成都新樓市 文|黎小小

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△錦江區茶廠38.5畝地塊對面，就是新希望D10天府，現場實拍

起拍價20200元/㎡，從正式公告出讓之時起，錦江區茶廠38.5畝地塊就吸引了全成都的目光。

成交價會不會破4，會成為新的成都記錄嗎？是行業內外對這宗地討論最多的話題。

而經過5月的沉寂期，成都土地市場或將在6月迎來半年度沖刺。除茶廠38.5畝地塊外，還有多宗優質宅地正在候場，且基本位于主城區熱門板塊，如錦江三圣鄉駙馬片區、武侯新城等，市場整體關注度頗高。

我們提前對部分地塊進行了現場實探。

成交價有望破四嗎？

錦江茶廠38.5畝，起拍價20200元/㎡

來看具體情況。

6月19日，錦江區將上拍一宗位于一環路，東大街以北的純住宅用地，容積率約2.55，占地面積約38.5畝，起拍樓面價20200元/㎡。這一起拍價是當前成都最高記錄，已經超過了4月成交的成都新地王金三48畝當時20000元/㎡的起拍價。

△圖據尋圭投資云地圖

從位置上看，該地塊區位條件相當優越。南側靠一環旁東大街段，臨近地鐵2號線與6號線的換乘站牛王廟站，對面不遠處就是錦江區地標性豪宅新希望D10天府與華發統建錦江首府，沿東大街往東，直線抵達傳統豪宅區攀成鋼，往西直抵太古里、春熙路商圈，還有萬象城商圈也在均在2公里輻射范圍內，同時，周邊還有九眼橋、合江亭、大慈寺等成都文旅打卡地?？梢哉f，無論是豪宅區基底，還是交通、商業等城市資源的聚集度，這宗地都是上上乘。

根據錦江區的規劃，地塊所處位置屬于城市更新片區，此次出讓地塊于今年4月剛剛完成調規。調規的核芯內容圍繞三宗住宅用地、商業服務業設施用地、中小學用地、日間照料中心、派出所等，原本三宗連襟地塊被拆分成三個小地塊，并將分開出讓，而此次的38.5畝就是首宗出讓地塊，后續將有其他地塊候場待拍。據規劃，區域還計劃打造牛王廟TOD項目，整體進行城市功能升級和界面煥新。

△圖據成都市規劃和自然資源局

短板則是，因為地處一環外老城核芯，地塊周邊仍有不少老舊小區，其北側的城市界面有待提升。但這在過去幾年里，片區的新房、二手房市場已經驗證，即便在周邊界面有局限的情況下，板塊的豪宅產品的市場認可度依舊不俗。

新房方面，板塊多年來土地供應十分短缺，如果放到二環內來看，整個錦江區二環內最近一次拍地還是2022年的鴻山翡翠府地塊，僅約10畝。土地的供應短缺，直接導致了新房短供。

二手房市場方面，板塊同樣表現出堅韌實力。據貝殼找房顯示，地塊附近的新希望D10天府二手房參考價約55336元/㎡，華發統建錦江首府二手房參考價約56370元/㎡。上個月，華發統建錦江首府剛成交了一套建面約148.74㎡戶型，成交總價732萬，成交單價49213元/㎡，成交周期僅37天。

總體來說，由于地塊地段價值足夠高，且板塊已經短供僅2年，這一次土拍將是一次難得的補倉。另一方面，由于新規的落地及地塊本身約2.55容積率的限制，或許將很難再呈現像新希望D10天府那樣的超高層地標，更有可能會呈現大平層新規豪宅。

總之這場土拍，值得整個成都樓市期待。

地塊實拍如圖：

△地塊對面就是新希望D10和華發錦江統建錦江首府，不遠處還能望見嘉佰道，四周地標林立

△地塊已打圍，地塊外城市界面還處于待更新狀態

△地塊緊靠錦江區教育招生考試中心和一所外籍人員子女學校

△地塊內情況

△周邊有大量老破小出售中

下一個千萬級豪宅預定？

錦江三圣鄉駙馬板塊61畝，起拍價19300元/㎡

該宗地將于6月10日拍賣，用地面積約61畝，容積率僅約1.8，住兼商用地，起拍樓面價約19300元/㎡，在6月待拍地塊中同樣備受矚目。

△圖據尋圭投資云地圖

該地塊位于三圣鄉駙馬片區腹地，是成都當前炙手可熱的頂流豪改區之一。地塊位白樺林路以南，周圍分別被錦宸院、錦江上院、錦江璞園合圍，北側是今年3月被錦江統建&華發拿下的56.6畝宅地，附近還有約40畝的高中教育用地，區域配套及城市界面正穩步兌現中。

無論是論產品力還是市場接受度，該地塊所在的駙馬片區都已經在成都豪宅圈層頗具聲量，比肩麓湖、林家壩甚至金三。就目前情況，片區開發進程過半，錦江大院、錦江上院、錦江璞園、錦江賦等項目陸續入市后，都留下不俗口碑，價格也已經全面拉升到千萬級水平，推動板塊形成了豪宅聚居區的標桿形象。而地塊旁今年已經入市的錦宸院，幾次開盤均實現速清，成為了今年成都千萬級豪宅中的新規樣板產品。

板塊土地市場表現也可圈可點。此次待拍地塊起拍樓面價19300元/㎡，再度刷新板塊歷史記錄；地塊北側成交的56畝宅地，成交樓面價已經達到25100元/㎡；同時，去年板塊內成交4宗地，成交樓面價最高達24800元/㎡，待拍地塊緊靠的錦宸院，去年拿地價也已經突破至20300元/㎡。

城市界面兌現度大幅提升

武侯新城54.6畝，起拍價14200元/㎡

自2024年以來，武侯區的住宅供地就大幅減少，去年一年僅拍賣了一宗鷺島板塊宅地。

2025年，武侯區住宅土地供應量同樣不豐，今年僅成交了一宗位于悅湖板塊的39.7畝宅地。而6月19日待拍的54.6畝地塊，是今年武侯區上新的第二宗宅地，起拍價14200元/㎡，容積率約2.5。

△圖據尋圭投資云地圖

該地塊位于武侯新城北片區，經過多年的發展，片區的城市界面已經開始逐漸兌現。地塊北側靠近永康路，往西不遠是西三環，同時地塊還緊靠9號線機投橋站，處于機投橋TOD的規劃輻射范圍內。地塊以南、以西，已經有大量的新建住宅小區集體進入交付期，其西南側還靠近武青西一路小學，旁邊還有一所幼兒園。

周邊在售新房項目頗多，往南有中國鐵建·領樾，往北一街之隔的中國鐵建·宸語府，以及南側還有武侯發展德商西璟天驕等在售，新房市場的競爭相對激烈。

另外，地塊除了臨路外，其北側靠近加油、加氣站，或許也會成為未來的抗性之一。

地塊實探如圖：

△地塊緊靠小學、幼兒園，周邊大量小區正集中進入交付期

△地塊南側街景，靠近酒店

△北側靠近永康路、西三環，臨9號線機投橋站

△地塊北側有加油站、加氣站

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