作者 | 張曉蘭 編輯 | 劉朝龍 責編 | 韓瑋燁

新城屬于少數保持財務端安全的老牌民營房企。

近年來，在房地產行業深度調整與流動性困局交織背景下，民營房企的融資渠道梗阻問題已持續三年有余，行業內也鮮少出現海外融資動作。

6月12日，新城控股母公司新城發展（01030.HK）成功發行3億美元3年期高級無抵押債券，票面利率11.88%。這一事件不僅打破了民營房企海外融資的沉寂，更成為觀察行業發展趨勢的重要樣本。

治理變革與融資破局

從行業對比來看，此前三年境外債券發行幾乎停滯，且新城發展此次純信用無抵押發債，與行業普遍依賴資產抵押，或增信機構擔保的融資模式形成鮮明對比。

這種融資能力的差異，本質上源于企業基本面的分化。新城控股1-5月經營數據顯示，其合同銷售金額 88.36 億元，雖較行業龍頭仍有差距，但商業運營總收入57.60億元、同比12.01%的增速，在民營房企中處于領先地位。

以吾悅廣場為核心的商業資產，已成新城穿越周期的“穩定器”。以剛過去的2025年五月為例，吾悅廣場以“吾悅愛健康”為主題，打造場景更豐富、供給更創新的消費生活，實現客流量、銷售額、會員消費占比分別提升13%、15%、20%，這種將“健康中國2030”國家戰略與商業運營深度融合的能力，帶動其經營績效的進一步提升。

值得一提的是，此次美元債發行獲得國際投資者的踴躍認購，背后是新城長達六七年的艱辛耕耘——新城持續向國際資本市場闡釋其“雙輪驅動”布局邏輯，以穩健的經營數據、清晰的戰略規劃，逐步消除市場偏見，最終贏得信任，為此次融資破冰奠定了基礎。

其中，公司治理層面的變革與此次融資成功形成雙向驅動。直接契機來自于，之前新城控股董事長王曉松帶隊赴港就此次發行美元債路演的的市場反饋，國際投資者對獨立現金流框架的認可，促使新城將內部已運行多的改革推向臺前，以透明化管理，換取資本市場的長期信任。

基于此，在近日舉行的股東大會上，新城控股宣布對商管與住宅開發實施現金流“分賬管理”。通過將商管與住宅開發板塊的現金流獨立核算，提升財務透明度的同時，有效隔離不同業務的資金風險。

而在財務結構層面，中金公司在近期的研報中指出，新城屬于少數保持財務端安全的老牌民營房企，信用債兌付確定性高，商業運營業務是托底業績、結構調優的核心動力，給予跑贏行業評級。顯然，新城控股穩健的財務結構，是國際投資者踴躍認購其純信用融資模式的重要原因。

融資破局背后

民營房企突圍啟示

來自中指研究院的數據統計，隨著各項支持政策落地，2025年以來，民營房企發債規模顯著增加。新城發展此次成功發債，也是房地產行業形勢好轉、政策利好頻出、房企迎來更多發展機會的表現。

從行業影響維度分析，新城控股的融資破冰，對民營房企具有雙重示范效應：其一，在融資策略上，證明了優質資產運營能力與透明化治理結構能夠突破市場偏見；其二，在業務模式上，展示了多元化業態布局對風險抵御的重要性。

不過，當前行業整體融資環境仍處于修復期，2025年上半年房企境內外發債中，國有房企占比仍占多數，民營房企融資破冰仍需更多企業用經營實績，打破市場刻板印象。

睿和智庫分析認為，展望未來，房地產行業的復蘇進程仍面臨諸多不確定性，但新城控股的實踐表明，在“房住不炒”主基調下，具備穩健財務結構、創新商業模式、高效運營能力的企業，將率先走出融資困境。隨著政策工具箱的持續優化與市場信心的逐步重建，民營房企的融資生態有望迎來結構性改善，而新城控股的成功經驗，或將成為行業轉型發展的重要參照。