最近位于紅山新城的玄武花園城開放了，當天我們就去實地感受了一番，談談幾個最直觀的感受。

首先規模確實不小，從大中庭就能直觀的感受到。但新玄武花園城的地下部分明顯不一樣，特別大。

我逛的時候就覺得有些不真實，后來從地下的旋轉樓梯上到地面才發現原來玄武花園城的地下這部分與大壯觀路的地下空間被徹底打通了，兩者的界限就在上面有顯示屏的門這兒。

但令人意外的是，這片地下區域完全沒有壓抑的感覺，相反由于層高充足，內部較多的植被以及公區休憩空間的打造，反而顯得生機勃勃，很有度假氛圍，甚至品質感也不錯。

未來地鐵6號線和9號線通車后，這片空間的活力氛圍或還有突出的提升空間。我認為這不僅是新玄武的成功，更在一定程度上驗證了這種新型地下商業空間運營的可行性。

說到這里，不禁讓我想到了江北地下城，雖然其復雜程度遠高于新玄武，空間更大、地鐵更復雜、甚至還有地下停車層和地下環線系統等，但地下商業層的形態和新玄武目前展現出來的形態應該大體上是接近的，我認為相當不錯。

不過人口上我倒是有些擔心，對于新玄武或燕子磯這兩個城北板塊來說，周邊巨量的老小區、廠區宿舍或安置房給這些新板塊的商業發展提供了澎湃的人口支撐。

但江北地下城附近的人口資源儲備就比較弱了，況且片區內還有萬象系、卓越匯這類大型地面商業體，如果一同面世，必然進一步分流。

因此江北地下商業的形式我很看好，但早期或不具備大面積運營的條件，或要再等等。

其實個人覺得，江北地下城周邊可能不夠接地氣，2014年前后開發的1.5w左右的普通住宅過少。

根據我的觀察，那個時期開發的住宅自住率和實際入住率都極高，比如那期間的華潤、正榮（七里河西側）、雅居樂（七里河西側）等。但這個人口積蓄的黃金時期不夠長，很快價格就飛到3w甚至是4w，之后交付的小區或部分樓棟的入住率就明顯比較低了，在一定程度上，影響了江北地下城附近人口的積累。

理論上地下城這一圈，生活很方便的同時存在影響居住體驗的因素，比如人口密度較高，商業噪音較大等，因此這里比較適合對居住品質不太敏感甚至是毫不在乎的年輕朋友或普通收入家庭。

但現實中地下城（CBD）周邊除了華潤，后來住宅的定位都不低，至少價格都較高，這實際上和其需求人群就不太匹配。

真正對居住品質有較高要求的家庭，實際上更加關注的是住宅的附加居住體驗，比如低環境噪音、獨特的景觀資源、優質的小區環境，深度的服務、品牌對其社會地位的賦能等，有些人將其稱之為圈層。

所以邏輯層面更合理的安排應該在地下城（CBD）周邊更多安排普通商品房，甚至也可以有少量安置房。而真正的高端住宅或超高端住宅設置在七里河與濱江沿線。比如橫江大道以南、七里河以西的這部分，大家各取所需。

我覺得江北地下城在最需要人口的地方，缺少可以容納較高人口的普通住宅。而不少所謂高檔住宅卻沒有設置在具備足夠稀缺性的一線濱江或河流旁，提供不了附加的稀缺價值，實際上有資源錯配的問題，這導致部分住宅的產品定位模糊，整體人口的積蓄也不夠充足。