上海的第一個“五彩城”，華潤不要了。

6月3日，小美獲悉，由華潤萬象生活運營的上海南翔華潤五彩城項目擬整體出售，售價大概在3億元-4億元。

這個價格，感覺沒賺錢啊。

五彩城是華潤置地的社區(qū)商業(yè)，這個有點年頭了，至少要有個十年了。

南翔華潤五彩城是華潤置地在上海的首個五彩城品牌的購物中心，也是華潤置地在上海開業(yè)的第二個購物中心。

開業(yè)的時候南翔板塊的房價還沒有起來，但是感覺生意一直不太好。

小美有一段時間生活在南翔板塊，現(xiàn)在也是的，所以對周邊的幾個商業(yè)業(yè)態(tài)，五彩城、印象城都比較熟悉，當(dāng)然，小美去最多的是星巴克蹭空調(diào)辦公。

說五彩城是社區(qū)商業(yè)就很貼切，因為確實很難感受到高端商業(yè)的氣息。但是在一開始，還是讓南翔的居民感受到很大的快樂，因為當(dāng)時周邊就沒什么像樣的商業(yè)，遛娃，買瓶酸奶都沒地方去。

那個時候，盒馬的配送還沒有大規(guī)模起來。

這項目是在2014年10月25日開業(yè)，到現(xiàn)在運營了9年。開業(yè)的時候也很厲害，來自嘉定城區(qū)、南翔、寶山等地的居民約8萬多人瘋狂涌入這座嘉定最高規(guī)格的社區(qū)型商業(yè)體。

這種盛況啊，就持續(xù)了一天。

大概這個商場“獨美”了六七年的樣子，等到南翔印象城開了之后，就變了天。

感覺他們也很用力努力過，沒成功。隔壁的印象城人那么多，周末停車都費勁，他們就想提升一下招商的品質(zhì)。

畢竟！華潤的招商能力在業(yè)內(nèi)有目共睹啊。

然后，很久以前羊肉串來了，上影國際來了、盒馬NB、費大廚、姚稷等等人氣品牌都來了。

最新的消息是KFC也要來了。這個消息一出就知道不太行了，KFC來都是好消息了，壞消息是，漢堡王走了。

上海現(xiàn)在這個商業(yè)吧，你在最市中心的地方，一公里內(nèi)都找不到肯德基跟麥當(dāng)勞，所以KFC進駐呢，可以說明來晚了？

商業(yè)確實有點玄學(xué)，五彩城開了個喜茶店，然后，印象城也開了個喜茶店，后來，五彩城的就關(guān)門了。

說一下，五彩城的喜茶店跟印象城的這家只有1.5公里的距離，我的意思是，這兩個商場地理距離很近。

就是，華潤出手了，也沒能把他們盤好。

項目定位也沒啥大問題，高品質(zhì)一站式鄰里商業(yè)中心，業(yè)態(tài)涵蓋娛樂、餐飲、兒童、零售。

怪就怪印象城太近了？一公里虹吸了客戶跟消費力？

出租倒還是可以的。

出租率92%，項目年租金收入3200萬元，如果按照3億元出頭的價格成交，回報率約為10%。

活著的意思。

華潤也沒賺到錢，在南翔起了個五更，趕了個晚集。

他們拿地很便宜，2009年，華潤置地以總地價35.22億元的價格把嘉定南翔A07、08號，A02、A09、A10號2幅地塊收入囊中。

其中，A09便是五彩城項目。

彼時華潤置地打敗萬科和金地，以21億元競得嘉定南翔A02、A09、A10地塊，折合樓板價格約7220元/平方米，而項目總建筑面積40694.36平方米，其中商場面積28492.39平方米，配套面積12201.97平方米。

如果以3億元的價格成交，那么五彩城項目的平均樓板價約為7372元/平方米，運營了9年，樓板價相當(dāng)于還停留在拿地時期。

就是南翔這塊土地華潤深耕了，彼此見證過彼此成長。

春耕了，沒秋收。

最大的問題還是南翔印象城開業(yè)了。

南翔華潤五彩城距離上海最大的單體購物中心南翔印象城MEGA直線只有1.5公里，印象城MEGA在2020年8月開業(yè)，總面積約34萬平方米，體量是華潤五彩城的8倍，人多的就像（下圖↓）一樣！

大不一定好，但是在郊區(qū)商業(yè)，只要好好招商，大一定是有吸引力的。

所以，很大一部分客流被分流，這或許是華潤五彩城出售的原因之一。

南翔印象城MEGA有認真招商，給了1.5公里競品很大的壓力，最新的數(shù)據(jù)顯示，他們一年銷售額有46億，是上海西北“商業(yè)一哥”了。

目前，華潤在上海共有5座商業(yè)項目，分別為閔行區(qū)的上海萬象城、靜安區(qū)的蘇河灣萬象天地、浦東新區(qū)的華潤時代廣場和新田360廣場和嘉定區(qū)的上海南翔五彩城。

此次擬出售的聽說只有嘉定這個項目。

華潤萬象生活2024年財報數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，集團來自購物中心的商業(yè)運營管理服務(wù)收入為42.09億元，較2023年同期增長30.0%，占總收入24.7%。集團為118個已開業(yè)購物中心項目提供商業(yè)運營服務(wù)，總建筑面積為1270萬平方米。

所以，是不好的就砍？

他們原來很看好南翔。在拿到五彩城項目用地時，華潤是從19家競買人手中，競得A07、08地塊，當(dāng)時地塊有多熱？領(lǐng)取出讓文件的企業(yè)就有62家。

經(jīng)過5輪報價之后，最終華潤置地、金地集團、北方城投和三湘置業(yè)殺入最后的暗標(biāo)階段。在最終現(xiàn)場競價結(jié)束后，華潤置地最終以14.2億元的總價，折合樓板價每平方米8066元競得該地塊，成交價格較初掛牌價溢價達194%，樓板價創(chuàng)下當(dāng)時嘉定區(qū)土地最高單價紀錄。

這個項目也就是后來的華潤中央公園，2011年一期開盤均價約2.5萬/平方米，今年3月二手房平均成交均價為5.5萬/平方米。

華潤已經(jīng)深耕這塊土地15年。