2025年中央一號文件，明確劃定了紅線與禁區(qū)：“不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。”

今年5月1日，正式施行。該法律是我國首部針對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的專門立法，在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認定、婦女權(quán)益、土地權(quán)益等方面，都做了新的規(guī)定。其中，明確規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員依法擁有申請取得宅基地使用權(quán)。

關(guān)于宅基地的相關(guān)信息，很多朋友在農(nóng)視網(wǎng)微信公眾號后臺私信詢問：

進城落戶農(nóng)民原來的宅基地怎么辦？還能進行確權(quán)登記嗎？繼承所得的農(nóng)村宅基地房屋可以進行翻建嗎？

宅基地可以進行買賣嗎？

下面我們一一為大家解讀這些問題。

NO.1 進城落戶農(nóng)民原來的宅基地怎么辦？還能進行確權(quán)登記嗎？

首先，我們得搞明白，農(nóng)村宅基地的制度規(guī)定是什么。

農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)村居民戶有所居的基本制度。“一戶一宅”是農(nóng)村宅基地管理的基本原則。

根據(jù)土地管理法等法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體，符合條件的農(nóng)村居民作為集體經(jīng)濟組織成員，可以以戶為單位依法申請取得農(nóng)村集體土地的使用權(quán)去建住宅。

根據(jù)2021年實施的《土地管理法實施條例》第三十四條規(guī)定，申請取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)需要具備以下要素，一是申請人必須是農(nóng)村居民，二是必須以戶為單位申請，三是要符合法定程序。所以，就農(nóng)村宅基地的權(quán)利主體而言，要與集體經(jīng)濟組織之間建立宅基地使用權(quán)的法律關(guān)系，其適格主體（具有合法資格和權(quán)利能夠參與其中的主體）必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。

而進城落戶的農(nóng)民，仍可以保留原有宅基地的使用權(quán)。

《土地管理法實施條例》第三十五條和第三十六條規(guī)定，國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，禁止違背農(nóng)村村民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地，禁止違法收回農(nóng)村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作為農(nóng)村村民進城落戶的條件，禁止強迫農(nóng)村村民搬遷退出宅基地。2021年6月1日開始實施的《中華人民共和國鄉(xiāng)村振興促進法》第五十五條規(guī)定，縣級以上地方人民政府應當采取措施促進在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)民自愿有序進城落戶，不得以退出土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)等作為農(nóng)民進城落戶的條件。

而關(guān)于宅基地的確權(quán)問題，《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》規(guī)定，農(nóng)民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應予以確權(quán)登記。

NO.2 繼承所得的農(nóng)村宅基地房屋可以進行翻建嗎？

依據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于村集體，不可繼承，而宅基地使用權(quán)（包括宅基地上的房屋所有權(quán)）是可以繼承的。

繼承的房屋，能否進行翻建，還得分情況而定。但許多人分不清“翻建”和“翻修”的區(qū)別，這個必須搞明白：

翻建：指拆除原有建筑，在原址上重新建造房屋。

翻新/翻修：對原有房屋進行修繕，不改變主體結(jié)構(gòu)和地基。

這就像我們修養(yǎng)汽車，換零件就是“翻新/翻修”，但把整車拆了重裝就等于“翻建”。

繼承的房屋，能否進行翻建，一般可以分以下幾種情況：

① 繼承人是本村村民，名下也沒有其他宅基地房屋。這種情形繼承人繼承過戶登記后，可以完整地取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，一般享有翻建、重建或擴建的權(quán)利，但也有相關(guān)限制，需根據(jù)具體法規(guī)和地方規(guī)定操作。

② 繼承人是本村村民，但名下已有其他宅基地房屋。這種情形也是可以繼承過戶的，但區(qū)別是按規(guī)定登記發(fā)證后，一般不允許翻建重建，房屋倒塌后，宅基地由村集體收回。

③ 繼承人已不是本村村民。非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，可以進行簡單的修繕，但不允許翻建重建，房屋倒塌后，宅基地由村集體收回。

案例：2024年，浙江某地一位城市居民繼承母親老宅，因年久失修拆除重建，被村集體收回宅基地，法院判決支持村集體，理由是“地隨房走、房毀地收”。

需要注意的是，對宅基地房屋進行翻建一般都需經(jīng)過合法合規(guī)的審批才可進行。根據(jù)2024年4月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、應急管理部、自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強農(nóng)村房屋建設(shè)管理的指導意見》規(guī)定，對農(nóng)房實施改擴建，應當依法辦理用地、規(guī)劃建設(shè)等有關(guān)審批手續(xù)，嚴格按照相關(guān)工程建設(shè)標準進行設(shè)計和施工。嚴禁違規(guī)變動房屋主體和承重結(jié)構(gòu)進行裝飾裝修。

在實際操作中，各地的政策執(zhí)行標準也存在些許差異，具體還需根據(jù)相關(guān)文件原文精神執(zhí)行為準。

NO.3 宅基地可以進行買賣嗎？

需要明確的是，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體統(tǒng)一管理，村民僅享有使用權(quán)，任何組織或個人不得擅自買賣、轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。

而宅基地上的房屋，在一定條件下，是可以進行買賣的。

比如，買賣雙方須是同一集體經(jīng)濟組織成員，一般為本村村民，受讓人需符合宅基地申請條件（沒有其他宅基地或住房困難等情況），且買賣行為需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意，一般要向村集體提出申請，由村集體審核交易是否符合規(guī)定。

另外，雙方應簽訂書面的房屋買賣合同，明確房屋基本信息、價格、付款方式、交付時間、違約責任等條款；還需到當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記部門辦理宅基地房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記等手續(xù)，但部分地區(qū)可能存在特殊規(guī)定和操作流程。

農(nóng)村宅基地秉持“一戶一宅”的原則，如果你屬于該村村集體經(jīng)濟組織成員，但是名下已經(jīng)有登記在冊的宅基地，這就不符合相關(guān)申請條件，買賣行為可能無效。

要格外注意的是，農(nóng)村宅基地上的房屋不能賣給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，且不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。

總之，農(nóng)村宅基地具有特殊屬性，其使用權(quán)行使主體、權(quán)利內(nèi)容和權(quán)利行使的限制等，在法律中有明確規(guī)定，因此不屬于可以自由流通的財產(chǎn)。如果允許農(nóng)村房屋和宅基地自由交易，會損害農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員的權(quán)利，損害相關(guān)法律的權(quán)威性。

編輯 | 趙寧寧

指導專家 | 中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員 李國祥

主編 | 楊公元

監(jiān)審 | 宋錦峰

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【上述根據(jù)相關(guān)規(guī)定的解釋，若出現(xiàn)不同解讀，以原文精神為準。】

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