本報（chinatimes.net.cn）記者劉佳 北京報道

信托財產登記試點工作再迎新動態。

近日，國家金融監督管理總局廈門監管局、廈門市自然資源和規劃局、國家稅務總局廈門市稅務局、中共廈門市委金融委員會辦公室聯合發布了《關于開展不動產信托財產登記試點的通知》（廈金發〔2025〕55號）（下稱：廈門試點），自印發之日起試行一年。

就在廈門試點發布的兩天前，國家金融監督管理總局廣東監管局、中共廣州市委金融委員會辦公室、廣州市規劃和自然資源局、國家稅務總局廣州市稅務局也聯合發布了《關于開展不動產信托財產登記試點工作的通知》（下稱：廣州試點）。

隨著穗廈兩地試點落地，目前北京、上海、廣州、廈門四地均已啟動不動產信托財產登記試點，這標志著我國信托財產登記制度建設在實踐層面進一步鋪開。

在多位受訪人士看來，此次廣州、廈門加入試點陣營，不僅體現了政策層面對信托行業回歸本源的持續支持，更通過地方實踐的差異化探索，為全國性信托財產登記制度的完善積累了寶貴經驗。特別是在不動產這類核心資產的信托登記流程、權屬確認、風險隔離等關鍵環節，將為破解長期以來制約不動產信托發展的登記難題提供重要參考。

兩地試點求同存異

隨著廈門、廣州兩地推出了各具特色的試點政策后，不動產信托財產登記試點的“區域矩陣”進一步豐富。

本次廈門試點對不動產信托財產登記做了更為寬泛的定義，即不動產登記機構依據信托當事人申請，將不動產權利歸屬、其他法定事項和信托相關事項記載于不動產登記簿，以完成權屬登記、信托公示登記的行為。

在登記類型上，相比北京和上海，廈門試點更加多樣化，增加了追加交付不動產的情形、受托人運用信托資金購買廈門市行政區域范圍內不動產的情形、更換受托人和分配給受益人的登記類型和受益人變更登記。

此外，在登記流程方面，廈門試點按登記類型設計了七大事由，按照不同事由分別設計登記流程。相比北京和上海，廈門試點在登記內容上的重大創新是在登記簿上記載委托人和受益人。

而在廣州試點上，不僅適用于廣東轄內信托機構，在廣州設有異地部門的全國性信托公司也能夠參與其中。

機制設計方面，廣州試點引入不動產預告登記，委托人與信托機構可先行申請辦理預告登記。預告登記后，未經信托機構同意，委托人處分該不動產的，不發生物權效力。

另外，遺囑信托程序設計是廣州試點的最大亮點。試點表示，以遺囑設立的信托，在全部法定不動產繼承人到場確認遺囑的有效性情況下，信托機構可以持遺囑信托文件單方申請不動產信托財產權登記，這在一定程度上簡化了登記的手續。

資深律師游樂表示，信托設立的目的直接關系到信托效力以及信托制度功能的發揮。對此，相關主體也應當予以重視。北京、上海、廈門、廣州等多個城市參與不動產信托財產登記試點，為信托走進尋常百姓家起到了進一步的推動作用。

值得注意的是，在廣州試點出臺后，粵財信托積極響應，于7月18日成功落地廣東省首單不動產家庭服務信托——“粵財信托?愛家和豐傳承家庭服務信托”。委托人張先生將名下位于廣州市一處房產及現金資產作為信托財產。在該項目中就運用了預告登記方式，將預售商品房、未辦證二手房等暫未具備轉移條件的房產納入不動產信托財產范圍。

粵財信托表示，該項目專門聘請北京大成（廣州）律師事務所擔任獨立監察人，構建“受托人+監察人”雙重治理機制，由法律專業機構對信托運作實施全流程監督，形成委托人意愿與受益人權益的雙重保障體系。同時項目深度整合了財富傳承、養老保障、公益慈善三大場景，為老齡化社會下的家庭提供“財產隔離+風險防控+目的實現”一站式解決方案。

不動產信托危與機

不動產信托財產登記試點的“四地矩陣”已初步形成，從地域分布來看，當前不動產信托登記試點城市呈現出鮮明的“經濟發達導向”特征。

“北京、上海是全國政治、經濟、金融中心，而廣州、廈門則是區域經濟中心，不動產價值高、財富管理需求復雜，不動產信托發展潛力相對較大。”用益信托研究員喻智對《華夏時報》記者表示。

在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，不動產信托登記推進呈現由一線城市（北京、上海）向其他城市（廣州、廈門）擴展的特點，同時試點城市均選取不動產體量大、價值高的地區，旨在為信托財產登記制度完善積累經驗，激活存量不動產市場價值 。

盡管四地試點成效初顯，但不動產信托業務整體仍處于初期階段，全國性推廣則面臨多重制約。

柏文喜對《華夏時報》記者分析稱，不動產信托業務大規模落地要面臨法律適用模糊（如異地信托公司登記資格界定）、稅費政策空白（契稅、增值稅重復繳納）、辦理周期長（多部門協同依賴人工溝通）等制度性障礙。此外，信托機構雖有積極性，但不動產信托短期內難成主流，信托公司仍以固收類、標品信托為主 。

喻智也持有同樣的觀點。他認為，目前不動產信托業務在初期主要受限于稅收優惠、法律細則、跨部門協同和市場認知等因素。不動產信托的管理成本高、周期長，信托公司拓展此類業務需政策支持與市場需求的同步跟進，不動產信托登記的全國推廣還有一定困難。

挑戰的另一面也是機遇。

“短期內不動產信托難以成為信托行業的主流業務，但從長期趨勢看，其增長潛力不容小覷。”一位業內人士指出，隨著老齡化加劇、財富傳承需求爆發，僅中國高凈值人群的不動產傳承市場規模就超過百萬億元，而不動產信托作為唯一能實現 “所有權、管理權、受益權” 分離的工具，在資產隔離、意愿執行、跨代傳承等方面的獨特價值將日益凸顯。

“試點不動產信托財產登記制度，不僅破解了房產代際傳承的困局，更打開了家族財富管理的多維空間——從貨幣資產的保值增值到保單權益的定向分配，從企業股權的動態管理到知識產權的創新運營，皆可通過信托架構實現資產所有權、控制權與受益權的三重分離。”北京市京都律師事務所合伙人律師滕杰坦言，更具社會意義的是，信托正從私益工具升華為向善載體，在風險防范與價值創造的雙重維度中從容而行。

正如一位信托行業協會專家所言：“試點的價值不僅在于解決當下問題，更在于為全國性制度探路，這需要政策定力與市場耐心的雙重加持。”

責任編輯：馮櫻子 主編：張志偉