最近發生了一件令人有點匪夷所思的事:龍湖物業主動退出重慶某高端住宅小區的物業服務工作。
為什么說“匪夷所思”呢?
要知道,龍湖物業可是重慶乃至全國口碑最好、管理面積最大、經營狀況最好的物業公司之一,這幾年重慶有不少住宅小區“列隊歡迎”爭著請龍湖物業進場;
龍湖物業也是廣泛參與各類項目的物業選聘競標,攻城拔寨、開疆拓土!
搶盤不容易,那為什么還要主動退出這個位于兩江新區的高端住宅小區呢?
龍湖給到的理由是:服務合同到期,多次溝通無果,痛下決定。
2個關鍵詞:
溝通無效
他痛什么?
當然是痛失一個合作項目,還可能會因為這個事背負上一定的負面輿論;
而且說實話,不到萬不得已,這類大品牌物業公司幾乎不可能主動退出某個項目。
實際上最近一段時間,除了龍湖,還有多家知名物業公司,包括中鐵建、中渝等出現“跑路風波”。
表面看,各家有各家的具體問題和難處,但物業公司們開始硬氣的“用腳投票”的背后,是一場關于服務價值與契約精神的市場化角力!
而這一次,我可能要站在物業角度,給大家分析分析了。
一、物業公司“不再忍讓”
龍湖物業撤離的直接導火索,說到底其實也就是“虧損”兩字。
虧損的根源無非兩點:
1據說上述高端小區業主集體要求將物業費從3.2元/㎡降至 1.9 元;
2該小區物業費收繳率長期低迷。
這種狀況對物業公司形成雙殺。
人工成本是剛性的,考慮到實際管理和公司品牌,他也不會因為物業費收不上來就少安排幾個保安保潔,如此一來,項目持續虧損且看不到改善的希望,就成了一個“死局”。
在市場經濟法則下,企業很難堅持“越服務越虧損”。
龍湖選擇果斷退場,避免陷入惡性循環,究其本質,是資本市場對低效資產的主動出清。
在商言商,物業公司不是慈善機構。
與其在“難盈利”的項目上消耗品牌價值,不如集中資源拓展“可盈利”的新社區。
目前看,這已經成為了各大品牌物業的一致做法。
其實物業公司也不是不能虧,品牌物業公司是看大盤子,90個項目賺,10個項目虧,只要口碑好,持續優化運營效率,提升收費率,也能繼續玩,但是呢,這里面就還有一個深層次原因:
龍湖物業在重慶有很多中高端項目,物業收費標準大多高于3.2元/㎡,如果在某個項目妥協了,必會引發連鎖反應,引起其他項目業主效仿操作。
此時強硬退出,龍湖物業向市場傳遞的其實也是 “服務價值不可隨意踐踏” 的信號。
你說我不值那么多?
OK!老子不干了。
二、業主的困惑
其實在最近幾個物業主動退出的小區里,都出現了意見截然不同的兩派業主。
一方業主,認可當前的物業服務與費用價格,他們每個月按時繳納甚至還有很多為了得2桶油一提紙,提前預存了幾千塊物業費。
另一方業主,則是堅定的認為物業費標收取準高了,要降,不降我就不繳費。并積極尋求組織業委會發動業主投票降費。
支持物業的人說:
我一直不太理解這些不繳納物業費的行為,拖著幾年的物業費不繳納,但仍然享受著人家給你帶來的服務;
物業費又不是新定的,是買房時就知道的,總得講點道理吧。
新小區普遍收支不平衡,又碰上降費、不交費,沒幾個物業公司受得了,物業不好,房子就更不值錢,惡性循環!
個別業主想花小錢辦大事,或是被專業“物鬧”挑撥,聽說有別墅小區要求物業費降到1塊多,快接近公租房的物業費標準了!不知道腦子里怎么想的。
反對物業的人說:
業主是甲方,物業是乙方,選擇自由,你不做有的是人做。XX不干,還有無數個XX。
合同可以2年一簽,做的好價格就可以提一點,做的不好就滾蛋,這樣才合理。
感謝物業公司把機會留給業主自治,不少小區每年都有幾百萬的物業分紅!
誰對誰錯?
不是當事人,很難輕易評判。
但物業這件事中間的確有幾個BUG:
第一,業主欠費行為涉嫌違法。
包括各地《物業管理條例》都規定,業主不得因對服務不滿而拒交物業費,應通過協商或法律途徑解決。
拖欠費用本質上可以歸為“弱勢群體無奈之舉”,但也是一種“以暴制暴”的方式,不僅損害守約業主利益,更破壞了契約精神。
第二,小區自治,道阻且長。
真要實現“業主自治”,到時候矛盾可能更多,畢竟缺乏專業組織能力,缺乏物業公司那樣專業運營管理治理能力。
而且,你能保證新上來的人,就能一直用愛發電?就能始終清正廉明?一些“劣疾”可能會依然出現在新的管理過程中,畢竟人性就是那樣!
第三,住宅小區價值會進一步分化!
你發現沒有,物業公司其實更喜歡老小區,高層多的老小區。答案很簡單,入住率高的、人群相對密集的、公共收益多的小區,能賺錢,好經營!
反之,近五年左右出來的新房、次新房,普遍都入住率不高、居住密度低、公共收益少,容易虧錢,經營難度高!
但這種樓盤的品質定位卻遠高于此前的老舊小區,定位也以中大戶型、改善需求為主。
于是就出現一個悖論:老小區房價低,物業費低,和諧;新小區房價貴、品質好,物業費高、但扯皮的事多。
想要讓新小區降到老小區一個價,物業就玩不下去,這事就得談崩。
三、雙輸博弈
龍湖物業這次的退場事件,其實是一場雙輸博弈。
物企損失了市場份額,業主也可能承擔“降費換物業”帶來的一些風險。
沖突的本質,是傳統物業管理模式與樓市新格局下的需求錯配。
要解決這個矛盾錯配,可能行業需要建立起更開放、更公平、更理性的溝通平臺!
并通過透明化的成本核算機制、靈活的服務供給模式,讓物業回歸“服務者” 而非 “管理者” 的角色。
也讓業主們更清楚明白物業服務在生活中的重要價值!
可以說,在市場經濟的浪潮中,物業管理行業只是冰山一角。
博弈可能導致暫時的雙輸,但如果發愿是好的,結果往往就不會壞。
就在昨晚,小伙伴給我發來一條信息,傳遞了一條炸裂政策。
重慶某銀行,可提供最低2.4%的貸款利率,最長10年期,先息后本還款。
什么意思呢?
相當于我從銀行借出來100萬,每月只用還2000元的利息,不用等額本金,不用等額本息。
3年續簽一次,中途無需還本,到期才還本金。
要知道假如我5年前買了套房,其中貸款了100萬,月供可是至少要5000-6000多元一個月啊!
銀行瘋了嗎?
我判斷出此政策原因無外乎有三:
第一,銀根寬松,銀行間競爭激烈,迫于經營需要,打出大殺招!
第二,契合國家政策方向,用破天荒的優惠政策支持實體經濟,支持融資成本。
第三,實打實的大幅降低資金成本,讓大家節約出來錢用于生活消費。
好了,我們第一時間掌握了相關渠道。此外,還有“商業貸款轉公積金貸款”,最低利率2.15%(五年期以內)也是灰常劃算,最近咨詢辦理的人很多。
為讀者朋友提供一手信息和咨詢服務,服務收取少量費用,遠低于市場價。
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