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2025年是西安的交房大年，歷經三年冷暖，賣的好的房子蓋得如何，房哥收房報告將持續更新，從收房視角，為大家實景呈現西安各小區交付情況。

第106期，中糧奧體壹號三期

探盤時間：2025年5月26日

房源情況：建面約198㎡，毛坯

這可能是港務區奧體板塊，唯一能和西安璽掰手腕的小區，中糧奧體壹號三期。

2023年的西安，房價下行的苗頭已經出現，但奧體的新房熱度猶在，中糧奧體壹號DK-1開盤，起步170㎡的純改社區，788組家庭搖號272套房子，像極了今年西安璽的開盤場景。

（中糧選房現場）

時隔兩年半，小區交房，不夸張的說，這可能是中糧在西安目前交付觀感最好的小區，奧體白菜心的位置，公建感的立面，扎實的景觀，不過時的戶型，給人很深印象。

相比全運村，未來城市的頻頻熱搜，奧體壹號多年很低調，已經2025年了，不能裝了，該攤牌了。

奧體C位

地段，還是地段，就是地段，這句話放在中糧奧體壹號三期，非常合適。

出小區北門，鐵一中陸港小學，南門陸港小學南校區，西邊融創望江府，招商西安璽，東邊陸港云啟，綠城全運村。

（西安奧體中心）

500米范圍內，長安云、奧體中心場館，灞河岸線，在奧體北的片區里，屬實白菜心的白菜心，看的人眼饞。

這也能解釋為什么2023年西安房價已經明顯下行，卻還有一堆人去搖號買房，為的就是這個地段，和買西安璽一個邏輯。

小區本身124畝，2.5容積率，19棟小高層，清一色大戶型，毛坯交房，備案均價17500+左右，類似全運村的荷風苑。

（中糧小面積二手掛牌價，來源：貝殼）

（綠城大面積二手掛牌價，來源：貝殼）

目前周邊的二手房掛牌價格，大戶型荷風苑19000+，涵碧苑20000+，中糧自己的小戶型，一期21000+，二期22000+，小戶型書包房仍是主流，大戶型更多是改善自住，不談價格。

雖然當年在中糧搖號的，投資客不少，但當下西安，港務、奧體的二手行情，更偏向于平進平出，不急，不急。

到底小區交付素質如何，在四代住宅，大門，會所，外立面賣房四件套沖擊下，能否長期保值，看完今天的交付報告，會有答案！

大門立面

收房關鍵詞：大門觀感，歸家動線 ，立面觀感

（社區大門實景）

社區大門尺度開闊，寬幅金屬挑檐搭配石材景墻，構筑出線條方正簡約，配色低調高級，用材質感厚重的氣派門庭。

大門兩側花團簇擁，樸樹相迎，涌泉水景潺潺流動，營造歸家儀式感。

功能上，大門一側為地庫出入口，一側設刷卡閘機供行人通過，社區實行人車分流。

（歸家門庭實景）

穿過大門，由石材景墻圍合而成的方形歸家門庭，呈現在眼前。無水不成景，沿園路兩側，精心打造了涌泉疊水景觀，層層疊水，錯落而下，水畔迎客松翹首以盼，迎接每一位歸家的業主。

逶迤前行，遠處水景景墻將視線收束于流水飛瀑之間，水聲汩汩流淌，綠林層疊交錯，構成可聽可看的觀景體驗。

至此，從社區大門到歸家門庭，再到水景景墻，層層遞進的“三進門庭”歸家禮序完整呈現，充滿儀式感。

外立面部分，園區為小高層住宅，采用公建感立面，南向大玻璃，呈現大窗墻比，形成通透而澄澈的建筑質感。

（住宅外立面實景）

此外，立面主體以深淺交織的灰、白色調為基礎，橫向加入等比例的線條強化建筑層次。

在用料上，除采用常規的真石漆、涂料等進行涂飾外，光澤閃耀的銀色鋁板線條在南北立面豎向貫通，呈現清晰明朗的建筑輪廓，使其更具精致感。

屋頂部分，明亮的玻璃造型搭配金屬弧線，在天空的映襯下晶瑩剔透，圓潤柔和，充滿建筑美感。

大門立面

收房關鍵詞：景觀觀感，苗木搭配，空間層次

（園區樓棟示意圖）

中糧奧體壹號三期DK1，占地約124畝，規劃19棟小高層住宅，各樓棟錯位排布，最大約80米的開闊樓間距，為景觀營造預留出了充足的空間，社區入口、中央景觀區以及宅間空地等，均做有大面積的綠化。

