文/上海進深 嚴明會

中環置地中心·望雲TOD的首開，誠意拉滿。

5月底，望雲TOD過會，均價66499元/㎡，較上一期均價6.9萬/㎡低了約2500元/㎡。

最新批次，望雲TOD推出了108-133㎡的3-4房，一共160套。項目在6月13日-17日認購，6月24日搖號開盤。首日認購100 ，認購率約64%。

在寶山南大板塊，中環置地中心是個“老網紅”了。自2024年3月首開至今，中環置地中心十次開盤，不少批次開盤售罄，如今整盤臨近售罄。

這一次的壓軸TOD新盤，更近地鐵、更近公園、更近商業。不出意外，又是日光的節奏。

項目本身就是一座百萬方的TOD城市綜合體，社區的地庫可以直聯地鐵站通道，下樓就可以坐地鐵，完全可以在室內空間實現從出戶到地庫再到商業整個流程，一站式解決吃喝玩樂各種需求，非常契合年輕人的生活方式。

通過下方的示意圖，可以窺探一下項目的體量。

望雲TOD此次推出的是4#樓，位于小區中間位置，總高28層，除了西邊套是建面133㎡的四房，其余都是建面108㎡的三房。

這棟樓的南側是一個小高層住宅，再南側就是走馬塘水系、南大中央公園、南大路的地標建筑群，高區的視野很好。

但是東側有108米的超高層寫字樓，視野和采光會受影響。另外，前排是一棟17層的小高層，高度61.43米，與4#樓棟的距離是42.23米，或會影響10樓以下房源的采光。

再看看產品。整盤唯一的建面約108㎡邊套戶型：

三室兩廳兩衛布局，入戶收納玄關、橫跨客廳南向次臥的雙開間陽臺、寬大的U型廚房，主臥套房，帶有步入式衣帽間、270°轉角飄窗。此戶型的橫向餐廳設計，避免了傳統動靜分離戶型過道浪費的問題。

這個戶型的飄窗看起來是不錯，但拉開窗簾，旁邊就是百米高的樓層。稍有不足的是，北書房的尺度較小，加之飄窗有墻垛，用作房間會比較局促。

133㎡戶型可以說是108㎡的進階版，四室兩廳兩衛，大面寬橫廳、半開放式廚房設置島臺，主臥270°飄窗、全屋飄窗。

北臥室可借助飄窗擴大房間內的使用面積，客廳旁邊有一個靈動空間，給了客廳活動更多的可能性。

前不久，望雲TOD一房一價表公示。整體來看，受東側高層商辦影響，樓棟價格呈西高東低趨勢，大戶型均價高于小戶型均價。108㎡總價609萬起，133㎡總價857萬起，其中700-750萬的房源最多，共80套，占比50%。

同是108㎡戶型，轉角飄窗的加入使得邊戶較中戶有溢價，邊套均價約6.7萬/㎡，中間套大約在6.3萬-6.5萬/㎡之間。算下來，邊套要比中間套貴個三四十萬。

回顧一下地塊，2024年10月25日，上海六批次土拍，華潤置地以約46.11億元的底價拿下寶山區大場鎮W12-1301單元32-04地塊、W12-1301單元11-01地塊。前者為純住宅用地，是望雲所在地塊；后者是商住辦混合用地，即望雲TOD所在地塊。

此次拿地后，華潤置地將整個豐翔路TOD中環置地中心的版圖全部補完。

5月底過會之后，望雲TOD規劃進行了微調。主要調整內容如下：

1、1-4#樓輪廓線調整；2、裝卸車位調整；3、排風井調整；4、增加裙房屋頂架構5、增加蓄水池；6、增加臨時落客。

開盤在即的望雲TOD有個不可忽視的競爭對手——中環鉑樾，這個項目主打110-139㎡的3-4房戶型，總價624萬起，一共246套房源，首開146套，均價66025元/㎡，6月8日-11日認購，認購率約128%。

時值上半年末這個關鍵節點，華潤置地開始沖刺了。今年1-5月，華潤置地上海區域實現權益銷售額109.6億元，位列上海第三位。與第一名（129.43億元）和第二名（124.96億元）的差距并不大。