被法院查封的房產(chǎn)在處置時(shí)

一般會(huì)通過司法拍賣這一途徑

但法拍并不總能最大程度實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值

如果被執(zhí)行人自己聯(lián)系到了買家

出價(jià)合適又愿意快速成交

被查封的房產(chǎn)可以由被執(zhí)行人自行處置嗎？

案情簡(jiǎn)介

法院在執(zhí)行高某陽(yáng)與高某、戚某某民間借貸糾紛案件過程中，依法查封被執(zhí)行人高某、戚某某名下某小區(qū)房產(chǎn)。后被執(zhí)行人高某、戚某某向法院申請(qǐng)自行處置上述房產(chǎn)。

在法院主持下，債權(quán)人高某陽(yáng)、王某某、朱某等共計(jì)14人與被執(zhí)行人高某、戚某某對(duì)上述房產(chǎn)達(dá)成自行處置初步方案。債權(quán)人一致同意被執(zhí)行人高某、戚某某自行處置該房產(chǎn)，要求被執(zhí)行人高某、戚某某在處置變現(xiàn)該房產(chǎn)扣除稅費(fèi)、銀行抵押貸款等費(fèi)用后，至少將125萬(wàn)元到130萬(wàn)元交到法院用于分配，處置期限為60天。上述方案經(jīng)法院審查準(zhǔn)許后，被執(zhí)行人委托房產(chǎn)中介尋找買家。

“房子被查封了，也不是法院拍賣的，過戶真的沒有問題嗎？”意向買受人朱女士表達(dá)了她的擔(dān)憂。

法院審理

法院認(rèn)為，在執(zhí)行程序中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等標(biāo)的額較大或情況復(fù)雜的財(cái)產(chǎn)，被執(zhí)行人申請(qǐng)自行處置的，法院在可控制相應(yīng)變價(jià)款，征得申請(qǐng)人同意或能夠滿足執(zhí)行債權(quán)額度的情況下，可以允許被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)、以合理的價(jià)格自行處置財(cái)產(chǎn)。

在自行處置過程中，為打消買受人的過戶顧慮，經(jīng)宿遷經(jīng)開區(qū)法院協(xié)調(diào)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)同意，在不解除案涉房產(chǎn)查封的情況下，由法院出具成交過戶裁定，買賣雙方先行辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，待過戶和抵押均完成后，法院再解除案涉房產(chǎn)的查封。

2024年11月23日，買受人朱女士與被執(zhí)行人高某、戚某某簽訂案涉房產(chǎn)買賣合同，交易金額為165萬(wàn)元，與市場(chǎng)價(jià)格基本持平。

2024年12月5日，法院作出執(zhí)行裁定書，裁定：某小區(qū)房產(chǎn)的所有權(quán)歸買受人朱某某（居民身份證號(hào)碼……）所有。同時(shí)，法院向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具協(xié)助執(zhí)行通知書，載明在查封不解除的情況下，協(xié)助辦理過戶手續(xù)……次日，案涉房產(chǎn)順利辦理“帶封過戶”。

法官說(shuō)法

李冬梅

宿遷經(jīng)開區(qū)法院執(zhí)行局審判員、一級(jí)法官

《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制、加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》第17條

探索建立被執(zhí)行人自行處置機(jī)制。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等標(biāo)的額較大或者情況復(fù)雜的財(cái)產(chǎn)……有確定的交易對(duì)象的，在征得申請(qǐng)執(zhí)行人同意或者能夠滿足執(zhí)行債權(quán)額度的情況下，人民法院可以允許其直接交易。自行處置期限由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)實(shí)際情況、市場(chǎng)行情等因素確定，但最長(zhǎng)不得超過90日。

近年來(lái)，各地法院都在積極探索被執(zhí)行人自行處置機(jī)制。但在實(shí)踐中，在什么樣的情況下可以準(zhǔn)許被執(zhí)行人自行處置，自行處置過程中能否“帶封過戶”，都是執(zhí)行工作面臨的現(xiàn)實(shí)問題。本案是宿遷法院探索被執(zhí)行人自行處置名下不動(dòng)產(chǎn)的首例“帶封過戶”案件，最高人民法院執(zhí)行局公眾號(hào)“中國(guó)執(zhí)行”予以推介報(bào)道，江蘇法院簡(jiǎn)報(bào)作為案例刊載全省推廣。

本案中，執(zhí)行法院通過主持召開債權(quán)人會(huì)議的形式，促成高某陽(yáng)、王某某、朱某等14位債權(quán)人與被執(zhí)行人高某、戚某某就案涉房產(chǎn)達(dá)成自行處置方案。在自行處置過程中，執(zhí)行法院通過出具過戶裁定，采取“帶封過戶”的方式，順利完成過戶，打消了買受人過戶的顧慮。

本次自行處置最大限度地實(shí)現(xiàn)處置財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，采用“帶封過戶”的新模式，對(duì)探索被執(zhí)行人自行處置機(jī)制起到有益作用。全程未增加額外環(huán)節(jié)，以“更快捷、零成本、零負(fù)擔(dān)”的方式，最大限度地保障了各方利益，實(shí)現(xiàn)了法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

文：經(jīng)開區(qū)法院

校編：陳雅君

審核：李瑞武

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