2025年中央一號文件,明確劃定了紅線與禁區(qū):“不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地,不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。”
今年5月1日,正式施行。該法律是我國首部針對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的專門立法,在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認定、婦女權(quán)益、土地權(quán)益等方面,都做了新的規(guī)定。其中,明確規(guī)定,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員依法擁有申請取得宅基地使用權(quán)。
關(guān)于宅基地的相關(guān)信息,很多朋友在農(nóng)視網(wǎng)微信公眾號后臺私信詢問:
進城落戶農(nóng)民原來的宅基地怎么辦?還能進行確權(quán)登記嗎?繼承所得的農(nóng)村宅基地房屋可以進行翻建嗎?
宅基地可以進行買賣嗎?
下面我們一一為大家解讀這些問題。
NO.1 進城落戶農(nóng)民原來的宅基地怎么辦?還能進行確權(quán)登記嗎?
首先,我們得搞明白,農(nóng)村宅基地的制度規(guī)定是什么。
農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)村居民戶有所居的基本制度。“一戶一宅”是農(nóng)村宅基地管理的基本原則。
根據(jù)土地管理法等法律規(guī)定,宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體,符合條件的農(nóng)村居民作為集體經(jīng)濟組織成員,可以以戶為單位依法申請取得農(nóng)村集體土地的使用權(quán)去建住宅。
根據(jù)2021年實施的《土地管理法實施條例》第三十四條規(guī)定,申請取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)需要具備以下要素,一是申請人必須是農(nóng)村居民,二是必須以戶為單位申請,三是要符合法定程序。所以,就農(nóng)村宅基地的權(quán)利主體而言,要與集體經(jīng)濟組織之間建立宅基地使用權(quán)的法律關(guān)系,其適格主體(具有合法資格和權(quán)利能夠參與其中的主體)必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。
而進城落戶的農(nóng)民,仍可以保留原有宅基地的使用權(quán)。
《土地管理法實施條例》第三十五條和第三十六條規(guī)定,國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地,禁止違背農(nóng)村村民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地,禁止違法收回農(nóng)村村民依法取得的宅基地,禁止以退出宅基地作為農(nóng)村村民進城落戶的條件,禁止強迫農(nóng)村村民搬遷退出宅基地。2021年6月1日開始實施的《中華人民共和國鄉(xiāng)村振興促進法》第五十五條規(guī)定,縣級以上地方人民政府應當采取措施促進在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)民自愿有序進城落戶,不得以退出土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)等作為農(nóng)民進城落戶的條件。
而關(guān)于宅基地的確權(quán)問題,《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》規(guī)定,農(nóng)民進城落戶后,其原合法取得的宅基地使用權(quán)應予以確權(quán)登記。
NO.2 繼承所得的農(nóng)村宅基地房屋可以進行翻建嗎?
依據(jù)我國法律規(guī)定,宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的,宅基地的所有權(quán)屬于村集體,不可繼承,而宅基地使用權(quán)(包括宅基地上的房屋所有權(quán))是可以繼承的。
繼承的房屋,能否進行翻建,還得分情況而定。但許多人分不清“翻建”和“翻修”的區(qū)別,這個必須搞明白:
翻建:指拆除原有建筑,在原址上重新建造房屋。
翻新/翻修:對原有房屋進行修繕,不改變主體結(jié)構(gòu)和地基。
這就像我們修養(yǎng)汽車,換零件就是“翻新/翻修”,但把整車拆了重裝就等于“翻建”。
繼承的房屋,能否進行翻建,一般可以分以下幾種情況:
① 繼承人是本村村民,名下也沒有其他宅基地房屋。這種情形繼承人繼承過戶登記后,可以完整地取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán),一般享有翻建、重建或擴建的權(quán)利,但也有相關(guān)限制,需根據(jù)具體法規(guī)和地方規(guī)定操作。
② 繼承人是本村村民,但名下已有其他宅基地房屋。這種情形也是可以繼承過戶的,但區(qū)別是按規(guī)定登記發(fā)證后,一般不允許翻建重建,房屋倒塌后,宅基地由村集體收回。
③ 繼承人已不是本村村民。非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員,因繼承房屋占用宅基地的,可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記,可以進行簡單的修繕,但不允許翻建重建,房屋倒塌后,宅基地由村集體收回。
案例:2024年,浙江某地一位城市居民繼承母親老宅,因年久失修拆除重建,被村集體收回宅基地,法院判決支持村集體,理由是“地隨房走、房毀地收”。
需要注意的是,對宅基地房屋進行翻建一般都需經(jīng)過合法合規(guī)的審批才可進行。根據(jù)2024年4月12日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、應急管理部、自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強農(nóng)村房屋建設(shè)管理的指導意見》規(guī)定,對農(nóng)房實施改擴建,應當依法辦理用地、規(guī)劃建設(shè)等有關(guān)審批手續(xù),嚴格按照相關(guān)工程建設(shè)標準進行設(shè)計和施工。嚴禁違規(guī)變動房屋主體和承重結(jié)構(gòu)進行裝飾裝修。
在實際操作中,各地的政策執(zhí)行標準也存在些許差異,具體還需根據(jù)相關(guān)文件原文精神執(zhí)行為準。
NO.3 宅基地可以進行買賣嗎?
需要明確的是,宅基地屬于農(nóng)民集體所有,由村集體統(tǒng)一管理,村民僅享有使用權(quán),任何組織或個人不得擅自買賣、轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。
而宅基地上的房屋,在一定條件下,是可以進行買賣的。
比如,買賣雙方須是同一集體經(jīng)濟組織成員,一般為本村村民,受讓人需符合宅基地申請條件(沒有其他宅基地或住房困難等情況),且買賣行為需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意,一般要向村集體提出申請,由村集體審核交易是否符合規(guī)定。
另外,雙方應簽訂書面的房屋買賣合同,明確房屋基本信息、價格、付款方式、交付時間、違約責任等條款;還需到當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記部門辦理宅基地房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記等手續(xù),但部分地區(qū)可能存在特殊規(guī)定和操作流程。
農(nóng)村宅基地秉持“一戶一宅”的原則,如果你屬于該村村集體經(jīng)濟組織成員,但是名下已經(jīng)有登記在冊的宅基地,這就不符合相關(guān)申請條件,買賣行為可能無效。
要格外注意的是,農(nóng)村宅基地上的房屋不能賣給本集體經(jīng)濟組織以外的人員,且不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地,不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。
總之,農(nóng)村宅基地具有特殊屬性,其使用權(quán)行使主體、權(quán)利內(nèi)容和權(quán)利行使的限制等,在法律中有明確規(guī)定,因此不屬于可以自由流通的財產(chǎn)。如果允許農(nóng)村房屋和宅基地自由交易,會損害農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員的權(quán)利,損害相關(guān)法律的權(quán)威性。
編輯 | 趙寧寧
指導專家 | 中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員 李國祥
主編 | 楊公元
監(jiān)審 | 宋錦峰
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【上述根據(jù)相關(guān)規(guī)定的解釋,若出現(xiàn)不同解讀,以原文精神為準。】
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