01

房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率只剩10個(gè)點(diǎn)了！（上市房企樣本）

辛辛苦苦干10年，越干越?jīng)]錢？

據(jù)克而瑞對(duì)50家上市房企2024年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的整理，在 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體維持底部震蕩的2024年，50家上市房企 營(yíng)收與利潤(rùn)出現(xiàn)了雙降，且毛利率降幅出現(xiàn)新高。

從數(shù)據(jù)來看，2024年行業(yè)典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34579億元，同比下降17% 。可以看到，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入在2023年出現(xiàn)短暫、小幅回升后，2024年再次出現(xiàn)加速下滑態(tài)勢(shì)。

從毛利潤(rùn)來看，從2021年開始行業(yè)毛利潤(rùn)持續(xù)下滑，至2024年典型上市房企實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)僅3446億元，同比下滑33%，下滑幅度創(chuàng)下歷史新高，對(duì)比2021年時(shí)候，數(shù)據(jù)直接腰斬。

從凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)來看，由于資產(chǎn)減值、營(yíng)收規(guī)模下滑等諸多因素，自2022年起，行業(yè)典型上市房企的凈利潤(rùn)出現(xiàn)大幅虧損，2022年凈利潤(rùn)虧損116億，2023年虧損擴(kuò)大至766億，2024年虧損進(jìn)一步擴(kuò)大至3151億。 歸母凈利潤(rùn)虧損更大，2024年直接虧掉3120億。

從企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)來看，2024年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率僅為10%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為-9%，為虧損狀態(tài)；歸母凈利率同樣為-9%。

出現(xiàn)虧損的原因：

一方面，歷史高位獲取的高地價(jià)、低利潤(rùn)項(xiàng)目影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)；

其次，近年來企業(yè)銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、“以價(jià)換量”來保證貨值去化，加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)；

此外，行業(yè)下行背景下，存貨跌價(jià)及投資物業(yè)賬面價(jià)值縮水，房企結(jié)合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)部分項(xiàng)目和股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值損失等，也對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)表現(xiàn)有較大的負(fù)面影響。

• 補(bǔ)充閱讀

據(jù)查，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率較高的時(shí)期主要有以下兩個(gè)階段：

• 2007- 2008年：2007年年報(bào)顯示房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率是38.59%，2008年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率達(dá)到42.99%，當(dāng)時(shí)包括深振業(yè)、綠景地產(chǎn)、金地集團(tuán)等多家上市公司的銷售毛利率都在50%以上，最高的接近70%。

• 2011年：房企毛利率高達(dá) 40.0%。

我還補(bǔ)充查詢了下當(dāng)前毛利率在10%以下的行業(yè)名單，AI回答的，大家參考看看。

• 傳統(tǒng)制造業(yè)，包含紡織服裝業(yè)、家電零部件制造業(yè)等；

• 零售業(yè)，如傳統(tǒng)商超與便利店（非連鎖品牌）、低價(jià)電子產(chǎn)品零售；

• 農(nóng)業(yè)與食品加工業(yè)，如糧食種植與初級(jí)加工、傳統(tǒng)調(diào)味品（基礎(chǔ)品類）等；
• 物流與運(yùn)輸業(yè)，如普通貨運(yùn)與快遞末端配送、傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)；
• 資源與能源開采，如普通煤炭開采（非稀缺煤種）、低端金屬冶煉（如粗鋼、電解鋁初級(jí)加工）等；
• 以及部分勞動(dòng)密集型服務(wù)業(yè)。

• 成本結(jié)構(gòu)壓力，原材料、人力、租金等剛性成本占比過高，擠壓利潤(rùn)空間。
• 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，行業(yè)進(jìn)入門檻低，企業(yè)眾多，價(jià)格戰(zhàn)導(dǎo)致毛利率持續(xù)下滑。
• 附加值不足，產(chǎn)品或服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏技術(shù)或品牌壁壘，難以溢價(jià)。

本文數(shù)據(jù)內(nèi)容轉(zhuǎn)自：克而瑞地產(chǎn)研究院

02

劉晨光：我們可能誤解了房地產(chǎn)

路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。

每一期《晨光地產(chǎn)行研》（原名：《地產(chǎn)戰(zhàn)略投資內(nèi)參》）的撰寫，都是一場(chǎng)曠日持久的學(xué)習(xí)，也是一點(diǎn)一點(diǎn)論證的閉環(huán)，更是知識(shí)體系的不斷完善和延展。

6年寫下來，經(jīng)過三十多輪的迭代與磨礪，越來越篤定，也越來越不相信。

不相信數(shù)據(jù)，不相信經(jīng)驗(yàn)，甚至不相信某些“常識(shí)”。當(dāng)然，也找到了一些值得信任的錨點(diǎn)，比如說歷史智慧、運(yùn)營(yíng)實(shí)踐、周期規(guī)律。

抓住了主要矛盾，便可以四兩撥千斤。

1

城市運(yùn)營(yíng)的邏輯是什么？

當(dāng) “上海靠黃浦江構(gòu)筑房?jī)r(jià)價(jià)格體系” 的研究結(jié)論成型時(shí)，突然意識(shí)到我們可能一直誤解了上海的土地財(cái)政——那些沒開發(fā)的濱江地塊不是閑置，是政府攥在手里的 “價(jià)值杠桿”！就像陸家嘴當(dāng)年突然啟動(dòng)，幾個(gè)項(xiàng)目就能把全上海的價(jià)格錨點(diǎn)重新定一遍。

