前不久上海樓市，久違地熱鬧了起來。

一張小小的搖號名單，上面“仙之人兮列如麻”，一度引發(fā)全網(wǎng)圍觀：

名單上，“11號黃*昊”“116號潘*柏”，被眼尖網(wǎng)友迅速認出，正是頂流明星。

不過，這兩位的“開盤體驗”卻完全不同。

明星p先生搖號順位靠后，還沒輪到他進場，房子就已全部售罄；而h先生運氣不錯，直接豪擲 5000萬成功選房，順利拿下黃浦頂豪一席，和孫儷、沙寶亮做起了鄰居。

這個引發(fā)諸多關注、一度登上熱搜的名場面，正是融創(chuàng)上海壹號院三期的開盤現(xiàn)場。

64套大戶型，套均超6000萬，一上線即被搶空，加上二批次，上海壹號院2025年度銷售額已沖破百億，刷新年度全國單盤成交紀錄！

魔都頂豪的入場券，果然只屬于極少數(shù)人。

其實，這已經(jīng)不是壹號院第一次“封神”。從北京到外灘，再到如今的黃浦核心，壹號院系一路高歌猛進，每一場開盤都是全行業(yè)圍觀的大片首映，每一次熱銷都寫進了市場教科書。

但說實話，爭議也一直沒斷過。“明星效應”“噱頭營銷”這類標簽，壹號院也沒少被貼。可事實勝于嘴炮。一次次的熱銷、一次次的實績落地，已經(jīng)給出清晰答案：

壹號院，從來不靠運氣。

這一輪，三期如約壓軸登場。

壓軸不壓場，高光正當時。

賣得快、賣得貴，都是大家看到的表象；可為什么總能賣得動，才是壹號院真正的底牌，也是我們需要關注的根本問題。

接下來，我們拆解這張王牌，看清它“屢爆不敗”的底層邏輯。

別眨眼，這背后，門道可不少。

01

外灘之后

重塑黃浦塔尖價值

說起壹號院，估計沒人會質(zhì)疑它“神盤專業(yè)戶”的江湖地位。但是，它的“屢賣屢爆”，靠的還真不僅僅是運氣。

很多項目，開盤熱銷靠的是熱點；但壹號院，靠的是時間：

熬得住時間考驗，也經(jīng)得起時間打磨。

融創(chuàng)壹號院的故事，要從十多年前的北京說起。

那個時候，“高定住宅”還不是個流行概念，但壹號院已經(jīng)頂著先鋒姿態(tài)登場。融創(chuàng)花真金白銀請來國際一線設計事務所，圍繞“城市封面”的標準重新定義產(chǎn)品邏輯。

從外觀、動線到景觀、立面，都講究統(tǒng)一氣質(zhì)、統(tǒng)一調(diào)性，融創(chuàng)的目標很明確，就是要經(jīng)得起時間考驗，做那瓶“越陳越香的醋”。

后來到了外灘，壹號院又把上海豪宅的門面刷新了一遍。

你要排場，它上金屬鋁板、石材干掛；你講實用，它整合旭格窗、全屋新風，從材料到體驗，層層疊疊、步步到位。

艷姐至今記得第一次走進壹號院時的感受：不僅一眼即驚艷，而且恒久不過時。

坦誠來說，艷姐在很多豪宅項目上都見過營銷期的高光，但只有極少數(shù)項目能做到越住越想住。融創(chuàng)壹號院，是極少數(shù)之一。

到了如今的上海壹號院，融創(chuàng)的產(chǎn)品力更是被進一步推向高點。

這次推出來的房子，300㎡、350㎡的海派大宅是基本操作，更有640㎡、1010㎡的“摘星豪宅”。單套價格從幾千萬一路打到2.5億。結果最搶手的，反倒是這些價格頂格的摘星戶型，買家里不乏是專程飛來的大佬，競爭激烈程度可想而知。

這種面積，這種定位的產(chǎn)品，在內(nèi)環(huán)已經(jīng)是稀缺中的稀缺了。這兩年整個上海市場加起來也沒幾個項目能做到這種規(guī)格。

