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一線開始裸奔!

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  昨天,《廣州市提振消費專項行動實施方案(征求意見稿)》發布,其中有關房地產的部分提到:

1、
優化房地產政策,
全面取消限購、限售、限價,降低貸款首付比例和利率

2
、持續優化住房公積金使用政策,
支持繳存人在提取住房公積金支付購房首付款
的同時申請住房公積金個人住房貸款,進一步優化租房提取政策措施。

  這意味著廣州限購、限售、限價取消,全面裸奔了。

  但實際上廣州早就裸奔了,這些個政策早在去年就先先后后發文件說過,不過很多人并不知道,以為廣州核心老四區,越秀、荔灣、天河、海珠還在限購。

  廣州成為一線中第一個全面裸奔的城市,并不奇怪,因為相比于其他幾個城市來說,廣州市場會更難一點,包括過往幾輪救市,廣州都是幾個一線城市中先發動的,但效果也就一般。

  這一次廣州又說一遍,估計也是在提醒大家,其他幾個一線城市后續可能也會有一些動作。

  前幾天我們關于樓市數據的文章有提到,最近一段時間,關稅影響開始顯現,樓市明顯變差了。

  去年我認為今年有些城市有望率先止跌企穩,但是今年因為突發關稅戰,很多企業受到影響,大家的就業和收入預期同時也受到影響,所以樓市的穩定期又推遲了。

  現在房地產政策,就剩下幾個一線城市還有最后一點沒脫完,這輪市場不確定性加劇之后,最后一點遮羞布也是該扯下來了。

  所以,這時候廣州發出限購限售限價取消的信號,很正常。

  至于這次文件一起提到的降低貸款首付比例,廣州現在首套是1.5成,往下調的可能性很小;二套是2.5成,倒是有往下調的空間。

  另外,廣州公積金貸款最低首付比例2成,能不能往下調,這也是一個可討論的點現在大多數城市公積金貸款很多都是2成,但一些城市公積金貸款買保障房可以到1.5成。

  還有房貸利率,很多城市把房貸利率死死卡在3%這一數值上,廣州也是,前幾天通過上調加點調高房貸利率,這一次文件又提到了降利率后續不知道廣州會怎么執行。

  

  今年的廣州樓市,沒有脫離全局,樓市整體比去年有起色,小陽春二手房成交都破了萬套,但5月開始成交就有所回落了。

  

  整體的數據情況還行,但也架不住廣州市場的競爭激烈。

  特別是二手房市場。

4月國家統計局70城房價數據,廣州二手房價格環比終于止跌,終結了自2023年5月以來長達23個月的下行趨勢。

  成交量還不錯,但成交價卻一直走低,這就是市場以價換量的市場表現。

  目前廣州的二手房掛牌量很大,媒體統計到的數據,僅貝殼平臺就有19萬套的二手房掛牌量,是近幾年的歷史高峰。

  

  這一次文件出來,預計廣州二手房的掛牌量還會往上漲,所以接下來廣州賣房還會更卷,一些沒有市場競爭力的房子,價格會被壓到底,甚至低價也賣不出去。

  這一方面是二手房的市場現狀決定的,另一方面是新房沖擊導致的。

  大家應該早就有耳聞,廣州的新房得房率都做到130%了,有項目90平的房子都能做到4房2衛,而且還是零飄窗的。

  這跟深圳是完全不一樣的,深圳90平的房子普通情況下也就做個3房,即使有些項目夸張一點能做到4房,那必定有個房間非常非常小,而且深圳的新房普遍都是飄窗,說是得房率高,實際沒有真家伙。

  廣州的新房是真沖著產品力去做的,得房率又高,一些二手房是根本打不過的。

  我看到有廣州二手房業主自己都說,新房比他二手的便宜,使用率高,裝修還好,那些沒買過房的是沒有理由選他的房子的。

  中國房地產報也報道過,3月份的時候,廣州部分業主試探性的提價,但現在這種情況已經沒有了,反而都在不斷降價求成交。

  與此同時,廣州的新房還在往下卷價格,開發商賣房,很多是先拋出特價房,然后在此基礎上買家還能再砍3%-5%。

  產品力和性價比的差距面前,大家會怎么選,其實很明顯。

  現在廣州市場上新開的樓盤,基本全部都是新規以及超新規盤,很多人見了好東西之后,是很難再接受差東西的,所以之后以老破房子為代表的二手房會越來越難賣,很多人意識到這個問題后,也會想著盡早脫手。

  新房子越建越好、越賣越貴;老房子越賣越多,越賣越便宜,就是之后很多城市的現狀。

  5月份,廣州的新房成交均價已經去到4萬一平了,相比于4月漲了24%。

  

  新房價格明顯上去,除改善盤成交帶動外,還有一個原因,就是廣州的一些新盤已經不再打價格戰了。

  比如5月份開盤的綠城玉海棠、越秀珠實·皓悅濱江都沒有像之前的新盤一樣,死卷價格,相反,皓悅濱江(均價6.2萬一平)還比周邊的二手房(掛牌5.7萬一平)貴。

  

  這一現象其實不只是廣州才有,重慶、福建、南京也都出現過類似的現象。

  這都說明新盤產品上的持續升級,很多購房者不再只是想著撿便宜,而是越來越愿意為產品買單。這一點到大家實際買房過程中,都會有很深刻的體會,畢竟大家誰也不想錢花出去,買個破房子回來。

  現在“限價取消”這事再拿到明面上說一次,好房子價格會漲也就再板上釘釘一次,之后的市場會怎么樣,顯而易見。

  這說的不僅是廣州,還有其他大多數城市。

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