這種 “留白-引爆” 式的操作，本質(zhì)上是用地理稀缺性做全城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)建的底層設(shè)計(jì)。

所以，當(dāng)上海對(duì)某個(gè)區(qū)域暫時(shí)沒有更高的發(fā)展訴求、或者對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒有新的規(guī)劃時(shí)，就會(huì)鎖死這個(gè)區(qū)域黃浦江沿岸的土地開發(fā)。而當(dāng)上海想推動(dòng)某個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，或者對(duì)城市功能界面進(jìn)行升級(jí)的話，就會(huì)打開黃浦江沿岸特定區(qū)段重啟開發(fā)。

而且，除了黃浦江，上海還有蘇州河。

最終結(jié)論——上海這種綱舉目張式的發(fā)展思路，大大優(yōu)于傳統(tǒng)的圈點(diǎn)式發(fā)展模式！

2

市場(chǎng)的真實(shí)體溫是什么？

看市場(chǎng)最忌諱只看表面數(shù)據(jù)，對(duì)于房地產(chǎn)而言，市場(chǎng)真實(shí)情況得把新房和二手房先合起來、再拆開看。

有人說 “二手房漲了說明市場(chǎng)好”，其實(shí)錯(cuò)了。

二手房和新房剛需得疊起來看：如果倆疊加起來之后，價(jià)格還在跌，那么市場(chǎng)就還是這么個(gè)市場(chǎng)；如果兩者價(jià)格穩(wěn)、成交量漲，說明市場(chǎng)剛需開始啟動(dòng)了。

在啟動(dòng)的過程中，如果二手房份額越來越大，還不是最好；如果 二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)住了，但份額開始逐漸減小，這才是好事，說明新房在發(fā)力。

當(dāng)市場(chǎng)回到新房主場(chǎng)，房地產(chǎn)才更容易穩(wěn)住。

而在新房維度，實(shí)現(xiàn)止跌的正確路徑，不是過度刺激邊際需求，而是全力打造紅盤！

3

透過本輪房地產(chǎn)危機(jī)，我們得以窺見，許多行業(yè)內(nèi)部規(guī)律與大眾認(rèn)知截然不同。

當(dāng)房地產(chǎn)不再是政策寵兒，對(duì)于企業(yè)而言，想想自己做房地產(chǎn)的初心是什么，這才是最重要的。

即將到來的現(xiàn)房銷售也并不是房企的終點(diǎn)，而是修正房地產(chǎn) “金融化過度”、推動(dòng)行業(yè)向 “制造業(yè) + 服務(wù)業(yè)” 轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵抓手。此時(shí)，正是房企對(duì)自身重新定位的最好時(shí)刻！

這一次，房地產(chǎn)行業(yè)將開啟一個(gè)全新的發(fā)展紀(jì)元。

我們最新的研究成果，在2025年5月期《晨光地產(chǎn)行研》中，都有所展現(xiàn)！

少談主義，多解決具體問題。

這一期的《晨光地產(chǎn)行研》，思路延續(xù)過往6年的沉淀，包含6大部分：

時(shí)代大變局之年，一切皆有可能發(fā)生。無論是企業(yè)還是個(gè)人，我們都應(yīng)當(dāng)敬畏規(guī)律以及歷史的不確定性，在前行路上，保持敏銳的洞察力，隨機(jī)應(yīng)變，唯有如此，才能在復(fù)雜多變的環(huán)境中生存和發(fā)展。

在這里，我們也誠(chéng)心期待：我們一系列的研究成果能發(fā)揮甚至創(chuàng)造更大的價(jià)值！此刻在看文字的你，能與我們有更多互動(dòng)和共同進(jìn)步的契機(jī)，繼而共同推動(dòng)行業(yè)復(fù)蘇，并一同捕獲更大的發(fā)展機(jī)會(huì)！

《晨光地產(chǎn)行研》5月期已經(jīng)全新亮相，希望獲得更多朋友的關(guān)注，也獲得更多企業(yè)的合作、采購(gòu)和支持，這是對(duì)我們價(jià)值的最大肯定。

歡迎點(diǎn)擊小程序試讀晨光地產(chǎn)行研

『 產(chǎn)品介紹 』

《晨光地產(chǎn)行研》

房地產(chǎn)行業(yè)研究領(lǐng)域知名專家『劉晨光』先生主持出品

每2月一期

從國(guó)際視野、金融趨勢(shì)、城市運(yùn)營(yíng)、財(cái)政運(yùn)營(yíng)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)等多維度

全盤監(jiān)測(cè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)

前瞻分析影響地產(chǎn)走勢(shì)的中宏觀要素

為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供高質(zhì)參考

幫助企業(yè)管理者洞察趨勢(shì)，制勝未來！

數(shù)年打磨成型，獲江浙滬派系房企高管盛贊

是房地產(chǎn)投資者必讀的戰(zhàn)略內(nèi)參

市場(chǎng)瞬息萬變，抓住關(guān)鍵信息，就能抓住發(fā)展機(jī)會(huì)

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