開掛了！海珠舊改全面跑出廣州“MVP”速度。

甚至在舊改中牽連甚廣，涉及民生、經(jīng)濟利益，以難啃著稱的學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園等，也陸續(xù)開始拆遷了。

比如廣州紡織服裝職業(yè)學(xué)校已拆除部分教學(xué)樓；客村片區(qū)的華軍科創(chuàng)谷、新泉文化產(chǎn)業(yè)園、金帆工業(yè)區(qū)等，已圍蔽準備開拆。

樓市君梳理了下，海珠新中軸學(xué)校、商業(yè)街、產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)街、住宅社區(qū)都在拆了。

從地圖上看，一場橫貫6公里的舊改拆遷，已經(jīng)在海珠新中軸上全面鋪開。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

壹

昨天，樓市君實探多個舊改現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)海珠新中軸改造，已密集進入實質(zhì)性“開拆”階段。

在拆和即將開拆的地塊，正在快速增加，很多征收地塊的進度，幾乎一天一變。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

比如近日，廣州紡織服裝職業(yè)學(xué)校地塊，最近開始進入轟轟烈烈的“拆遷時間”。

截止到目前，紡織服裝職業(yè)學(xué)校已全面清空，地塊內(nèi)的部分教學(xué)樓已經(jīng)被拆除了。

｜廣州紡織服裝職業(yè)學(xué)校航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

不僅如此，同在客村片區(qū)的創(chuàng)意園、產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)街區(qū)，目前也推進的熱火潮天。

今年3月最先開拆的新港商業(yè)城，現(xiàn)在已被夷為平地，未來它將作為海珠新中軸的綠地景觀帶。

｜新港商業(yè)城實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

還有華軍科創(chuàng)谷、新泉文化產(chǎn)業(yè)園、金帆工業(yè)區(qū)等，園區(qū)內(nèi)的廠房和商鋪，現(xiàn)在已經(jīng)清空，只剩下沿街零星商戶在營業(yè)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

樓市君現(xiàn)場看到，幾個園區(qū)內(nèi)都掛滿了舊改標語和改造公告，出入口也被圍了起來。

聽一些街坊說，很快這里也會有鉤機進場。

｜海珠新中軸舊改部分拆遷點實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

另外，一些舊廠宿舍的員工社區(qū)，目前進度也很快。

比如4月份剛貼出征收公告的赤崗地段煙廠宿舍，目前簽約率已經(jīng)高達88.46%，預(yù)計不久后就會圍蔽拆除。

不單征收動作最多的客村片區(qū)，包括康鷺舊改、三滘片區(qū)華南鞋城、南洲片區(qū)四建宿舍等，今年也都有密集拆遷動作。

像康鷺舊改3月底，對原恒業(yè)豐針車城、康盛紡織城等7個大型批發(fā)市場啟動清拆。

加上去年開拆的2個地塊，意味著康鷺舊改首期9個地塊，全面進入拆遷“加速期”。

｜康鷺舊改實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

另外，三滘片區(qū)的華南鞋城1、2號地塊，現(xiàn)如今已拆的七七八八。

｜華南鞋城地塊航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

從這里可以看出，海珠中軸舊改今年是一月一小步，三月一大步。

速度上，越來越有推背感了。

貳

按照規(guī)劃，海珠新中軸舊改主要分為7大區(qū)域，涉及6個城中村、8個舊城及20個舊廠。

舊改范圍南北長約6公里左右，基本覆蓋了海珠整個中部地帶。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

作為廣州首批欽定的4個舊改做地片區(qū)，海珠新中軸舊改其實起步不算太早，它在去年才開始掛牌做地指揮部。

但對比其他3個做地片區(qū)，海珠新中軸其實很有點后來居上的味道。

要知道，目前其他3個做地片區(qū)，大部分還處于征收、簽約初期，反而是海珠新中軸，率先步入了集中開拆時間。

這相當于是在“兩倍速”快進。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

那么，海珠的改造進度條，為什么能拉的這么猛？原因其實有3個：

一方面，補償力度相對較大，村民/居民的積極性高。

目前，海珠新中軸片區(qū)的補償方案，主要分為貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換和房票三種方式。

而在補償力度上，海珠明顯“氪金”了。

拿國有土地的棄產(chǎn)補償為例，目前最高可補6萬/平。

像海珠的客村花園東、赤崗西路段的部分國有土地，就是如此。

樓市君縱向?qū)Ρ攘讼拢?strong>6萬/平的補償標準，在廣州11區(qū)舊改中，屬實是天花板的存在，比聚龍灣、坑口5.6萬/平的補償還要高出4000元/平。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

至于村民的集體土地補償，標準則在1.5-2.5萬/平左右。

同樣比天河柯木塱、凌塘村0.8-1.6萬/平的補償更高一些。

尤為值得一提的是，康鷺舊改這幾天出爐了正式補償方案，對比初版，標準也有所升高。

像村民棄產(chǎn)原來方案只有1.25萬/平，現(xiàn)在則提高到了2.5萬/平，而非村民棄產(chǎn)則從6000元/平，漲至最高1.68萬/平。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

在這種“鈔能力”作用下，海珠的舊改簽約、搬遷周期，普遍壓縮的很短。

從征收公告發(fā)布，到簽約，再到開拆，幾乎也就1-2個月時間。

另一方面，舊改資金到位速度也很快。

比如前段時間，客村的煙廠宿舍業(yè)主，簽約沒多久就被曝收到了第一批拆遷款。

還有去年1月，海珠新中軸片區(qū)剛啟動沒多久，就成功獲得了國家首批城中村專項借款。

這反映出兩個問題：

一是官方對于海珠新中軸的舊改，決心和力度都很大。

二是片區(qū)改造“現(xiàn)金流”雄厚，子彈充足，不用擔(dān)心拆遷款、臨遷費等難題，這給村民、業(yè)主帶來了堅定的拆遷信心。

從而在一定程度上，加速片區(qū)改造速度。

｜海珠新中軸拆遷實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

最后，海珠的拆遷模式，主要以小步快跑，目前小體量地塊占多數(shù)為主。

從目前看，海珠新中軸片區(qū)內(nèi)，進入開拆的地塊雖然不少，但大部分屬于小地塊。

即便是將拆的一些住宅樓，也主要以單體樓或小社區(qū)為主。

包括合作改造的康鷺舊改，目前動工的9個地塊，占地其實也只有整個改造范圍的12%左右。

簡單而言就是，目前海珠新中軸舊改，還只是開胃小菜。

｜康鷺舊改航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而伴隨著舊改的深入，接下來那些大地塊的改造，也會慢慢提上議事日程。

并且，在前期地塊的示范效應(yīng)下，整個海珠新中軸的改造，速度大概率還會再繼續(xù)提升。

當然，更為重要的，還是隨著改造推進，海珠新中軸的斷面會被全面打通。

到時從廣州塔，到客村，再到海珠湖、海珠創(chuàng)新灣，將會連成一片。

｜海珠新中軸航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

甚至，完全改造后的海珠新中軸，將新增約60-70萬方新產(chǎn)業(yè)空間、約107萬方商業(yè)及辦公空間等，直接帶動5.22萬的就業(yè)人口。

如今，海珠新中軸舊改如火如荼開拆，標志著海珠這一輪造城，已經(jīng)拉開了序幕。

拆出一個新海珠，正在走進現(xiàn)實。