濱湖1.5萬/㎡、包河1.2萬/㎡、經(jīng)開1.4萬/㎡、新站0.89萬元/㎡……合肥二手房市場全面崩塌，而根據(jù)5月份國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，合肥二手房已經(jīng)連續(xù)25個月持續(xù)下跌，據(jù)統(tǒng)計，2024年合肥二手房跌幅15.8%，而今年二手房跌幅已經(jīng)達(dá)到12%，截止目前合肥二手房價格已經(jīng)跌破1.3萬/㎡，房價已經(jīng)重新回到2016年。

NO.1|壹

合肥二手房價格跌破1.3萬/㎡

第一房研究院 AI 樓市指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，4 月合肥二手房成交 2761 套，均價 14459 元 /㎡；到了 5 月，成交 2544 套房源，均價直接跌破 1.3 萬 /㎡！這跳水速度，堪比坐過山車！

而從4月份各區(qū)域二手房價格來看，整體來看相對于高峰期各區(qū)域的價格基本都腰斬，目前二手房價格最高的是政務(wù)區(qū)，均價2.18萬/㎡，政務(wù)區(qū)一直是合肥價格的引領(lǐng)的區(qū)域，目前價格已經(jīng)跌到2萬/㎡。

而一直以來置業(yè)熱門的濱湖、高新價格也已經(jīng)跌到1.5萬/㎡，濱湖的價格跌幅最大，新站區(qū)價格已經(jīng)跌破9千/㎡，三縣除了肥西價格在9千/㎡外，肥東、長豐價格已經(jīng)跌到7字頭。

目前貝系合肥二手房掛牌房源約12萬左右，而降價房源約5.5萬套，占比約45%，而漲價房源占比僅2.7%，也就是說目前將近一半的房源在選擇降價處理。

比如綠城玫瑰園一套203.2㎡戶型房源，近一個月內(nèi)兩次調(diào)價，掛牌價格下調(diào)350萬，鉑悅廬州府一套283.47㎡房源，近一個月內(nèi)也兩次調(diào)價，掛牌價格下調(diào)300萬……

而從成交結(jié)果來看，目前合肥二手房成交周期約200天，議價空間約7%，相比之前下跌，但整體來看，二手房價格持續(xù)下跌，購房者買漲不買跌的，持續(xù)壓價。

以單個項目成交來看，政務(wù)區(qū)保利香檳國際成交價格已經(jīng)跌到2萬/㎡，而近期成交了一套約86.28㎡房源，單價已經(jīng)跌破1.8萬/㎡，要知道，2021年該小區(qū)最高成交單價超過4.5萬/㎡。

華潤凱旋門二期近期成交一套51.1㎡房源，成交單價僅1.87萬/㎡，而在2021年該小區(qū)最高成交單價超過5萬/㎡，相當(dāng)于跌了超6成。

濱湖萬科藍(lán)山目前成交價格基本維持在1.5萬/㎡以內(nèi)，基本上都是高峰期對半還要低價格出售。

廬陽區(qū)萬科森林公園當(dāng)初1.8-1.9萬/㎡全款都不一定買得到，如今也已經(jīng)破發(fā)。

目前合肥大量小區(qū)降價后仍難成交，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市約4400個掛牌小區(qū)中，近90天內(nèi)有1600個小區(qū)零成交，老城區(qū)受影響最嚴(yán)重。這也迫使二手房東不得不再降價。合肥二手房市場已徹底轉(zhuǎn)向“買方市場”，當(dāng)初的投資客現(xiàn)在拋售，也導(dǎo)致房價連鎖下跌。

NO.2|貳

合肥新房價格持續(xù)上漲

和二手房的 “慘兮兮” 形成鮮明對比，合肥新房市場卻 “一路開掛”！第一房研究院 AI 指數(shù)統(tǒng)計系統(tǒng)顯示，5 月合肥新房價格 2.49 萬 /㎡，而且還在持續(xù)上漲！

隨著新房品質(zhì)不斷提升，價格更是一路飆升，更有甚至，比如招商璽最高備案價超 6 萬 /㎡，綠城詠溪雲(yún)廬最高備案價超過 7 萬 /㎡，合肥新房價格天花板不斷被刷新。

相對于二手房來說，品質(zhì)的新房價格依然保持較高，不僅能夠保值，而從市場反應(yīng)來看，其熱度也比較高，比如之前的悅府一期、二期、江淮廠三子等，雖然價格相比周邊二手房價格要高很多，但對于購房者來說，核心資產(chǎn)穿越周期，在當(dāng)下市場下行期，具有一定保值，具有坑跌。下面推薦一些品質(zhì)樓盤。

