最近的廣州樓市有些詭異。

牛奶廠的金地天河公館，二手房成交價從5萬左右直接蹦到12萬+！

白云新城的西派云峰更離譜，首套二手房，成交價12萬/平！

這數字，看得房哥手機差點摔地上。

現在可是樓市都在打噴嚏的節骨眼，廣州居然有房子能半年價格翻倍？

雖然有人在狂歡"天河核心資產重新定價！"

但這事兒怎么聞著有股熟悉的配方、熟悉的味道？

遠高于市場價，有貓膩

有人說這是市場回暖的沖鋒號，可咱們得掰開了揉碎了看。

牛奶廠5套10萬+，只有一套是平層？

先看牛奶廠的金地天河公館。

166.05平，成交總價1998萬，單價12.03萬/平，成交周期9天！

接著看歷史成交價：

這是2023年以來，金地天河公館第二個10萬+成交！

上一次是2023年5月24日，214.44平，是一套別墅，總價2300萬，折合單價10.73萬/平。

再看2020年以來，牛奶廠板塊的所有10萬+二手成交：

發現沒有，奶廠10萬+二手成交的全是別墅，有且僅有一套是平層住宅。

對，就是剛成交不久的166.05平單位。

更奇怪的還在后頭，在售二手166.05平有7套，每一套的素質都不差。

只有一套的報價超10萬，最低的一套報價5.9萬/平。

貓膩。

排除其他可能，真相就只有這一個了。

西派云峰，1700萬足以拿下188大平層

西派云峰的首套成交，其實也差不多，經不起推敲。

143.95平，總價17312萬，折合單價12.03萬/平。

西派云峰當時的一手成交，也不過是7-8萬/平，超過9萬的幾乎沒有。

目前，該項目共掛牌14套二手。

其中，187/188平大平層3套，掛牌價1350-1700萬。

143.95平的同面積單位2套，掛牌價極其接近，1840萬和1845萬。

△截至5月29日西派云峰掛牌二手房源，上下滑動查看圖片

素質相近甚至更好的大平層，更低的總價，你不選？

金地天河公館那一套也有類似的競品。

我想，正常人都會選相同面積價格更低，或者素質相近面積更大價格更低的房源吧？

畢竟沒人是傻子，誰會跟錢過不去呢！

內部消息，銀行不同意該價格

如果還有人說，這是市場回暖。

那不是蠢，就是揣著明白裝糊涂。

種種跡象表明，這根本不是正常的市場行為，而是一場精心策劃的金融游戲。

房哥從可信渠道獲悉，這兩套房源背后都是金融客在操盤，通過 “陰陽合同” 虛高網簽價，從而套取銀行貸款。

這種操作在業內被稱為 “高評高貸”，核心邏輯就是通過虛增房價，從銀行套取更多貸款。

理解，這其實有著一定的現實基礎。

前幾天，房哥接到貸款中介的推銷電話：100萬給你白用三個月，利息全免！3個月后計息。

這說明什么？銀行的錢多得往外溢，就盼著你來借。

但是，房哥也從銀行界人士處獲悉：

交易方通過貝殼將這個價格成交的消息放出去，試圖拉高銀行評估。不過銀行沒有同意這個評估價。

銀行也怕擔責的。

2025年銀保監會明確要求銀行加強評估價審核，評估價不得超過市場價的90%，同時裝修價值也有上限。

而且AI估價模型和人工核驗雙重把關，虛高評估的空間越來越小。

另外，高評高貸的操作涉嫌違法。

一旦銀行發現評估價虛高或資料造假，不僅會收回貸款，還會追究法律責任，購房者可能面臨刑事處罰。

去年廣州就有多個案例，購房者因參與高評高貸被列入征信黑名單，甚至被銀行起訴，房子被法院拍賣。

二手可以淘金，但別當炮灰

廣州這兩宗天價二手房成交，本質上是利用政策漏洞制造“虛假繁榮”。

記住：

當個別天價成交與市場整體背離時，要么是資本游戲的序幕，要么是韭菜收割的鐮刀。

對于普通購房者來說，別盲目跟風，要多花點時間研究市場。

畢竟，買房不是賭博，理性才是最好的護身符。

既要相信時間的力量，也要敬畏市場的規律。

雖然市場上存在這些亂象，但廣州二手房確實可以入手，只要有需求。

但越是這種時候越要穩住——別忘了超市大促時最容易沖動消費，買回來一堆用不上的東西。

對于真心要買房的朋友，請記住：

價比三家不吃虧；

學會看數據，別被高價個案帶節奏；

查清評估價底牌，直接找銀行客戶經理查該小區真實評估價…

看到天價成交別急著拍大腿，不妨讓子彈飛一會兒。

畢竟真正的價值，從不需要靠驚悚的標題來證明。

另外，如果新房價格相近，且不是立刻要住的情況下，房哥相對更建議新房。

如果有意在廣州買房，或者需要了解優惠信息、掌握內部消息，也可以加 @房小哥，我們無話不談：今天中午12:30，鎖定@房頻K姐看樓市直播間，一起聊聊樓市，也歡迎提問