前些時(shí)間，在上海地產(chǎn)圈有個(gè)熱度非常高的話題，將兩家大家公認(rèn)的超級(jí)房企：

華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)，擺上了PK臺(tái)。

原因是兩家房企都在上海中環(huán)，打造了千萬(wàn)級(jí)高端項(xiàng)目，一個(gè)是中海云邸玖章，另一個(gè)是華潤(rùn)參與打造的翡雲(yún)悅府。

兩家房企的產(chǎn)品力都算是行業(yè)頂尖水平，項(xiàng)目能級(jí)也差不多，所以也不免被人拿來(lái)比較，最終到底誰(shuí)更勝一籌，每個(gè)看客估計(jì)心中都有自己的答案。

但有時(shí)候，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也可以是“合作伙伴”。當(dāng)這兩家難分伯仲的超級(jí)房企聯(lián)手，又將產(chǎn)生怎樣的巨大勢(shì)能？

去年年末，華潤(rùn)置地聯(lián)合中海拿下了總價(jià)近200億的深圳超級(jí)地王，實(shí)際上，這也是兩家超級(jí)房企，首次聯(lián)手打造這樣一個(gè)無(wú)敵巨量級(jí)產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì)于這個(gè)地王項(xiàng)目的期待度也非常高。

就在前不久，相關(guān)設(shè)計(jì)方案出爐，雖說(shuō)不是終稿，但一大波反常規(guī)的操作，也真的有點(diǎn)大家對(duì)于頂豪的想象力。同時(shí)從這個(gè)項(xiàng)目中，可以窺探到華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)，聯(lián)手曝出的3個(gè)反常規(guī)信號(hào)。

今天，艷姐就很想聊聊此次華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)的重磅聯(lián)手，也歡迎大家在文末留言評(píng)論，發(fā)表您的看法和觀點(diǎn)。

01

華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)的史詩(shī)級(jí)合作

艷姐也特地去查了一下，在這個(gè)地王項(xiàng)目之前，華潤(rùn)置地 和中海 地產(chǎn)的合 作寥寥無(wú)幾。

上一次的合作，則要追溯到2019年左右在上海打造的中海云麓里：

該項(xiàng)目是 由中海 地產(chǎn) 和華 潤(rùn)置地聯(lián)合開(kāi)發(fā)的低密住宅項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)對(duì)外均價(jià)不到5萬(wàn)/㎡，算是剛改型樓盤(pán)，又位于勢(shì)能不算大的浦東航頭，所以當(dāng)時(shí)兩者的合作，也只能算是“牽牽小手”級(jí)的合作。

此后多年，華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)也很少有合作上的交集。

直到去年12月2日，深圳房地產(chǎn)迎來(lái)了一次史詩(shī)級(jí)的時(shí)刻！對(duì)于華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，也是具有重大戰(zhàn)略意義的時(shí)刻：

當(dāng)天，華潤(rùn)置地聯(lián)手中海地產(chǎn)以總價(jià)185.12億元、樓面價(jià)70388元/㎡，成功拿下南山區(qū)粵海街道地塊，溢價(jià)率達(dá)到46.3%，刷新深圳涉宅地塊成交總價(jià)紀(jì)錄。

該地塊位于深圳最核心地段之一，是深圳傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，周邊有多個(gè)超級(jí)豪宅項(xiàng)目以及城市地標(biāo)，比如深圳灣壹號(hào)、深圳灣萬(wàn)象城、深圳人才公園等等。

而且該地塊的限高是250米，妥妥的超高層豪宅。關(guān)鍵是地塊之上建成的新房不限房?jī)r(jià)，戶(hù)型也沒(méi)有“9070”限制，預(yù)計(jì)將打造大平層產(chǎn)品，那么最終的價(jià)格也是具有太多的想象空間了。

此前已經(jīng)有消息傳出，地塊雖由華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)聯(lián)合競(jìng)得，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)操盤(pán)方為華潤(rùn)置地，中海地產(chǎn)主要以財(cái)務(wù)投資為主。

實(shí)際上，此前華潤(rùn)置地已經(jīng)在深圳打造了諸多具有影響力的超級(jí)豪宅，比如深圳灣瑞府等項(xiàng)目，部分豪宅價(jià)格甚至超過(guò)20萬(wàn)/㎡；

而中海地產(chǎn)也在深圳打造了中?！ど顬尘列虻群勒?xiàng)目，產(chǎn)品力也是得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。

整個(gè)市場(chǎng)都在期待，兩大資深豪宅玩家的史詩(shī)級(jí)合作，將爆發(fā)怎樣的勢(shì)能。

02

一大堆反常規(guī)操作

曝出多個(gè)炸裂信號(hào)