招商春和景明依托董鋪湖濕地公園生態(tài)基底，打造容積率僅1.2的純洋房社區(qū)，規(guī)劃16棟低密住宅（5棟7層+9棟8層+2棟11層），主推115-209㎡全改善戶型，209㎡大平層僅14席。項目緊鄰大蜀山、四季花海等生態(tài)資源，疊加招商蛇口央企品牌背書，精準(zhǔn)瞄準(zhǔn)改善客群對“低密+生態(tài)”的需求7。不過，周邊大型商業(yè)綜合體暫缺，地鐵2號線需駕車接駁，東側(cè)規(guī)劃的垃圾中轉(zhuǎn)站或?qū)幼…h(huán)境產(chǎn)生潛在影響，且300-700萬總價門檻較高。

萬科悅映青川位于廬陽區(qū)雙湖板塊，首開即實現(xiàn)“三開三罄”，成為主城置業(yè)焦點。項目規(guī)劃11棟8-13層小高層及洋房，戶型92-126㎡，得房率超90%，主打全生命周期設(shè)計。教育配套為最大亮點，南門小學(xué)雙水路校區(qū)與45中雙水路校區(qū)雙學(xué)區(qū)加持，疊加地鐵S1號線（在建）與北二環(huán)快速路交通優(yōu)勢。不過，項目周邊部分配套還在完善中，配套成熟需要一定時間。

遠(yuǎn)大九廬以“合肥首個智慧住宅三星示范項目”為標(biāo)簽，全屋植入3D人臉識別、智能溫控等科技系統(tǒng)，精裝標(biāo)準(zhǔn)達(dá)8000元/㎡，配備嘉格納廚電等國際品牌14。項目規(guī)劃小高層（156-260㎡）與洋房（190-240㎡），270°環(huán)幕陽臺設(shè)計適配高端改善需求。但開發(fā)商遠(yuǎn)大地產(chǎn)品牌力較弱，周邊商業(yè)、地鐵5號線延長線（規(guī)劃）尚未落地，且3.5萬元/㎡均價與千萬級總價考驗客群購買力。

越秀和樾府占據(jù)省府與駱崗中央公園雙板塊紅利，規(guī)劃16棟住宅（15棟小高層+1棟洋房），140-220㎡戶型采用大面寬、短進(jìn)深設(shè)計，配備下沉式會所與五重園林。交通上緊鄰方興大道與地鐵5號線，但周邊安置房影響界面純粹性，商業(yè)配套依賴于外部資源。450-850萬總價吸引地緣改善客群，但配套兌現(xiàn)周期或成價值躍升關(guān)鍵。

琥珀梓桐院落址新站區(qū)少荃湖板塊，均價3萬/㎡，共30套房源。精準(zhǔn)定位有一定購房實力群體。地段價值層面，依托少荃湖城市副中心遠(yuǎn)期規(guī)劃，具備區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α＞o鄰將于2025年8月竣工的南門小學(xué)少荃湖分校（青龍山路與通濟(jì)路），形成“優(yōu)質(zhì)教育圈”。該校體量2.9萬方，36班規(guī)模可容納上千名學(xué)生，采用 “組團(tuán)式書院” 設(shè)計，串聯(lián)國學(xué)館、科創(chuàng)中心等特色空間，教育硬件優(yōu)勢明顯。

雙拼宅院541㎡戶型配300㎡實體院落，營造低密生態(tài)私享空間；疊拼產(chǎn)品255-364㎡采用創(chuàng)新“無中疊設(shè)計”，提升空間獨立性；立體住宅247-313㎡戶型實現(xiàn)兩梯一戶，配備雙 L 型空中花園，120㎡贈送院落面積相當(dāng)于普通住宅整套面積，兼具高得房率與良好居住體驗。值得注意的是，地處新站區(qū)，當(dāng)前商業(yè)、醫(yī)療配套不成熟，在配套完善方面存在一定時間成本，對追求成熟配套的購房者吸引力不足。

NO.3｜叁

結(jié)語

當(dāng)潮水退去時，真正的價值才會浮現(xiàn)。合肥樓市這場價值重構(gòu)中，有人看到危機(jī)，有人發(fā)現(xiàn)機(jī)遇。

對于購房者來說，現(xiàn)在的合肥二手房也超具性價比，如果你是預(yù)算不多，想要在合肥安家置業(yè)的年輕人，不妨看一看二手房。而對于改善型購房者來說，核心地段品質(zhì)新房可以考慮。