近日，一宗交易引起多方關注。中駿集團旗下高端服務式公寓項目中駿天悅方隅公寓以約2億元完成股權轉讓，較最初3億元掛牌價折讓達33%。中駿天悅方隅公寓的標簽較多：高端公寓、黃金地段、滿租狀態、高租金收益等等，堪稱核心區的優質標的。如此稟賦，為何遭遇深度折價？

表象的“斷臂求生”與深層邏輯

掛牌出售的中駿天悅方隅公寓于2019年6月正式建成招租，項目交通配套優越，總部辦公樓云集，客群以高凈值商務人士為主。擁有152間復式公寓，基本滿租，月租金為9000至12000元/套，項目整體年租金收益高達1700萬元。該公寓按2億交易價計算，該公寓每平方米均價為2.68萬元，年租金回報率達8.5%，遠超上海商業地產平均水平（4-6%）。

▲被擺上貨架的中駿天悅方隅公寓

此次交易為股權轉讓，既為中駿集團快速回籠資金，又為買家提供“即買即收益”的資產包。因此，市場普遍解讀為中駿集團債務壓力下的無奈之舉。但仔細分析其交易本質，真相遠非如此簡單。折價背后，是中駿旗下長租平臺方隅公寓成熟的資管化運作邏輯。

中駿方隅：披著公寓外衣的投資平臺

中駿方隅公寓成立于2018年，盡管方隅公寓入局較晚，但其發展速度非?？欤?024年管理規模超3.2萬間，因為方隅以重資產布局為主，每年新增5000多間的規模資金用量極大。此外，方隅公寓運營能力優秀，2021年方隅財報顯示全年平均出租率已超92%，單項目如蘇州天薈方隅公寓比周邊競品坪效溢價超過40%，2022年開業幾乎跳過了爬坡期。

從中駿方隅的資本化路徑來看，除了1.0產品，方隅是以盤活集團自身資產為目標，自2.0產品開始，方隅公寓與多個投資平臺達成合作，以投資長租公寓的方式，將中駿旗下的項目盡快完成去化，從而實現資金的回流，投入新的開發周期中，但這些資產的產權仍歸屬于中駿集團。此時，方隅公寓已然不是單純的公寓品牌，本質上是一個投資機構，且據統計方隅的重資產管理規模已經超過180億元。

這些年通過方隅公寓與背后資本的運作，出售的資產不下4宗，2022年方隅公寓管理的3個項目——蘇州天薈方隅公寓、泉州商城方隅公寓、泉州世界城方隅公寓均實現資產退出，方隅協助背后投資人成功取得預期投資收益。

至于為何將核心城區的資產賤賣？從資本角度來看，一方面，方隅產品線不斷升級迭代，2024年已經升級至5.0，而中駿天悅方隅公寓還是2.0時代的產品，產品落后若再升級需要投入新的資金，還不如將其低價退出，重新尋找其他優質標的。另一方面，方隅控股行政總裁陳堅曾經說過：“退出時機取決于投資人需求?！庇锌赡苁峭顿Y年限到期，也可能是物業達到了退出的條件。因此中駿天悅的轉讓，本質是資本周期與項目價值的精準匹配，而非母公司財務壓力的被動傳導。

▲上海顓橋方隅公寓為5.0產品代表作

長租公寓的資管化浪潮：誰在幕后操盤

實際上不止于方隅公寓。中國長租市場正經歷從“賺租金”到“玩資本”的深層轉型，一批隱形投資平臺已悄然崛起：

比如Base佰舍公寓：基匯資本通過收購存量物業改造為長租公寓，由Base團隊運營，最終通過REITs或大宗退出。Base公寓每個項目都是獨立SPV結構，方便后期整棟退出，項目多為核心城市地標資產如上海蘇河灣Base、北京三里屯Base。

昕舍公寓：依托合景開發能力與險資資本，以“開發+持有運營+基金化退出”閉環運作。 昕舍公寓2021年專門成立了資管公司，用私募基金收購存量物業，再委托旗下品牌運營。

魔方公寓（部分項目）：華平資本作為早期投資方，推動魔方從純運營向“基金合作+資產持有”轉型。上海徐匯旗艦店即是由華平系基金持有，魔方負責運營。

朗詩寓（部分存量項目）：朗詩集團聯合信達等金融機構成立租賃地產基金，收購存量資產改造為長租公寓，以ESG綠色概念提升估值，以通過REITs退出。

這些平臺的共性在于：以金融引擎驅動資產規模，運營能力服務于最終退出。其盈利核心是資產增值與管理費，而非傳統二房東的租金差價。

表：投資平臺模式的明顯差異

行業終局：資管化已成頭部生存法則

在REITs開放背景下，越來越多品牌向“投資平臺”轉型。如萬科泊寓成立“泊寓基金”引入險資；招商伊敦公寓依托招商蛇口存量資產，整合房托基金資源；自如與景順房地產共同出資成立星耀如景投資平臺等等。平臺化已經成為行業發展趨勢，詳情可參考上一篇文章：（）

最后，中駿天悅方隅公寓以“七折”易主背后，是資本方在冷靜執行既定的退出公式。這并非資產的貶值，而是金融周期與運營價值的一次精準交割。當長租公寓褪去居住的外衣，顯露資本平臺的底色，一場關于存量地產的價值重估，才剛剛開始。

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