項(xiàng)目案名此前也對(duì)外公布——

后海沄璽花園

要知道的是，項(xiàng)目的容積率達(dá)到了非常罕見(jiàn)的——

7.59

這其實(shí)也是給兩家房企提出了一個(gè)具有挑戰(zhàn)性的課題：

在有限的土地之上，在如此高密度的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度下，如何打造出真正震撼市場(chǎng)的產(chǎn)品？

就在前不久，項(xiàng)目相關(guān)設(shè)計(jì)稿出爐，雖非終稿，其設(shè)計(jì)理念已引發(fā)業(yè)界極大關(guān)注。艷姐在看到下面這張效果圖的時(shí)候，真的已經(jīng)感受到，這已經(jīng)不算是傳統(tǒng)意義的豪宅了。

艷姐去仔細(xì)看了披露的設(shè)計(jì)方案，當(dāng)中有諸多反常規(guī)的操作手法。

第一個(gè)反常規(guī)操作，就是反孤島效應(yīng)：

艷姐之前也看了很多頂豪項(xiàng)目，但大多數(shù)項(xiàng)目都是城市中的“孤島”，沒(méi)有和城市系統(tǒng)產(chǎn)生鏈接。而此次， 后海沄璽花園卻做了大膽突破：

項(xiàng)目打造了東西向連廊，以高線天街鏈接當(dāng)?shù)氐娜瞬殴珗@與深圳灣文化廣場(chǎng)，將項(xiàng)目嵌入到深圳后海的空中連廊系統(tǒng)中，構(gòu)建了15分鐘步行生活圈。

這其實(shí)也是華潤(rùn)置地自身的企業(yè)基因有關(guān)，他本身就具有片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)能力，更加會(huì)運(yùn)用城市系統(tǒng)思維來(lái)打造項(xiàng)目。

第二個(gè)反常規(guī)操作，則是反單調(diào)主義：

一般的超高層項(xiàng)目，往往在底部做一些底商，意思意思就完事了，畢竟關(guān)鍵是上面的住宅賣(mài)掉就萬(wàn)事大吉了。

然而此次后海沄璽花園，卻打造了復(fù)合型極強(qiáng)的超級(jí)立體底盤(pán)，大家看到下面的圖就能理解了，有點(diǎn)類(lèi)似東京的麻布臺(tái)之丘的既視感：

超級(jí)立體底盤(pán)

傳統(tǒng)豪宅一般是封閉圍合模式，然而此次項(xiàng)目突破了傳統(tǒng)豪宅的思維局限，打造“共生街區(qū)”：

把原本割裂的商業(yè)、公園等各種業(yè)態(tài)打通，通過(guò)步行系統(tǒng)把他們串聯(lián)起來(lái)，最終呈現(xiàn)了豐盈而流動(dòng)的超級(jí)立體街區(qū)。

將來(lái)漫步在這樣的底盤(pán)中，可以在上下樓梯來(lái)回切換，移步異景，會(huì)感受到非常豐富的層次感和多元化的生活業(yè)態(tài)。

這背后其實(shí)要調(diào)用大量的規(guī)劃設(shè)計(jì)資源，進(jìn)行各種繁瑣的業(yè)態(tài)統(tǒng)籌和布局。而華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)之前也打造過(guò)諸多大型商業(yè)業(yè)態(tài)，完全有能力hold住。

第三個(gè)反常規(guī)操作，就是反平庸主義：

大家看大多數(shù)豪宅社區(qū)，每棟樓的設(shè)計(jì)外貌以及高度都是統(tǒng)一的，而此次后海沄璽花園卻做到了每棟樓的定制化，從下圖可以看到每棟樓的高度都是不同的。

項(xiàng)目最高樓棟250米于兩側(cè)微微抬升，中部塔樓漸次降低，從遠(yuǎn)處看就真的有種音符的韻律感。

在深圳豪宅市場(chǎng)，玻璃幕墻同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，此次項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)也是突破傳統(tǒng)：

以“竹境”為意象，采用細(xì)密垂直線條，結(jié)合玻璃幕墻與金屬構(gòu)件，讓外立面更具先鋒藝術(shù)氣質(zhì)。

還有諸多設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，也有待后續(xù)更多設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的披露。但艷姐覺(jué)得有一點(diǎn)可以肯定的是，此次華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)聯(lián)合打造的這個(gè)創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目，將凝聚華潤(rùn)置地以及中海地產(chǎn)過(guò)往所有的超級(jí)能力：

尖端設(shè)計(jì)力、片區(qū)統(tǒng)籌力、全業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)力、超級(jí)服務(wù)力等一系列的集合。

未來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目也注定將會(huì)在國(guó)內(nèi)豪宅發(fā)展史上，寫(xiě)下非常重要的一筆。

03

華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)的競(jìng)合

說(shuō)實(shí)話，像這種本就是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的頭部房企，聯(lián)手合作如此氫彈級(jí)的項(xiàng)目，真的是非常罕見(jiàn)。

