中國土地估價師與土地登記代理人協會

團體標準解讀

《三維地籍調查規范》

中國土地估價師與土地登記代理人協會（以下簡稱“中估協”）牽頭研制的團體標準《三維地籍調查規范》（T/CREVA 2114-2025），2025年3月31日由中國標準出版社出版發布，2025年4月15日起實施。

01編制背景Compilation Background

自2000年國際學術界提出三維地籍概念以來，全球范圍內開展了系統性的理論探索與實踐創新。我國自2007年的《中華人民共和國物權法》至2020年的《中華人民共和國民法典》，均明確規定建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。2020年，《國務院發布關于做好自由貿易試驗區第六批改革試點經驗復制推廣工作的通知》（國函〔2020〕96號）中明確，“將以自然資源部為負責單位，在全國范圍內復制推廣以三維地籍為核心的土地立體化管理模式。”2024年7月31日，自然資源部“關于探索推進城市地下空間開發利用的指導意見”中明確，“鼓勵有條件的地區探索實行三維地籍管理?！睘橥苿尤S地籍技術在自然資源領域規范推廣應用，促進土地資源集約高效利用，支撐自然資源立體化管理體系構建，中估協組織研究團隊嚴格依據《中華人民共和國民法典》《不動產登記暫行條例》等法律法規，以及《地籍調查規程》（GB/T 42547-2023）、《不動產登記規程》（TD/T 1095-2024）等相關標準，先行研編和發布實施《三維地籍調查規范》（T/CREVA 2114-2025，以下簡稱《規范》）團體標準。

02《規范》定位Positioning

《規范》充分采用法律性、技術性、適應性等指標，明確界定了三維地籍概念內涵，規定了建設用地使用權（地上、地下）及其建（構）筑物不動產單元設定方法和三維地籍調查的內容、程序、方法及技術要求等。適用于國有建設用地使用權及其建（構）筑物的權屬調查和不動產測繪工作。集體建設用地使用權、宅基地使用權及其建（構）筑物的權屬調查和不動產測繪工作可參照執行。

03主要內容和創新點 Main Content And Innovation Pointes

（一）首次明確和規范了三維地籍與三維地籍調查的內涵

基于法理、行政、技術等多維度系統化的文獻研究與實證分析，三維地籍（3D cadastre）是指采用三維方式界定、表達、記載建設用地使用權（地表、地下、地上）及其建（構）筑物等定著物的權屬、位置、界址、面積、用途等基本狀況的圖簿冊及數據。三維地籍調查（3D cadastral survey）是指通過權屬調查和不動產測繪，全面查清不動產單元的權屬、位置、界址、面積、用途等基本狀況，及其地下、地表、地上不動產單元之間的空間關系。

（二）首次明確規定了三維地籍不動產單元的劃分與設定方法

基于對地表、地下及地上空間權益特征的深入解析及其關聯性研究，在嚴格執行《不動產單元設定與代碼編制規則》（GB/T 37346-2019）關于三維空間不動產單元設定與編碼的基礎上，充分考慮與各層級國土空間規劃體系的有效銜接，綜合考量用地規劃條件與保護要求、權益保障機制、公共管制規定及安全防護標準等核心要素，首次明確規定了地表宗地、地下宗地和地上宗地及其定著物單元的劃分規則、不動產單元設定方法和要求。

（三）系統化建立了三維地籍調查內容體系

《規范》在遵循《地籍調查規程》（GB/T 42547-2023）的基礎上，針對三維產權空間特征，重點強化空間立體關系的表征能力，系統化建立了三維地籍調查內容體系。一是強化了宗地屬性內容。增加了三維宗地專屬屬性字段，包括：空間名稱、開發主體信息、行政管理歸口單位、空間高程區間（起止高程值）、三維權屬證明文件清單、立體地役權情況、豎向空間拓撲關系等；二是明確了建（構）筑物三維調查內容。包括地下及地表建（構）筑物特征參數、空間連通體系、豎向分層利用參數以及基礎工程要素等；三是明確了三維界址解析標準。包括空間界址特征要素，如三維特征要素編碼、界址類型、量測依據等，在傳統二維界址坐標表基礎上，擴展了“界標類型”"高程”等字段。

（四）構建了三維地籍調查技術體系和基本方法

《規范》遵循《地籍調查規程》（GB/T 42547-2023），以“權屬清楚、界址清晰、面積準確”為目標，對三維地籍調查成果提出明確要求。針對三維空間地籍管理需求，通過建立空間基準銜接、多維數據采集、立體可視化表達等技術標準，構建了適應三維不動產登記需求，涵蓋地上、地表、地下立體空間的地籍調查技術體系和方法。

首先明確了采用內外業相結合的權屬狀況調查方法。權屬狀況調查除應嚴格遵循《地籍調查規程》（GB/T 42547-2023）規定的內容和方法外，還需調查地役權狀況以及地下、地上宗地與地表宗地之間的豎向空間關系、地下、地上宗地范圍內的建（構）筑物層數、分層利用情況以及建（構）筑物出入口數量、位置、連通狀況等，確保不動產單元的權屬清楚。

