"下一站，是本次列車的終點站——嘉禾望崗" 。

這個見證了無數離別與重逢的樞紐片區，馬上要迎來新賽季大變身了。

近日，越秀嘉禾望崗新建項目備案獲批，包含039、050、012三個地塊，總投資256444萬元。

備案信息顯示， 項目總用地面積為96089平， 建筑面積為168115平，擬開發建設4棟高層住宅，1所54班中小學，2000平方米商業等配套。

｜圖源：廣東省投資項目在線審批監管平臺

這三個地塊出讓時就有一定的綁定關系。

012是配建地塊，擬建九年制54班中小學。

而039、 050兩塊宅地同屬于嘉禾望崗場站綜合體地塊（嘉禾望崗TOD）， 協同開發的必要性很高， 要求競得者關聯參拍。

｜廣州樓市發布 制圖

最終越秀分別以樓面價約1.34萬/平、1.87萬/平拿下039地塊和050地塊，對應溢價率為15.6%、18.2%。

｜廣州樓市發布 制圖

地塊出讓條件也顯示，嘉禾望崗TOD項目需要配建 包括交首未站、出租車及K+R臨時停車場等樞紐設施。

樓市君還留意到，規劃文件中還提到將在嘉禾望崗地鐵站北側設置人行天橋，連接東西兩側地塊，并且在039和050地塊預留接口。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

配建的九年制54班中小學也有了眉目。

2024年白云區房地產博覽會現場就提到，計劃通過教育合作或者集團化辦學打造為優質教育品牌。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

數據顯示，2024年白云四鎮三片區的學校分布中，嘉禾望崗所在的永平片區學校數量最多達到了63所， 其中不乏省實、鐵一等省市屬大咖。

未來項目配建的九年制引進優質品牌后，片區由教育大區向教育強區又邁了一步。

｜廣州樓市發布 制圖

顯然， 這三個地塊關乎著嘉禾望崗片區樞紐、教育、城市界面、人居環境等多重層面的升級。

目前 地塊周邊已經有包括云門NEW PARK、華師附中實驗小學在內的商業、學校等多種優質配套，成熟度很高。

｜云門NEW PARK

｜廣州樓市發布 攝

而嘉禾望崗TOD項目所做的不是配套上的從無到有，而是在不錯的底子上提升檔次和量級，帶來新的增長點。

就拿交通層面來說，這個串聯2/3/14號線、常年和體育西、珠江新城客流量排名前三的超級大站，以后的通達性和客流集散功能會更加突出。

｜嘉禾望崗地鐵站實拍

|廣州樓市發布 攝

除了以上，樓市君覺得還有兩點更值得探討。

1、越秀“小盤快打”的營銷策略更加明顯了。

如果大家留意就會發現，越秀地產這兩年的拿地策略，基本是回歸中心，重新聚焦于城市核心地段、生活配套齊全的板塊。

不少地塊都是“小而精”，學鐵商要么兼具要么有所長，講究“小盤快打”，以拿地即開工的神速快速打開局面。

比如越秀·云悅、越秀·瓏悅西關、越秀·桂悅東曉等盤，業績都不錯。

云悅二期越秀·云萃近期也正式開放了示范區和樣板房，關注度也很高。

|廣州樓市發布 制圖

看回嘉禾望崗TOD項目，賣點 是相當硬核的。

嘉禾望崗地鐵上蓋、周邊商業體量超66萬方，1.6公里內6所優質學校（含配建學校）、華師附中、廣州市第八人民醫院都步行可達。

再加上這兩年白云區的新增供應比較克制，過去兩年才出讓6宗地，整個大區的需求量較大。

在市場供應有較大缺口的背景下，只要定價合理，這種干凈利落的打法市場比較看好。

2、超核中心+垂直社區，又要破圈了。

產品方面，越秀又要自己卷自己了。

據內部消息，嘉禾望崗TOD項目不打算走尋常路，而是以“軌道+社區”模式，創新“垂直社區”設計，重構地鐵上蓋的空間價值。

實現TOD超核中心下的“15分鐘優質生活圈”：從通勤到教育，從購物到醫療，全部觸手可及。

產品主打建面約88-120平南向戶型+高實用率。

目前戶型圖還沒出街，大家可以參考越秀云悅的約88/105平戶型設計，超大開間、可拓展方廳、陽臺+主臥都是270°視野等都是爆點。

越秀云悅約88平戶型

越秀云悅約105平戶型

這樣的產品設計在片區還能不能吃得開呢？

據了解，國貿云上也是主打建面約85-123平，大小比較接近，目前項目只剩下100套左右了，說明這個面積段是非常搶手的。

價格上，國貿云上均價在4-5.2萬/平左右，新世界云耀主推的約105-143平單價大概5.2-6.2萬/平。

嘉禾望崗TOD項目雖然樓面價相對較低，但如果算上學校、公交首末站等配建，實際樓面價要去到2字頭了。

所以大家不妨討論下，這個項目應該賣多少比較合適，歡迎留言評論~