現(xiàn)場甚至還有客戶直接來了一句：“這么大的戶型，這么扎實的東西，我不上車我圖啥？”

這話說得還真是，話糙理不糙。

正是這種“至臻·致遠”的產(chǎn)品哲學，才讓壹號院一步步從一個項目，成長為一個現(xiàn)象級IP。

如今，當這個IP來到黃浦，故事又翻開了全新一章。

如果說外灘壹號院讓大家記住了壹號院這個 IP，那上海壹號院，則讓人重新認識了上海的塔尖資產(chǎn)天花板。

作為“老錢俱樂部”的代名詞，黃浦一直是上海樓市最具含金量的板塊之一，也是高凈值人群心中的耶路撒冷。

新天地、老城廂、衡復風貌區(qū)……名字背后是歷史，是故事，是地段無法復制的城市血脈。

更關鍵的是，這類區(qū)域一旦進入二手房市場，往往能展現(xiàn)出極強的保值能力。產(chǎn)品稀缺、入市節(jié)奏緩慢，注定了它的超強保值能力。

放眼全球，能比肩的，也就是紐約曼哈頓中城、倫敦梅菲爾這樣的大都會核心區(qū)。

真正讓人驚嘆的是，在這樣一片寸土寸金的核心區(qū)，壹號院竟然拿下了超過13個足球場大的整塊地，硬生生做出了43萬㎡的開發(fā)體量。

說白了，現(xiàn)在想在黃浦再找一塊這么大的地，難度不亞于在月球上倒立唱《浮夸》。

但融創(chuàng)，真就做到了。

這波神操作，艷姐和一眾凡人也只能仰頭長嘆一句：“融創(chuàng)，你是真的敢啊！”

02

真正的豪宅內(nèi)功

每一平米都在炫技

地塊大，好處當然也大——

最直接的，就是有空間折騰。

先看社區(qū)尺度。上海壹號院這次在社區(qū)里整出了一塊1.8萬㎡的海派花園，中軸線直接拉到95×60米，硬是把五大主題空間串成了一條完整的景觀脈絡。

凡爾賽宮苑的儀式感、克魯姆洛夫花園的浪漫氣場，再搭配上海風貌區(qū)特有的街巷氣質(zhì)，東西合璧，不顯拼貼，反而融合得剛剛好。

門頭部分，最出人意料的，是“天順里”和“尚公館”這兩幢歷史建筑。

融創(chuàng)不是拆了重蓋，而是連同骨架一塊搬進社區(qū)，修好之后直接升級成歸家大堂和業(yè)主會所。這創(chuàng)意，放眼全國也并不多見。

外立面則更是巧思滿滿。整棟樓走 Art Deco 風格，主材是 1200℃ 高溫燒出來的紅陶板。

這種自帶自潔功能、色彩自然變化的材質(zhì)，正是 Hermès 等國際頂奢門店鐘愛的用料。這波首次大面積上高層住宅，基本直接把上海的樓立面審美卷上了新高度。

所以，你說壹號院貴，艷姐認了。

但你說壹號院丑？那真對不起，艷姐得替它喊聲冤。

再看社區(qū)配套，從迎賓車道到精裝大堂，從架空層到兒童區(qū)、健身房、長者花園，三代人的生活場景早在設計時就已被寫進了圖紙。

看到這里，艷姐不禁感慨：

這雕琢，這推敲；

細節(jié)控，恐怖如斯！

走進室內(nèi)，視野設計和立面的精致感一下就對上了頻率。

三期 G3 樓棟南北通透，建筑錯位排布，西北看淮海路與 K11，東北朝陸家嘴，南側還能俯瞰文廟街區(qū)。

再配上270度的弧形環(huán)幕窗，人在屋里坐，眼前就是半個上海。

別的不說，光是窩在窗邊喝杯咖啡，都能發(fā)呆一整天。這風景，這巴適，誰還舍得下樓？

室內(nèi)動線上，客廳和家庭廳并排設計，接待朋友、陪孩子寫作業(yè)兩不耽誤，社交和生活同時展開。廚房配了中西雙廚，還貼心加了個社交島臺，朋友來家里吃飯，切菜、聊天、喝酒一氣呵成。下廚化身社交，聚會隨時開場。

