曾經(jīng)喊出“千億目標(biāo)”的中交地產(chǎn)，“退房”草案于近日落地，其擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，以1元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給控股股東。

作為央企中交集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)平臺(tái)，在行業(yè)整體下行周期，中交地產(chǎn)也未能獨(dú)善其身，連虧兩年且面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)危機(jī)，中交地產(chǎn)祭出“壯士斷腕”之策。雖然中交地產(chǎn)獲得了喘息之機(jī)，但這最后一搏也將其推向轉(zhuǎn)型賭局，失去房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)后，中交地產(chǎn)能否支撐上市公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)仍然存疑。

中交地產(chǎn)公告顯示，其擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，以1元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給控股股東。圖/IC photo

控股股東1元接盤虧損資產(chǎn)

根據(jù)6月17日中交地產(chǎn)發(fā)布的重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書（草案），擬將其持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)股權(quán)、債權(quán)等資產(chǎn)及相關(guān)債務(wù)，以1元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

中交地產(chǎn)在公告中表示，此次交易目的是剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦穩(wěn)定性更強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)（包括商業(yè)管理及自持物業(yè)租賃）等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

中交地產(chǎn)還表示，上市公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已持續(xù)對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐刹焕绊憽？傮w來(lái)看，近年來(lái)為滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要，公司債務(wù)融資規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率水平較高，截至2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末，公司合并口徑融資余額合計(jì)為576.44億元，面臨較大償債壓力。

本次交易完成后，中交地產(chǎn)將“由重轉(zhuǎn)輕”，其資本結(jié)構(gòu)和盈利情況將得到改善，但預(yù)計(jì)上市公司總資產(chǎn)及營(yíng)收規(guī)模等指標(biāo)將出現(xiàn)較大幅度下降。

據(jù)安永華明會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的報(bào)告顯示，交易完成后，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)將從1076.98億元降至約20.36億元，減少98.11%；負(fù)債總額從966.59億元降至約8.18億元，減少99.15%；資產(chǎn)負(fù)債率從89.75%降至40.17%；營(yíng)業(yè)收入從183.02億元降至10.97億元，減少94.01%；凈利潤(rùn)從虧損63.96億元轉(zhuǎn)為盈利9785.76萬(wàn)元，增長(zhǎng)了101.53%。

從以上數(shù)據(jù)不難看出，交易后，中交地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入規(guī)模均大幅下降。

值得關(guān)注的是，另?yè)?jù)公告發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，截至2024年12月31日，中交地產(chǎn)的資產(chǎn)賬面凈值為-39.19億元，經(jīng)評(píng)估為-29.76億元，評(píng)估增值24.06%。

那么，控股股東為何接手這樣一個(gè)負(fù)資產(chǎn)，且雙方協(xié)商的價(jià)格是象征性的1元呢？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金需求量大、負(fù)債規(guī)模高。中交地產(chǎn)通過剝離負(fù)資產(chǎn)，可以甩掉房地產(chǎn)包袱。在1元交易的背后，也是其斷臂求生之舉。

從沖擊千億目標(biāo)到深陷虧損

2015年，中交集團(tuán)整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中交地產(chǎn)由此成為集團(tuán)唯一A股上市平臺(tái)。2019年是中交地產(chǎn)的快速擴(kuò)張期，被派遣到綠城任職的李永前，從綠城中國(guó)執(zhí)行總裁的崗位調(diào)回中交地產(chǎn)擔(dān)任董事長(zhǎng)。在綠城的5年，李永前見證了其規(guī)模從百億到千億再到2019年突破2000億元。

彼時(shí)，李永前為中交地產(chǎn)提出的發(fā)展目標(biāo)是：“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上，做到央企前三。”這個(gè)目標(biāo)也讓中交地產(chǎn)在土地市場(chǎng)高歌猛進(jìn)。

2024年9月，李永前辭職，其在中交地產(chǎn)的職務(wù)由郭主龍接任。隨后的2024年11月，中交地產(chǎn)高管團(tuán)隊(duì)發(fā)生變更，總裁、執(zhí)行總裁均有調(diào)整。一系列人事變動(dòng)，足見中交集團(tuán)對(duì)于房地產(chǎn)板塊的重視。

但是，當(dāng)傳統(tǒng)高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式失效，即便背靠中交集團(tuán)這棵“大樹”，中交地產(chǎn)也不得不通過徹底退出開發(fā)賽道來(lái)?yè)Q取財(cái)務(wù)報(bào)表的安全邊際。

中交地產(chǎn)“退房”的背景正是房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，從沖擊千億走到深陷虧損、退市邊緣。

從目前來(lái)看，中交地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)兩年虧損，2022年、2023年及2024年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤(rùn)分別為0.34億元、-16.11億元及-51.79億元。凈利潤(rùn)下降的同時(shí)，中交地產(chǎn)銷售規(guī)模也在嚴(yán)重縮水。2022年、2023年以及2024年，中交地產(chǎn)銷售金額分別為458.82億元、373.61億元以及156.4億元。

中交地產(chǎn)曾在2023年發(fā)布的公告中披露，“公司存貨的變現(xiàn)能力直接影響到公司的資產(chǎn)流動(dòng)性及償債能力，如果公司因在售項(xiàng)目銷售遲滯導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將對(duì)償債能力和資金調(diào)配帶來(lái)較大壓力。”

在2024年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入183.02億元，較上年降低44.59%；公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積85.32萬(wàn)平方米，較上年同期降低52.51%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額156.43億元，較上年同期降低58.13%；銷售回款247.07億元，較上年同期降低45.07%。上述業(yè)績(jī)指標(biāo)幾乎都在腰斬。

“退房”轉(zhuǎn)型能否順利保殼？

值得關(guān)注的是，截至2024年12月31日，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)1076.98億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為-35.79億元。因?yàn)閮糍Y產(chǎn)為負(fù)值，中交地產(chǎn)因此觸發(fā)了《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》規(guī)定的退市風(fēng)險(xiǎn)警示條件。

4月14日，中交地產(chǎn)發(fā)布股票交易被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示的公告。實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示后，中交地產(chǎn)股票簡(jiǎn)稱由“中交地產(chǎn)”變更為“*ST中地”。

為應(yīng)對(duì)退市風(fēng)險(xiǎn)，中交地產(chǎn)表示，董事會(huì)已制定多項(xiàng)措施。公司將密切關(guān)注政策和市場(chǎng)變化，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。此外，公司還將推動(dòng)重大資產(chǎn)出售，聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)，細(xì)化內(nèi)部控制制度，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

而此次剝離房地產(chǎn)重資產(chǎn)，為中交地產(chǎn)“保殼”贏得了喘息機(jī)會(huì)。不過，除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，中交地產(chǎn)旗下的租賃、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比很小。根據(jù)2024年財(cái)報(bào)，從中交地產(chǎn)的營(yíng)收構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)171.81億元，物業(yè)管理7.28億元，代建項(xiàng)目管理費(fèi)收入0.58億元，其他收入1.64億元。

也就是說(shuō)，中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)收入占比高達(dá)約95%。

在剝離了房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)之后，在總資產(chǎn)和營(yíng)收規(guī)模大幅縮水的情況下，中交地產(chǎn)能否在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)中翻身，還是未知數(shù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中交地產(chǎn)要想借此保住上市地位，從完成重組，到期末凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正，直到摘掉“*ST”的帽子，仍面臨很大的挑戰(zhàn)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 趙琳