（園區景觀實景）

園區打造“條條綠道穿林過”的景象，在開闊的空間內，通過超大水系景觀，廊架泛會所，曲折小徑，廣闊綠地，精致小景等不同形式的布局，加上大量密集綠植的點綴，形成滿目綠意的“公園小區”。

（中央景觀實景）

進入園區，中庭位置南北超百米樓距之間，打造一大片視野無敵的水系景觀。湛藍澄凈的水面之上，涌泉相伴，跌水涓涓，烏桕搖曳生姿，岸邊廊架相映成趣，觀賞效果極佳。

池水中央，曲折小徑橫亙于水面之上，讓沿岸觀景的行人，可以進一步“走入”水中，體會“疏影橫斜水清淺”的意境，使景觀既可賞又可玩，豐富游園體驗。

（草坪景觀實景）

樓宇間開闊的場地上，可見碧綠鮮活的陽光大草坪，草坪栽種密實，柔軟厚實，搭配有冠幅舒展的大小喬木，茂密叢生的灌木，使景觀層次分明，視覺更有落點。

此外，不同樹形的植物，構成高低錯落，起伏明顯的林冠線，遠遠望去，喬木挺立，姿態舒展，打破了建筑的單調與呆板。

（園區景觀細節）

在景觀細節上，注重融入感與精致感的搭配，園中小徑曲折，兩側灌木與園路銜接過渡自然，園路的視覺延伸感也不錯。此外，枝葉舒展的苗木，使林下空間也有所體現。

園區在單元景墻，景觀組團以及園路旁搭配有花叢進行點綴，如大吳風草、迷迭香、柏樹、木樨、八角金盤等，植被堆疊，造型精美，起到良好的裝飾與觀賞效果。

（園區景觀組團實景）

景觀組團的呈現上，以多層灌木+灌球+喬木組成，層次起伏，造型飽滿，相互簇擁，疏密有致。

植被種類部分，可見烏桕、銀杏、國槐、雞爪槭、紫薇、櫻花、桂花、石榴、紅楓、叢樸、石楠、山杏等，落葉、常綠，花喬、果喬穿插搭配。

（灌木交付實景）

灌木部分，以多層灌木為主，園內常見灌木有冬青、紅葉石楠、阜月杜鵑、小葉黃楊等。

多數栽種密實，修剪齊整，排布緊湊，層次突出，整體觀感良好。

（地面鋪裝實景）

地面鋪裝上，在鋪設芝麻白+芝麻黑仿石磚的基礎上，增加彩色塑膠跑道、木紋磚鋪裝，以及移動花箱，休息座椅和宅間景觀等，在視覺上形成分割，滿足消防的同時，避免視覺空曠。

