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6月5日，北京迎來“超級土拍日”。

不過，并沒有泛起太大漣漪。兩宗底價成交，兩宗有溢價，幅度很小。

4宗地中，最讓外界期待的寶山村0016、0017地塊，開拍前吸引了5家開發商報名，但土拍現場沒多長時間，就草草收尾。

這多少讓外界有些遺憾。難道海淀的吸引力也要打折扣了？

寶山村0016地塊花落中建壹品并不意外，其不久前就對外表示，要在海淀再次拿地。

但，令花姐不解的是，實現夙愿后的中建壹品，為何不順勢摘得0017地塊？是手里的銀兩不夠，還是另有他因，不得而知。

0017地塊被金隅地產拿下后，中建壹品董事長徐超，算是給自己樹立了一個強勁對手。

在海淀乃至整個北京，能稱得上真正競爭關系的雙子座項目，不多。

功德寺雙子因為越秀地產兩頭持股，讓和樾望鳴及和樾望雲競爭中還沾親帶故，并不純粹。

而半壁店0003、0004地塊，同由保利發展+北京建工競得后，成了親兄弟。

針尖對麥芒的只有臻澐和建發海晏，它倆目前步入了拼刺刀的階段。

這個局面背后，是建發房產的剛猛。

年初的土拍中，它不計成本拿地，導致建發海晏的地價溢價率，達到了25.04%，三大央企聯盟不得已，只能放棄。

反觀寶山村雙子，只經過數十輪競價，陣仗剛拉開就鳴金收兵。花姐不禁在想，在0017地塊的拍賣過程中，中建壹品有沒有舉牌呢？

不過，對購房者而言，這不是一件壞事——直面競爭的雙子座，更會在房子品質上，爭個高低。

下面，花姐來一一聊聊四宗土地的詳情。

一、海淀寶山村0016、0017地塊

0016和0017地塊雖然緊鄰，但是被分開出售的。

它們備受外界關注的核心原因，是出自海淀。

掛牌時間結束時，0016、0017地塊已有中建壹品、金隅地產、海開控股、中鐵建地產、中能建地產5家開發商報名，且線上競價3次。

土拍現場，0016地塊共舉牌12次，0017舉牌10次，便產生了結果。

中建壹品以27.78億元，摘得0016地塊，樓面價5.5萬元/平米，溢價率1.8%。

0017地塊則花落金隅地產，成交價格33.64億元，樓面積5.6萬元，溢價率1.5%。

0016地塊的土地面積2.4萬平米，建筑面積5.04萬平米；0017地塊土地面積2.86萬平米，建面6萬平米。它們的容積率均為2.1，建筑高度30米（局部60米）。

雖然身處海淀，但0016和0017地塊距離西五環晉元橋，只有700米距離，南邊跨過綠化帶便是阜石路高架，周邊配套較弱。

它們的北面還有0006、0008和0011三塊住宅地，未來可供應，規劃建面17.18萬平米。

就當下而言，0016和0017地塊除了自身有場惡戰外，它們還將面臨一個共同的對手——來自西邊2.5公里外的西黃村地塊，也在同日拍出。

二、石景山西黃村640、648-650地塊

西黃村地塊在只有中海新城一家報名的情況下，由其以45.23億元的底價競得，樓面價2.75萬元/平米。

這是一宗由F2公建混合住宅用地、R2二類居住用地、A334托幼用地共同組成的地塊，占地面積約7.97萬平方米，規劃建筑面積16.46萬平方米。

算上商服和幼兒園用地，實際樓面價將達到約為3.2萬元/平米。

看來，來到朝陽的中海新城，還在心念著自己的大本營。花姐認為，它摘下西黃村地塊，可謂撿了個漏。

從周邊的城市界面上看，西黃村地塊足以秒殺寶山村地塊，甚至半壁店地塊。

它的優點是，商業離大悅城、居然之家、山姆會員店更近；學校周邊有首師大蘋果園中學、石景山外語實驗小學、北大附中石景山學校；醫療資源有北大首鋼醫院、八大處中西醫結合醫院。

交通上，四宗地差不多，都不緊挨地鐵6號線，距離地鐵站500米至700米之間。

此外，西黃村650地塊離寶山村0016地塊，直線距離只有2公里，但起拍樓面價打了將近五折。

對購房者而言，樓面差價背后帶來的是房價。

倘若中海新城在西黃村項目的售價，遠低于寶山村雙子，購房者會選擇誰呢？

此外，還有一個不容忽略的因素，石景山可以有大尺度的陽臺植入，海淀區可以嗎？

當然，寧做鳳尾、不當雞頭。既然樓面價能差出近半，說明行政區域帶來的差異，還是蠻重要的。

最現實的，比如小孩的學籍歸屬問題。

三、昌平北四村0077、0078地塊

北四村0077、0078地塊花落越秀地產+北京城建+未來科學城+貝好家聯合體，以23.95億元底價競得，折合樓面積3萬元/平米。

該地占地面積約3.07萬平方米，規劃建筑規模約7.99萬平方米，由兩塊純居住用地組成，幾乎沒有配建。

0077、0078地塊的地上建筑規模，分別為4.17萬平米和3.82萬平米；容積率均為2.6，控高均為60米。

拿下北四村地塊后，越秀地產將躋身昌平樓市大戶，擁有三個項目，另兩個是剛開盤不久的星耀未來，以及進入尾盤的越秀星樾。

值得指出的是，北四村地塊也是其另一個東家貝好家，首次以聯合體身份，直接入局京城樓市的項目。

在此之前，它曾入股長安華曦府和朝棠攬閱，不過是在電建地產和招商蛇口拿地后，曲線進入的。

北四村地塊3萬元/平米的樓面價，對龍湖觀萃形成了背刺。

它們同屬生命科學園板塊，直線距離不過700米，但前者更靠近超級合生匯和地鐵昌平線。

龍湖觀萃的樓面價為3.58萬元/平米，2024年9月取證，供應857套房源，截至目前網簽373套，成交均價5.65萬元/平米，網簽金額21.57億元，地價覆蓋率69.73%。

不過，北四村地塊也有自己的缺點，它的朝向“不正”，東偏南約40度。于在意朝向的購房者，并非首選。

雖位于生命科學園板塊，但東面京藏高速一路之隔，就是朱辛莊板塊。它們之間是有競爭關系的。

如果按照入市時間看，北四村地塊的對手還將包括中海未來之境，以及兄弟項目星耀未來。

星耀未來4月2日取證，供應930套，截至目前網簽128套，成交均價5.56萬元/平米，網簽金額7.16億元，網簽率13.76%。

綜合幾個競爭對手的價格，北四村地塊的售價，大約在5.6萬元/平米左右。