上海賣房，這些事情還是先搞搞清楚吧。

　　畢竟已經算是中介們公認的潛規則了。

　　房源維護很重要

　　1、LJ系統不是掛了就完事

　　LJ作為流量渠道最大的平臺，一般房東賣房肯定是都要在上面掛牌的。

　　但是，這不代表房東把房子掛到了平臺上，就享受平等的流量待遇。

　　平臺內部是有一個打分機制的，每套房都會強制打分。

　　這個分數是根據價格、熱度、維護情況、賣家意愿和房子屬性等多方面因素綜合得出的。

　　A級和10分是最高的，中介也更愿意推分數高的，畢竟更容易成交賺錢。

　　但分數不是一錘子買賣，會實時變動，只要源源不斷有分數更高的房子進來，你的房子排名就會不斷下降。

　　甚至掉到下一檔，也就意味著你的房子可能從系統認為的好賣變成了一般或者不好賣。

　　賣房別怕麻煩，你定要做好維護工作。

　　2、“好贊好房”不是起死回生藥

　　如果你問我好贊好房是不是必須要的。

　　我會說，看情況。

　　如果你預算充足，想快速賣房，作為一個流量補充是可以的。

　　因為買了以后，房子分數會提升，在平臺的曝光量會變大。

　　但是誰要和你說這個東西買了就一定快速成交那是扯淡。

　　中介之所以喜歡推，因為這是付費項目。

　　而且愿意簽的房東肯定是賣房意愿強，也許更容易談價。

　　不想花這個錢的，又不怕麻煩的，可以去做好贊好房。

　　這個就是LJ系統內評分達到一定分數的房源就可以打上好贊好房的標簽。

　　3、盡可能不要帶租約賣房

　　房租不斷，房子還能順利賣掉。

　　這種無縫銜接肯定是賣家希望達到的效果。

　　房子空著再賣不掉，虧不少租金呢。

　　我覺得這種心態可以理解，畢竟都是真金白銀。

　　但是對于誠意賣房的房東來說，帶租客賣房是自降身價、增加賣房難度的行為。

　　這個是會實實在在影響你在LJ系統的評分的。

　　對于中介來說，房源維護就容易出現問題。

　　比如看房時間不好約、溝通成本高。

　　有功夫等租客有時間，帶看別的可能都成交了。

　　其實租客可能也不想天天被參觀。

　　房東清退租客，反而少了很多風險，而且能夠把房子最好的一面展示出來。

　　也許一個月要虧租金3000塊。

　　但是一個月就把房賣了，房價下跌的損失就不用繼續承擔了。

　　上海賣房，如何賣的高？

　　掛高了沒成交？一味降價虧多了？

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　　賣房動作不變形

　　4、房東不要玩信息差那一套

　　我們在實際業務中遇到過這樣的房東。

　　家門口幾家中介獲得的房子信息是不一樣的。

　　賣房原因不一樣，賣房時間不一樣，賣房價格也不一樣。

　　后來幾家中介發現，怎么信息這么亂。

　　得出一個結論就是，房東根本不想賣房，索性房源就被丟進“垃圾桶”了。

　　但事實是，房東真的很想賣房，只不過心存僥幸。

　　萬一那家中介遇到個價格高的呢。

　　現在賣房不要有這種撞大運的心態。

　　真心實意賣房的話，在所有中介情況就要保持一致。

　　不要玩價格不透明信息差那一套，沒用了，現在的信息透明度不要太高。

　　你定一個有吸引力的價格，讓中介幫你全網轟炸，效果肯定更好。

　　5、不是下調掛牌就一定有用

　　我們見過太多那種一年都賣不掉房的房東。

　　每隔1、2個月就下調掛牌價，賣房一年沒干別的，就是降價。

　　最后的結果是，房子一年降了幾十、幾百萬的，還是沒人買。

　　下調掛牌價是整個賣房策略的最后一環。

　　根本原因在于定價有問題。

　　如果是吊著賣，根本不著急賣房的房東，那請隨意，反正也不是真的想賣。

　　如果是想清楚要賣房的房東，價格一定要精準貼合市場。

　　即便是降價，最好一次到位。

　　你自己覺得 每個月降價很有誠意，其實每個月都在落后市場。

　　這不是大牛市行情，躺著就有人買房。

　　精準的價格配合有效的營銷策略，才是正確賣房思路。

　　6、正確面對中介的PUA

　　“中介PUA房東”這個事情本身，并不好。

　　但是房東能100%避免嗎？不可能。

　　中介要賺錢要生存，想PUA房東降價，快速成交，非常正常。

　　中介能PUA的基礎是房東不了解市場唄。

　　房東多跑跑，自己心里有數，他PUA你的難度就提升了。

　　現在這個市場環境，壓低房東預期是所有中介都會做的事情。

　　合理的壓低接受，不合理的拒絕，就是這么簡單的事情。

　　讓中介為自己服務，最終賣房才是第一位的。

　　7、一定要留砍價空間

　　講個段子：

　　買家問房東最低價多少，房東說155萬。

　　買家還想再砍價，讓房東給個成本價，房東說288萬。

　　買家任何時候，都是想再砍一刀的。

　　能省一塊是一塊。

　　所以房東不要習慣性的已經是最低價，一口價之類的。

　　最終的底價一定是在談判桌上談出來的。

　　哪怕你掛牌的時候不是小區性價比最高的。

　　但是談判的時候誠意足，給到了買家很好的“砍價體驗”。

　　一樣能夠快速賣房。

　　實在是想體驗漲價賣的。

　　那你就一開始定個超低價，等一群買家來搶。

　　最終成交大概率比超低價高，但是不保證一定比正常賣的價格好。

　　風險意識要清晰

　　8、不要簽中介獨家

　　賣房最好是不要簽獨家，特別是和那種口碑不好的中介簽。

　　簽了大概率就是被PUA的開始。

　　這房子不降到他們心里天天有著等著你。

　　有些中介之所以熱衷于簽獨家：

　　為了防跳單！

　　為了完成績效指標！

　　為了盡可能了解房東的底價！

　　但絕不是為了幫房東把房子賣掉！

　　網站全掛上，附近大小中介門店都放房源。

　　朋友圈、短視頻平臺，抖音、小紅書、微信視頻號都發起來。

　　廣撒網才是現在賣房的正確姿勢。

　　要知道即便是最好的中介品牌，市占率也是有限的。

　　不要放過任何一個可以成交的機會。

　　9、家庭意見要統一

　　別小看這么小的點。

　　家里意見不統一，神仙也難幫你賣房。

　　自己跑到中介哪里賣房，結果到了關鍵時刻，發現家里人不同意。開始扯皮。

　　賣不掉都不是大問題，違約賠款就麻煩了。

　　10、單邊代理已經是趨勢了

　　如果你的房子是那種供不應求的熱門盤的話，怎么賣都行，坐等客戶上門。

　　然而，對于大部分的房子來說，1%的成本都能帶來更快的成交周期、更高的潛在成交價。

　　如果你的房子屬于冷門盤，或者價格同城對比毫無競爭力，例如八九百萬的市區單幢式老破大，利用單邊代理推廣，則是必備的賣房手段。

　　只為單一一方服務，是為客戶爭取利益。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。