生活設施

收房關鍵詞：兒童活動區，泛會所，休息區

（兒童活動場地實景）

園內設有兩處大型兒童活動區，場地平坦開闊，彩色塑膠地面，娛樂設施多樣，造型童趣，有滑滑梯、秋千、陀螺椅、蹺蹺板、傳聲筒、旋轉碗、攀爬物等。

細節上，場地內設有休息座椅和高矮不同的洗手池，方便業主使用。

（器械&活動場地實景）

園區內設有器械區，還有各類運動場地，地面鋪設彩色塑膠，可在此打球羽毛球、跳操、跳繩等，滿足不同年齡段人群的運動需求。

（泛會所實景）

園區中庭的廊架，不止休憩與觀景，也是社區的“泛會所”配套，內部設有健身房，閱讀室等，封閉空間，內部放置空調，確保環境舒適。

（園區休息設施）

園內設有大量休息區，主要分布在宅間，活動區，廊架內，座椅造型多樣，起到休憩與裝飾的作用。

公區實景

收房關鍵詞：戶內外大堂，電梯保護，樓梯間

（戶外大堂實景）

戶外大堂部分，采用銀色弧形鋁板屋檐搭配弧形玻璃幕墻，局部裝飾金屬格柵，門口安裝落地式電子門禁。門頭線條柔和，通透明亮，形成造型時尚，質感高級的觀感。

單元門兩側，做有層次分明的景觀裝飾，門前帶標識的景墻，造型鋁板與石材相得益彰，搭配花叢點綴，充滿歸家儀式感。

（戶內大堂實景）

大堂內部，墻面、地面鋪裝石材，深淺交織，豐富空間層次，大堂墻面裝飾巖板背景墻、掛畫、金屬壁龕等，進一步提升空間美感。

大堂頂部，筒燈+燈帶+不銹鋼嵌入式燈槽，多種光源組合，加上窗外自然光入戶，實現充足的光照。

細節上，大堂一隅設有休息區，放置長條沙發和小茶幾；交付期間，墻面、地面做有保護，以防后期裝修破壞。

（首層電梯間實景）

首層電梯間，電梯玫瑰金色金屬包邊，電梯按鍵區做了金屬內嵌，提升質感。

墻面、地面與大堂顏色、用料相同，同樣做有保護。頂部安裝筒燈+燈帶照明，整體采光尚可。

（平層公區電梯間）

平層電梯間，電梯和按鍵區同樣做了金屬包邊，墻地面鋪設瓷磚，安裝金屬踢腳線，頂部安裝筒燈+燈帶照明，整體采光尚可。

（電梯保護實景）

電梯部分，品牌為日立，可容納成員14人，載重1050kg，電梯內安裝空調，衛生、通風情況良好，做有木質包裹保護，照明充足。

（樓梯間實景）

樓梯間部分，金屬欄桿安裝牢固，墻面乳膠漆，地面每層踏步均鋪設瓷磚，地面衛生整潔。

戶內實景

收房關鍵詞：戶型分析，空間展示

中糧奧體壹號三期，有建面約170、198、240㎡三種戶型，全部為2T2的小高層產品，毛坯交付。

（建面約198㎡戶型圖）

此次看到的戶型是小高層，建面約198㎡，室內層高3.15米，四室兩廳三衛，結構屬于當年常見的大平層布局，無功無過的四葉草。

和現在同面積做四代宅，各種大端廳，全景艙相比，在贈送面積，得房率，空間尺度上肯定是有差距，也看得出這三年時間，西安內卷式競爭下，戶型的迭代速度。

明明剛收房，產品就老的情況，不止出現在軟件新城，港務區奧體也是一樣的。

（建面約198㎡戶型實景展示）

室內部分，毛坯交付，入戶子母門帶電子鎖，斷橋鋁窗戶，南陽臺安裝玻璃推拉門，帶玻璃欄板，墻地面處理平整，衛生整潔，整體觀感不錯。

（境與宅設計&房哥報名鏈接）

目前已有不少業主收房準備裝修，大家如果有需求，可以私信，境與宅設計&房哥在高新錦業時代17樓恭候你。

交付總結

在港務區奧體已交付的小區里，中糧奧體壹號的三期絕對是第一梯隊的存在，也是中糧作為央企的實力表現，在外立面，景觀上確有眼前一亮的感覺，也對得住當年搖號的業主。

至于大家好奇的能否和西安璽掰手腕的問題，有機會，但不公平，不是一個價格，也不是一個時代的產品，相似的只是面積，位置，配套，中糧二手房的對手，應該是全運村的荷風苑、涵碧苑。

下行市場里，因為買的早，價格低，即使平進平出，也是抗跌王者的存在！

聲明：未經許可，禁止轉載

作者：邢鮑菇

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