主臥、衣帽間、衛(wèi)浴相互打通，動線順滑；連家政動線都實現(xiàn)了獨立分流，日常生活的邏輯感被推演到了極致，真正實現(xiàn)“人不繞、物不串”。

結構設計也不走尋常路。項目直接參照紐約曼哈頓、倫敦梅菲爾的頂級大平層，摒棄傳統(tǒng)剪力墻，改用“核心筒+點狀柱”布局，既增強了承重和抗震，又讓空間更通透，面面環(huán)景、陽光滿屋。

從這個視角看，壹號院的產(chǎn)品力，其實是一種情緒價值的兌現(xiàn)能力。

它幫客戶兌現(xiàn)“長期住得舒適”的期待，也幫城市兌現(xiàn)“真正的高端住宅標準”。

目前為止，壹號院已經(jīng)推出三批房源，全數(shù)售罄。很快，G1樓棟就要接棒登場。

124套房子，從235㎡起步的主力戶型到750㎡的摘星復式，產(chǎn)品線跨度足夠大，高凈值客戶無論在哪個段位，都能找到匹配的那一套。

從購房者構成來看，三成來自本地，六成以上來自江浙滬，還有不少是從全國各地專程飛來“搖號打卡”的死忠粉。

從這方面講，壹號院不是追著需求跑的產(chǎn)品，相反，它為客戶主動創(chuàng)造需求。這也是為什么它能如此順利地形成品牌效應：

不是所有人都買得起，但大多數(shù)人都聽說過，這就足夠。

今天，當我們看著三期開盤再破百億，很多人問它怎么又雙叒成了刷屏神盤。

其實答案并不復雜：融創(chuàng)壹號院的競爭優(yōu)勢，不在“現(xiàn)在值多少錢”，而在“十年后還有沒有人愿意買單”。

很顯然，它交出的，是一個長期有效的答案。

03

牌桌前的壹號院

背后坐著一屋人

一個項目能火一次，可能是踩中了風口；但一個系列能火十年，那它背后肯定有點東西。

壹號院就是這樣的存在。

你可以不喜歡它的調(diào)性、不認同它的價格，但你很難忽視它的存在感。從北京、上海，到杭州、成都，每一座“壹號院”，幾乎都成了當?shù)馗叨俗≌臉藯U。

不過，如果只看那一連串光鮮的“開盤即清盤”，你很可能會誤以為，這就是開發(fā)商的王者歸來。

但是，如果真要了解背后的故事，還得翻開融創(chuàng)剛披露的2024年年報。

艷姐翻了一下，說實話，挺讓人五味雜陳的。

全年營收僅為740億元，同比直接砍半；盡管毛利轉正，但歸母凈虧損卻從80億飆升至257億元，較上年增長超過220%；而手頭的現(xiàn)金儲備也不樂觀，年底比去年少了50多億。

表面上看已經(jīng)扭虧為盈，但實際上，只是債務重組在賬面上做了減法。

你再看它的負債結構，有息負債還有將近2600億，而真正可用的現(xiàn)金，可能連短期負債的十分之一都不到。這種“現(xiàn)金短債比”，在財務里算得上是一個相當危險的信號。

當然，也不是沒有好消息。比如，融創(chuàng)確實只用了50多天，就完成了154億元的境內(nèi)債重組，這在行業(yè)內(nèi)堪稱“閃電戰(zhàn)”。境外債也在推進中，目標是統(tǒng)一打包、全面解決，不留尾巴。

只不過，在艷姐看來，這些動作更像是“用時間換生機”，先穩(wěn)下來再談后勁。能不能徹底翻身，還得看后續(xù)的市場表現(xiàn)和現(xiàn)金流狀況。

