從“價值洼地”到“城市副中心”，北雁湖的逆襲之路

在合肥“一山兩湖”的生態藍圖中，北雁湖板塊曾長期被低估。隨著高新區正式托管、地鐵貫通、國際配套落地，這片背靠大蜀山、坐擁千畝湖光的土地正迎來史詩級蛻變。2025年，計劃5宗地塊待入市、雙名校規劃、商業全面升級，北雁湖正式邁入爆發周期，劍指合肥改善新極核！

NO. 1｜壹

北雁湖教育爆發

合肥北雁湖板塊將迎來重磅利好。根據合肥市自然資源規劃局網站最新發布的《控制性規劃詳細公示》來看，北雁湖片區永和路和明珠大道交口西南角計劃新增一所高中，該高中緊鄰地鐵4號線長安集站。

此外，文曲路與柏堰灣路交口東南角原規劃的小學調整為初中。

觀山嶺湖旁邊代建的小學已經確定為西園新村小學南校教育集團櫻花路分校，該小學位于肥西縣桃花鎮銘傳路和杭埠路交口西北側，規劃建設36個班級，將提供1620個學位，預計今年9月1日投入使用。

此前有消息稱，高新區將統籌偉星代建初中與北雁湖東側合肥62中學、北側合肥市夢園中學，進行資源整合成立柏堰湖教育集團，整體托管一六八中學合作辦學，設立一六八中學柏堰湖教育集團夢園分校、六十二中分校、柏堰湖分校(暫定名)，實現柏堰湖片區教育一體化管理。

如果消息屬實的話，則意味著北雁湖片區將納入168教育版圖，整個片區教育將有質的飛躍，整個片區房價或將上漲。

NO. 2｜貳

板塊分化，價差明顯

北雁湖板塊前期的開發進度和供地節奏都是比較慢的，如臨湖2018年底供應了中海嶺湖灣、2020年供應了榮盛山湖樾和祥生云境、2022年供應了龍湖御湖境和偉星印湖灣，之后一直沒有土地供應，這也導致新房供應比較少。

而根據今年年初爆料出的合肥供地計劃中，北雁湖板塊今年北雁湖板塊計劃批量供地，有1宗居住、4宗商住混合用地，合計5宗涉宅用地計劃出讓，從位置來看，都是靠近北雁湖，適宜打造一線臨湖低密住宅。

目前北雁湖板塊二手房保值率還是比較高的，高新區產權的小區掛牌價格在2.3-3.4萬/㎡，比如旭輝湖山源著掛牌價格3.4萬/㎡，世茂國風掛牌價在2.7萬/㎡，新華御湖莊園掛牌價3.1萬/㎡。

而肥西產權價格要低于高新區產權，掛牌價格2萬以內，基本在1.5-1.8萬/㎡左右，與高新產權價格差在在1萬+/㎡。

新房方面，北雁湖板塊新房供應一直比較稀缺，尤其高新區產權的新房已經好幾年沒有供應，肥西產權目前僅觀山嶺湖一個項目在售，另外肥西泛高新片區還有邦泰伯益星辰未來。

觀山嶺湖項目建面約102-143平，位于肥西泛高新片區，與高新、政務、經開三區相鄰，交通便利。周邊配套設施齊全，包括醫療資源、教育資源、購物中心等。緊鄰萬畝大蜀山森林公園和雙湖生態公園，居住環境宜人。

邦泰伯益星辰未來項目建面約101-172平，規劃了21棟住宅（13棟10F洋房+8棟17-25F高層），其中高層約101-117㎡，洋房約118-172㎡。項目緊鄰經開區、高新區、政務區三區交匯處，通過繁華大道、玉蘭大道、集賢路等主干道可快速通達各區核心商圈，均價約1.4萬元/㎡（高層）至2.2萬元/㎡（洋房），適合預算有限的剛需或首改群體。

NO. 3｜叁

北雁湖板塊全面爆發

在今年年初高新區發布明確加快打造“蜀西湖”、“柏雁湖”兩大城市副中心。這也是官方首次將高新北雁湖板塊能級提升，上升到與蜀西湖同級，成為城市副中心！

北雁湖板塊地處天鵝湖城市主中心與蜀西湖、經開兩大城市副中心之間，地理位置得天獨厚。

柏堰湖片區的規劃核心是“科創+生態+宜居”三位一體。以國際化為主題，專為科研高端人才打造，未來將崛起為一個匯聚國際醫院、國際學校、國際劇院、國際總部等高端設施的宜居大城，其發展前景令人期待。

柏堰湖片區規劃圖

科創基因：依托中國科大先進技術研究院、中國聲谷、科大硅谷等“頂流”科創平臺，片區將布局研發總部、未來實驗室等載體，目標直指“科學家的家園”。

生態底色：環湖5公里生態綠廊與1100畝水域交織，生態環境優越，是高新區通山串湖連城的重要支點，也是全市獨有的觀山望湖之地。

交通賦能：三地鐵+雙動脈的“黃金樞紐”

片區坐擁地鐵4號線、6號線（在建）、7號線（規劃），其中4號線南延線直接串聯柏堰湖與合肥主城核芯區，6號線則連接東部新中心與高新區，形成“產城融合”的快速通道。加之創新大道、玉蘭大道等主干道，柏堰湖的“15分鐘通勤圈”覆蓋政務、經開、高新三大核心區。

商業破局：從“招大引強”到城市品牌

會議明確提出“塑造高品質城市品牌”，計劃引入高端商業綜合體、未來科創企業總部等標桿項目。讓“科創投資高新”“宜居宜業高新”成為業界共識！未來的柏堰湖片區將形成“科創+商業+居住”的閉環生態。

NO. 4｜肆

結語

合肥西南的價值高地

從教育荒漠到學區高地，從配套短缺到生活便利，從價格洼地到價值高地——北雁湖板塊的蛻變，是合肥城市發展重心西移的縮影。

這里有合肥最稀缺的湖山資源，有政、經、高三大核心區的輻射加持，更有不斷兌現的城市級配套。隨著長三角一體化加速推進，作為合肥西南門戶的北雁湖，正迎來價值爆發的黃金窗口期。

北雁湖板塊的爆發不是偶然，而是城市規劃、產業布局、人口流動多重因素共振的結果。基于深度市場調研，我們提出三大核心判斷：

學區價值重構板塊格局
西園新村小學的落位將徹底改變區域教育格局。參考政務區、濱湖區發展軌跡，名校效應將帶動房價進入新一輪上升通道。特別是目前新房與二手房間價差，為價值回歸預留充足空間。

價格洼地屬性依然顯著
盡管近期漲幅明顯，但相較于政務區4萬+、高新區3萬+的房價水平，北雁湖主力新房仍在1.6-2.2萬/㎡區間。隨著配套持續落地，這一價格差將逐步收窄。當下仍是入駐窗口期。

產品力成為核心競爭力
隨著北雁湖地塊上市，疊加新計容政策，板塊新盤品質將進一步提升，這些項目入市后與早期開發樓盤形成明顯價值分層。