二是分類明確了復雜情形下的界址調查方法。界址調查除應嚴格遵循《地籍調查規程》（GB/T 42547-2023）規定的內容和方法外，還應依據地下空間建設項目竣工后用地范圍不可視化、權屬來源材料不足需要補辦手續等特殊屬性，查清宗地上頂面與下底面的高程實測數值或斷面圖示和建筑基礎的結構類型及其深度、長度等技術參數。針對項目是否具備土地權屬來源文件、權屬材料中坐標信息的完整性與規范性、建（構）筑物設計施工竣工資料的完備性等不同情形，分別制定相應的界址位置確定方法，為復雜三維空間權屬界定提供了標準化操作指引，確保不動產單元界址清晰、空間相對位置關系正確。

三是不動產測繪中明確了地表地下平面與高程的銜接測量和地下建（構）筑物測量的內容和要求，以及地下宗地界址點測量的方法。明確了地下、地上地籍圖的內容表示方法。規定了不動產單元圖的編制內容和方法，除宗地平面圖外（地表、地下、地上），還需要編制宗地透視圖（地下、地上）和宗地軸線斷面圖（地下線性宗地），地表、地上宗地可編制實景三維宗地圖；除定著物單元平面圖外（地表、地下、地上），還需要編制定著物單元透視圖（地下）等。

（五）嚴格規范了三維地籍調查程序

《規范》依據不動產單元的新建屬性與項目開發時序，將調查業務類型劃分為已建項目新設不動產單元地籍調查、新建項目新設不動產單元地籍調查及已登記不動產單元變更地籍調查三大類別。

針對已建項目新設不動產單元情形，構建了標準化程序框架，具體涵蓋五大核心環節：前期準備工作、權屬調查與不動產測繪、三維地籍建模、成果審查與入庫（含地籍審核確認），以及成果整理與歸檔。特別明確對于缺乏權屬來源材料的項目，須將地籍調查成果先行提交委托單位辦理權屬要件補正手續（包括規劃條件核實、建設用地規劃許可及建設工程規劃許可等法定文件），待要件完備后依法辦理不動產確權登記。

針對新建項目新設不動產單元，三維地籍調查貫穿建設項目管理全生命周期全流程，覆蓋規劃選址與預審、用地審批（含農用地轉用與土地征收）、土地供應與規劃許可（含建設用地規劃許可和建筑工程規劃許可）、竣工驗收等關鍵階段。明確規定同一建設項目在各審批階段應當遵循“三個一”原則：一是成果繼承原則，后續階段須充分運用前置階段調查成果；二是唯一性原則，確保標的物僅實施單次調查、成果單次提交及唯一編碼標識；三是補充調查例外原則，僅當確有必要時方可開展補充調查。同時確立前序調查成果可以用于后續環節審批管理，切實實現行政效率與數據質量的協同提升，真正做到便民利企。

（六）系統確立了地籍三維模型的類型與標準化要求

《規范》將地籍三維模型劃分為單體模型、分層模型與綜合模型三大類型，從空間維度、要素構成層面科學界定各類模型的內涵特征與邏輯關系；制定了單體三維模型的精細化結構分類標準；明確要求應整合利用既有地籍調查成果數據，結合數字高程模型（DEM）、數字地表模型（DSM）等數據源，協同實景三維數據、城市信息模型（CIM）數據、傾斜攝影測量數據等新型空間信息成果，在完成宗地及定著物單體模型精準構建的基礎上，系統化實施分層地籍三維模型建設，通過數據疊加形成混合地籍三維模型，有條件的地區可探索構建全域全要素地籍三維模型；特別強調需建立標準化的地籍三維模型數據庫及配套管理系統，其基礎功能模塊應涵蓋多源數據智能關聯獲取、模型動態化編輯與版本化更新、三維地籍空間可視化分析管理，以及標準化三維成果輸出等核心業務功能。

（七）統一規定了多要素三維地籍調查成果內容

為切實滿足地表、地下及地上建設用地使用權確權登記和自然資源管理工作的實際需求，在嚴格執行《地籍調查規程》（GB/T 42547-2023）既定規范的基礎上，進一步細化明確要求新增以下調查成果資料：資料收集整理記錄與檢查表、建（構）筑物專項調查表、宗地信息擴展表、地下與地上建（構）筑物調查信息表、地下與地上界址解析表、地下與地上界址點坐標表、地下與地上調查審核表等。

04《規范》實施意義和作用 Significance And Effect

《規范》全面收集并梳理近年來取得的研究和實踐成果，借鑒國際經驗，深入剖析現有各種方法存在的問題，按照“依法依規，實事求是，把握先進”的原則，對三維地籍中不動產單元的劃分設定、界址調查、界址測量、地籍圖和不動產單元圖編制的技術要求、操作方法、操作程序和質量檢核方法等開展系統化、規范化研究，并將研究結果貫徹到《規范》中。

1.是切實貫徹落實《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國測繪法》《不動產登記暫行條例》《中華人民共和國土地管理法實施條例》以及地下空間利用確權登記等法律法規的重要舉措。

2.為我國三維地籍調查工作規范化、標準化提供遵循，對進一步提升地籍管理水平具有重大意義。

3.切實保護不動產權利人合法權益，有效促進和完善土地分層確權和不動產統一登記制度。

4.夯實數據基礎，服務“兩統一”職責，支撐自然資源管理相關工作具有重要作用和意義。

來源： 中國不動產估價與登記，原文題目：中國土地估價師與土地登記代理人協會團體標準解讀《三維地籍調查規范》