院就賣了106億。
這使其成為了2025年全國(guó)第一個(gè)單盤銷售額過(guò)百億的豪宅項(xiàng)目。
上海壹號(hào)院三批次開盤的十天前，上海就有兩個(gè)頂級(jí)豪宅入市——
綠城·潮鳴東方、陸家嘴太古源·源邸。
潮鳴東方推出了120套豪宅，備案均價(jià)19.5萬(wàn)/平米，據(jù)說(shuō)開盤當(dāng)天全部售罄，攬金將近70億。
源邸屬于二批次加推，項(xiàng)目掛出了57套豪宅，開盤當(dāng)天賣掉了55套，幾乎售罄，據(jù)稱收金逾30億。
僅一個(gè)周末時(shí)間，上海的有錢人就花掉了100億，把這兩個(gè)頂級(jí)豪宅一搶而光。
這幾年的樓市，大家都在吐槽有錢人不夠用了，早已透支了購(gòu)買力。
再看看上海——
全中國(guó)、全上海的有錢人，還在從四面八方、源源不斷地涌進(jìn)來(lái)，一擲千金地排隊(duì)搶購(gòu)豪宅。
上海富豪的購(gòu)買力，取之不盡，用之不竭，根本用不完。
上海壹號(hào)院三次推盤，賣了124億。
頂級(jí)豪宅熱銷，賺得盆滿缽滿的，肯定是站在項(xiàng)目背后的大股東。
目前，從上海壹號(hào)院的股權(quán)結(jié)構(gòu)上來(lái)看——
中信集團(tuán)旗下的中信信托與華融資產(chǎn)，持有81%以上的股權(quán)。
融創(chuàng)的持股比例，大概率不到10%。
據(jù)說(shuō)，中信信托與華融資產(chǎn)投入了大約40億紓困資金。
而融創(chuàng)在2020年向新湖系收購(gòu)上海壹號(hào)院的一部分股權(quán)時(shí)，也投入了38億資金。
但在項(xiàng)目持股比例上，中信集團(tuán)與融創(chuàng)相差巨大。
這兩年，中信一直對(duì)外吹噓宣傳——
上海壹號(hào)院是一個(gè)非常成功的房地產(chǎn)紓困化險(xiǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目。
不過(guò)，外界很難知曉，在利益分配上，上海壹號(hào)院是如何安排的。
尤其是融創(chuàng)，它能從這個(gè)熱銷的頂級(jí)豪宅，收回多少資金，拿到多少利潤(rùn)。
相比融創(chuàng)背負(fù)的龐大債務(wù)，一兩個(gè)熱銷項(xiàng)目的銷售回款與利潤(rùn)收益，對(duì)于解決它的債務(wù)問題，杯水車薪。
但盡力盤活這些存量項(xiàng)目，總比躺平等死要強(qiáng)。
當(dāng)年，融創(chuàng)花了38億收購(gòu)上海壹號(hào)院，你可以質(zhì)疑它的杠桿，驚訝于它的激進(jìn)，卻不能嘲笑它的眼光。
看看其他暴雷房企，到最后，它們手上連一張像樣的底牌都沒有。
把錢砸在上海，而不是其他城市——
才能換來(lái)中信的慷慨解囊、援手紓困，才能等到這些億萬(wàn)富豪排隊(duì)搶購(gòu)、一擲千金。