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，大家都習(xí)慣于把華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比，因?yàn)閮烧叨际浅?jí)頭部央企，都有集團(tuán)的超級(jí)背書(shū)，兩者融資成本都很低。

關(guān)鍵是又都布局于一線城市以及熱點(diǎn)二線城市，所以總有人把他們?cè)谕怀鞘写蛟斓捻?xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。

比如艷姐身在上海，就深刻感受到了華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)的雙峰對(duì)峙，也是各有其特色路線：

中海地產(chǎn)給到艷姐非常明顯的特點(diǎn)就是爆款豪宅制造機(jī)，比如新天地的中海順昌玖里和徐匯濱江的領(lǐng)邸玖序，都創(chuàng)造了創(chuàng)世紀(jì)的銷(xiāo)售神話，去年引爆了整個(gè)上海豪宅市場(chǎng)；

而華潤(rùn)置地走的則是精品高端住宅路線，在上海的每個(gè)作品都非常注重產(chǎn)品品質(zhì)和細(xì)節(jié)，在上海開(kāi)創(chuàng)了華潤(rùn)置地式的品質(zhì)影響力。

在前不久，在上海戰(zhàn)場(chǎng)有個(gè)非?；馃岬脑掝}——

中海云邸玖章以及華潤(rùn)置地參與的翡雲(yún)悅府之間的PK。

兩者都是位于上海內(nèi)中環(huán)的千萬(wàn)級(jí)別項(xiàng)目，產(chǎn)品力其實(shí)不分上下，兩個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售也是比較火爆：云邸玖章一期項(xiàng)目最終認(rèn)購(gòu)率約203%；而翡雲(yún)悅府目前已經(jīng)推出了二期項(xiàng)目，認(rèn)購(gòu)率都超過(guò)了300%。

華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)未來(lái)還將繼續(xù)在上海深耕，兩者之間的PK賽估計(jì)還是會(huì)越來(lái)越精彩。

如果放大到整個(gè)公司層面，華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)也是各有自己的優(yōu)勢(shì)：

比如從銷(xiāo)售層面來(lái)看，華潤(rùn)置地2024年銷(xiāo)售額約2611億，而中海地產(chǎn)在2024年銷(xiāo)售額3106.9億，中海地產(chǎn)更勝一籌；

但如果從利潤(rùn)層面來(lái)看，華潤(rùn)置地在2024年歸母凈利潤(rùn)約為255.77億元，毛利率約為21.64%，凈利率約為12.08%，盈利能力較強(qiáng)，而且擁有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，也是貢獻(xiàn)了比較客觀的利潤(rùn)；

而中海地產(chǎn)去年歸母凈利潤(rùn)約為156.4億，毛利率約為17.70%，凈利率約為9.61%，雖然盈利能力也不錯(cuò)，但相對(duì)華潤(rùn)置地，還是有一定的上升空間。

實(shí)際上，艷姐此前也了解到，華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)，過(guò)去幾年都是在彼此對(duì)標(biāo)和超越：

在2多年之前，華潤(rùn)置地內(nèi)部就開(kāi)始對(duì)標(biāo)當(dāng)時(shí)的“利潤(rùn)王”中海地產(chǎn)，在成本管理、人均效益層面都向中海地產(chǎn)看齊；

也大概是在2、3年前，中海地產(chǎn)也似乎想要在產(chǎn)品層面發(fā)力，引入了諸多來(lái)自龍湖，萬(wàn)科，旭輝的產(chǎn)品中高管加盟中海地產(chǎn)。

華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)之間，真的可以用“相競(jìng)相愛(ài)”來(lái)形容，既是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)系，又是互相學(xué)習(xí)敬佩的對(duì)象，此前雙方也都進(jìn)行過(guò)多次內(nèi)部對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)交流會(huì)，雙方的員工都匯聚一堂，互通有無(wú)。

圖片來(lái)源：華潤(rùn)置地官微

這些年來(lái)，華潤(rùn)置地憑借其在超高利率商業(yè)領(lǐng)域的深厚積累和卓越運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)了加速崛起；而中海地產(chǎn)則頻頻創(chuàng)造豪宅銷(xiāo)售神話，不過(guò)也面臨著利潤(rùn)下滑的承壓。

在如今華潤(rùn)置地強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭下，中海地產(chǎn)仍需持續(xù)突破自我，升級(jí)企業(yè)運(yùn)營(yíng)打法，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)保持頭部房企優(yōu)勢(shì)。

目前市場(chǎng)格局時(shí)刻在發(fā)生變動(dòng)，兩大房企的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)也將更加復(fù)雜多變，也或許未來(lái)兩家房企會(huì)有更多項(xiàng)目、更高維度的合作，也是非常值得期待。

關(guān)于今天的文章，您有什么想和艷姐分享，歡迎在文末留言評(píng)論，發(fā)表您的看法和觀點(diǎn)。

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主編：張艷

責(zé)編：marl

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