在房產(chǎn)交易中，購房者有時會因各種原因未能及時辦理過戶手續(xù)。若此時房產(chǎn)被原房主的債權(quán)人申請查封，購房者的權(quán)益能否排除法院執(zhí)行？本期《法官說法》將為您解析這一問題。

本期嘉賓

韋希 李維波

關鍵詞

合同糾紛 執(zhí)行

韋希

WEIXI

南寧市邕寧區(qū)人民法院

執(zhí)行局副局長

李維波

LIWEIBO

廣西民族大學

法學院博士

已售未過戶商鋪能否排除法院執(zhí)行？

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基本案情

2022年，廣西某裝飾公司因建設工程施工合同糾紛一事，將廣西某實業(yè)公司起訴至南寧市邕寧區(qū)人民法院。在訴訟過程中，原告廣西某裝飾公司向法院申請了財產(chǎn)保全，法院于2022年9月29日查封了被告廣西某實業(yè)公司位于南寧市良慶區(qū)的A商鋪。

之后，異議人李某等2人向法院提出執(zhí)行異議請求，要求法院解除對A商鋪的查封，理由是被查封的商鋪是他們從廣西某實業(yè)公司處購買，李某等2人已經(jīng)交納了超過50%的購房款，并繳納了商鋪的印花稅及契稅，廣西某實業(yè)公司已經(jīng)將商鋪實際交付給兩位占有、使用，商鋪歸屬于李某等2人所有，所以法院查封商鋪是錯誤的，應予以解封。

法院審理查明

經(jīng)審查李某等人提交的證據(jù)，法院查明：2019年9月6日，李某等人與廣西某實業(yè)有限公司簽訂了一份《南寧市商品房買賣合同》，約定他們以1463864元的價格向廣西某實業(yè)有限公司購買南寧市良慶區(qū)A商鋪。2022年1月7日，雙方又就A商鋪換簽了一份《南寧市商品房買賣合同（現(xiàn)售）》，兩份合同的內(nèi)容基本一致。截止到2022年9月15日，李某等人已經(jīng)支付房款733864元。另外，查明李某名下登記有商品房兩套，而且其中一套已出售。另外一名異議人名下登記有商品房一套。

針對廣西某實業(yè)有限公司方面查明，在2020年9月20日，廣西某實業(yè)有限公司向李某等人發(fā)出《交付通知書》，通知書上載明在付清房款及相關款項后7日內(nèi)，辦理該房屋的交房入戶手續(xù)。

爭議焦點

案涉商鋪在法院查封前，異議人已經(jīng)與開發(fā)商已簽訂書面買賣合同并支付超過50%的價款，商鋪也已交付，但商鋪仍登記在開發(fā)商名下，是否可以排除法院執(zhí)行?

裁判結(jié)果

駁回異議人李某等人的異議請求。

法官說法

一般情況下，對于登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，如果同時符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個條件，即可以排除人民法院的執(zhí)行，即（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。但是對于消費者從開發(fā)商手中購買的用于居住的一手商品房，法律規(guī)定了更為寬松的排除執(zhí)行條件，只要符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的三個條件即可以排除法院的強制執(zhí)行：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。其目是在在執(zhí)行程序中，保護消費者的生存權(quán)，賦予消費者對買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力。本案中，異議人正是依據(jù)這一條規(guī)定來提出執(zhí)行異議的。

但從查明的事實來看，李某兩位異議人的請求顯然不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，首先是他們購買的不動產(chǎn)是商鋪而不是用于居住的房屋，這就不符合該條款適用的范圍，其次，他們名下均有其他住房，不符合買受人名下無其他用于居住的房屋的規(guī)定。因此法院駁回了李某等人的異議請求。

普法課堂

●物權(quán)期待權(quán)具體指的是什么？

期待權(quán)是指將來有取得與實現(xiàn)的可能性的權(quán)利，這是對未來完整權(quán)利的一種期望。而物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。所以物權(quán)期待權(quán)可以理解為權(quán)利人在未來的物權(quán)上將要取得或者實現(xiàn)的權(quán)利。目前在我國立法上，并沒有明確地法條規(guī)定物權(quán)期待權(quán)這一權(quán)利。物權(quán)期待權(quán)的概念，最早來源于德國，并逐漸被其他大陸法系國家所接受。在我國，這一概念分散地出現(xiàn)在相關法條和司法解釋之中。《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》的第二十八條和二十九條的法條就跟物權(quán)期待權(quán)緊密相關。

●為什么會有物權(quán)期待權(quán)這一個法律概念？

結(jié)合本案來說，這是基于對無過錯的購房者居住權(quán)、生存權(quán)的保護，是在執(zhí)行程序中，對消費者生存權(quán)這一更高價值的維護。對于購房人所購房屋能夠排除法院執(zhí)行的情形，司法解釋的規(guī)定較為嚴格，只有同時滿足了《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定中的三個條件，消費者才能排除執(zhí)行。最高法院在司法解釋中賦予案外人特殊情形下對抗執(zhí)行人的權(quán)利（尤其是第二十八條、第二十九條規(guī)定），旨在通過對社會公共利益、當事人利益等多元價值的綜合考量，尋求各方利益的合理平衡，以實現(xiàn)社會公平正義。

●日常生活中，如果遇到類似的情況，購房者要怎么辦？

如購房者想要拿回商鋪，就必須滿足以上所說到的司法解釋中第二十八條規(guī)定的四個條件。如不想拿回商鋪，就另案起訴房產(chǎn)出售方，追究他們的違約責任。

●為了避免權(quán)益受損，普通消費者在買房時應注意哪些事項來預防這類糾紛？

一是購房者在簽訂購房合同時要重點審查，核實好房屋的情況，特別是核實房屋是否涉及其他糾紛；二是購房者在付款后，要盡早接收房屋并盡快完成過戶。

轉(zhuǎn)自丨廣西高院

來源丨南寧市邕寧區(qū)人民法院

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<2025年第104期 總1387期>