所以也就不難理解：哪怕壹號院賣得再好，也難以靠一個產(chǎn)品系列就扭轉整盤棋局。

回到外灘壹號院本身，它能在這種時候站上聚光燈，說是融創(chuàng)“能力在線”，不如說是背后的“眾神合力”，八仙過海各顯神通地撐起來的。

你看它的背后陣容：華融、中信信托相繼出手，銀行、信托、AMC、平臺公司齊聚一堂，有人出錢，有人兜底，有人推項目。過去一年間，一整套包括債務展期、股權重組、資金注入的“組合拳”，才確保了項目如期推進。

甚至外灘壹號院二期項目在對外宣傳的物料中，還特意強調(diào)“由大型央企背景金融機構控股參股”，其實說白了，就是為了給客戶吃顆定心丸，穩(wěn)住大家伙的情緒，釋放安全感。

錦園也是類似路數(shù)。最初是新湖中寶的地，后來融創(chuàng)進來合作，再后來由中信信托實控、華融資金紓困，層層調(diào)整之后，項目才有了今天的模樣。

其實，只要仔細扒一下股權結構，就能發(fā)現(xiàn)其中的套路：名義上是地產(chǎn)商在操盤，實際上背后的“權杖”握在金融資本手里。說直白點，這類項目運作的邏輯，基本就是“明股實債”。

但是，對客戶來說，這些變動其實并不重要。

重要的是，房子在建，產(chǎn)品靠譜，交付可期。

而在這一點上，融創(chuàng)壹號院系列還是撐得住場面的。

它不是哪年都有，也不是哪塊地都配得上。從北京到上海，每一座壹號院基本都圍繞著“城市塔尖”做定制開發(fā)。在容積率越來越緊、客戶越來越挑剔的當下，真正考驗的，不是設計靈感，而是體系能力。

是從規(guī)劃到收口，每一個環(huán)節(jié)都能形成閉環(huán)；就算開發(fā)商“力有不逮”，整個體系也還能運轉的能力。

尤其是在上海這種限價嚴、地價高、利潤壓縮得只剩縫隙的市場，想做出能打動客戶的豪宅，唯一的“捷徑”就是在規(guī)劃、動線、服務、交付節(jié)奏乃至資金安排上，都苦下一番功夫。

說實話，做到這一點并不容易。尤其是在整個行業(yè)都在“控風險、保交付”的當下，壹號院系列還能持續(xù)交出這樣的成績，確實說明了它在摸爬滾打中積累下來的豐富經(jīng)驗。

也正因如此，不少機構才愿意參與、愿意接力，愿意在這條體系下繼續(xù)推下去，共同托舉一個銷售奇跡。

結語

所以，你說壹號院火，就是融創(chuàng)的勝利嗎？

對，但不全對。

更準確地說，這是一場協(xié)同的勝利：產(chǎn)品有市場認，客戶有情緒托底，金融機構有參與意愿，城市也愿意配合釋放空間。

這些變量碰在一起，才構成了如今的壹號院現(xiàn)象。

能把這幾股力往一個方向推，并不容易。而壹號院，就是那個少數(shù)能讓大家在當下達成“共識”的載體。

這，可能就是殘酷的現(xiàn)實夾縫中，“豪宅還能怎么做”的一個參考答案。

接下來，壹號院系列還會繼續(xù)推，故事也還會繼續(xù)講。但過去那種“一個房企單點爆破，走遍中國靠一把剪彩”的打法，已經(jīng)越來越難復制。

現(xiàn)在的市場，不再崇拜英雄，而在尋找合作者。

真正能穿越周期的，不是起得快的，而是穩(wěn)得住、扛得下、能一口氣走到最后的那批人。

所以，別急著下結論。

“壹號院現(xiàn)象”的續(xù)集，仍然未完待續(xù)。

雖然導演換了幾個，臺詞重寫了，投資方也變多了。

但是，只要這戲還有人看，它就有繼續(xù)演下去的價值。

主編：張艷

責編：行輪

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