上海政策較北京，有兩個比較大的進步。

其一是，明確了慈善組織與信托公司合作通過雙受托人模式備案不動產慈善信托的適用情形，較北京的試點確實是進步之一。但反過來說也依然將能夠辦理不動產信托登記的受托人主體限定為信托公司，并沒有全面放開，還是屬于一種較為謹慎的安排。

另外，值得一提的是，北京的試點本身也并未排除雙受托的信托模式，只是要求不動產登記的受托人是信托機構。

其二是，明確了信托財產分配或處置時的操作，為不動產“出”信托提供了可操作的路徑，這部分內容北京試點并未涉及。此次完善，對于信托財產的整體規劃有很大意義。但是從本次《通知》內容來看，不動產“進出”信托，都涉及提供“契稅完稅（或減免稅）憑證”的要求。

目前尚無法確定，具體稅收政策將會做出何種安排，以及個案中的稅收安排是否可以視為未來不動產作為信托財產納稅的明確規則。如果“進出”信托都參照“交易”行為分別進行征稅的，對于不動產信托的落地依然是一大障礙。

另外，上海試點與北京一樣，都留出了根據發生效力的法律文件進行權屬轉移的路徑，本質上就是留出了通過訴訟和執行完成不動產信托登記空間。但在具體操作層面，自然人或者其他適格受托人并不在本次《通知》的適用范圍內，可否憑判決書辦理不動產信托登記尚未可知。

本次上海試點在北京試點基礎上的改進是顯而易見的，但部分北京試點的遺留問題依然沒有解決，例如要求委托人與受托人簽訂信托文件，變相排除了遺囑信托辦理不動產信托登記的可能。

另外還可能存在通過設立不動產信托回避限購政策進行套利的空間，這個問題就有待后續稅收政策的明確以及監管的跟進來解決了，但瑕不掩瑜，在信托登記和稅收制度上的任何一點嘗試和進步都意味著境內民事信托依然具有自身的生命力和適用價值。

雖然本人并不認為本次上海試點將會催生出大量的不動產信托需求，因為根本的稅收成本問題并沒有得到明確的解決。選擇不動產信托的依然只會是一些有剛需的委托人，但至少這部分委托人的燃眉之急（例如排除法定繼承以及特殊需要信托的需求等）可以得到部分解決就已經有其社會價值了。

之所以每次有新的政策出臺都感到歡欣鼓舞，并不是為了吹捧而吹捧，更不是頭腦發熱的自嗨，而是在境內民事信托制度二十年毫無寸進的背景下，任何的進步和嘗試，都發自內心地想要呵護。

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