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作者：余飛

01

廣州，落實“取消限購、限售、限價”

廣州，仍是四大一線城市中，救市最激進的一個。

6月13日，廣州市發布了《提振消費專項行動實施方案（征求意見稿）》，其中提到：

有序減少消費限制。落實好“全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率”等存量措施。

事實上，去年9月份，廣州已經全面放開了限購、限售，也早已經降低了貸款首付比例和利率，都有政策明文。

在廣州購房，無論核心區還是外圍區，早就沒有了任何門檻。

只有限價沒有發明文，但實際上也已經取消。采取了只說不做的態度。開發商仍需進行價格備案，但官方不再提供指導價。

換句話說，廣州早就取消了限購、限售、限價。所以，文件中廣州采用的措辭是“落實”。

這一次在《征求意見稿》中再次強調，可能是想借助媒體的力量，再進行一波宣傳。

目的也已經達到。這幾天，主流媒體紛紛跟進報道了此事。

財聯社的報道如下：

時代財經的報道如下：

21世紀經濟報道如下：

每日經濟新聞的報道很特殊，用了“廣州結束15年樓市調控史”的標題。

廣州工具箱中救市工具基本都用光了，剩下的只有取消限貸。

如果后續廣州取消限貸，廣州又將成為首個解除取消“四限”的一線城市。

廣州救市如此激進背后，是廣州樓市面臨的尷尬。

02

尷尬的廣州樓市

在全國房地產整體向下的這三年，廣州可以說是一線城市中救市最激進的城市。

去年限購大放松背景下，廣州成為首個全域不再限購的一線城市，向二線城市看齊。其房貸利率是一線城市中最低，和二線城市齊平。

去年四季度，一線城市集體大力度救市之下，北京、上海、深圳的房價均上漲了，尤其是上海和深圳，新房與二手房價格，雙雙上漲。

但廣州卻是個例外，作為唯一一個全面不限購的一線城市，放開力度最大的一線城市，新房和二手房價格從未上漲過。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

從上面數據可以看到，去年9月份之后，北京新房與二手房雖然沒有出現過同時上漲的局面，但新房和二手房都交替上漲過，特別是二手房從去年10月份一直上漲至今年3月份，到4月份才轉跌。

上海的新房一直就沒有跌過，持續上漲。二手房從去年10月到今年5月份，僅出現了兩次下跌。

深圳從去年11月份開始，新房和二手房價格環比均上漲，一直到4月份才開始雙跌。

廣州方面，去年12月份，廣州新房環比下跌0.1%，同比下跌9.1%；二手房環比下跌0.3%，同比下跌10.9%。而且，新房與二手房價格同比跌幅均在全國前十。

和上海相反，廣州的新房價格持續下跌，僅1月份環比持平。

二手房同樣持續下跌，僅4月份持平。

國家統計局最新公布的5月份數據顯示，廣州新房環比下跌0.8%，跌幅領跑一線城市。二手房環比下跌0.8%，與北京跌幅持平，高于上海、深圳。

這邊是廣州的尷尬之處：救市最激進，救市最無效。

當下的廣州房地產市場，仍是新房遍地打折，二手房降價出貨。

最近，每日經濟新聞針對廣州新房市場的一篇報道《 1.1萬元/㎡！廣州這個樓盤為何賣出“縣城價”？ 》，引發了熱議。

新聞中的這個樓盤，是位于增城新塘板塊的碧桂園云頂。

碧桂園于 2017 年 3 月 29 日拿下該地塊 ， 樓面價約 2.4 萬元 / ㎡ 。當時增城新房價格約 1.74 萬元 / ㎡ 。

也就是說，碧桂園當時就是冒險拿地，樓面價已經超過了房價。

根據每日經濟新聞披露，該樓盤售價最高賣到了4.1萬元/㎡，目前最低僅約1.1萬元/㎡。

1.1萬在增城已經算高價了，如今的增城均價早就跌破了一萬。

廣州副中心南沙也一樣，房價從曾經瘋狂的四萬多一平米，跌至如今的每平米只需一萬多。

廣州樓市，為何這么難救？為何跌幅如斯？

03

救市最激進的一線城市，為何最難托底

四大一線城市中，救市最激進的廣州，為何房地產表現仍最差？

這與其經濟表現有直接關系。

2024年，水逆周期貫穿了廣州全年。

2024年一季度，廣州GDP增速3.6%，位居十強城市倒數第一。

2024上半年，廣州GDP增速2.5%，增速在十強城市中倒數第一。

2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11億元，增量增速在十強陣容中均倒數第一。

2024全年，仍沒有擺脫。GDP增速2.1%，增量308.94億元，在十強城市中，仍是倒數第一。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

進入2025年，水逆依舊。

一季度，廣州GDP實際增速3%，位居27個萬億城市倒數第二，倒數第一的是佛山。廣佛依舊在同沉。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

廣州的水逆，是工業失速的結果。

從廣州統計局披露的數據來看：

2024全年，全市規上工業增加值同比下降3%。

上半年，廣州的工業增加值增速就已經下降了0.8%。前三季度下降2.2%。

從趨勢可以看到，廣州的工業頹勢不但沒有改善，反而在加重。

這一工業增速，在十強城市中，同樣位居倒數第一，且是唯一一個規模以上工業增加值負增長的城市。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局，其中上海為全部工業增加值增速

廣州工業增加值下滑的主要原因，是汽車產業下滑之故。

第一部分已經說到，從工業總產值角度來看，廣州的汽車工業占其工業總產值25.3%，是廣州的當家產業。

制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

而這個當家產業，如今出現了困局。

2024上半年，汽車制造業，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度進一步擴大： 重點產業中，汽車制造業增加值同比下降17.4%，仍處動能轉換深度調整期。

去年全年，仍處于動能轉換深度調整期的汽車制造業增加值同比下降18.2%

廣州汽車工業下滑，在于其生產、銷售雙殺。

回看過去幾年，廣州的汽車產量已經連續四年增長，2023年產量317.92萬輛位居全國第一。

制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

然而，進入2024年，產量和銷量同時下滑，且丟掉了汽車第一城寶座。

根據廣州市統計局披露的數據來看，2024年廣州全年汽車產量253.98萬輛，同比下跌了20%。

來源：廣州統計局

此外，去年全年廣州的汽車制造業總產值5054.3億元，同比下跌了18.2%

來源：廣州統計局

廣州的當家企業廣汽集團，尚未公布詳細的年報，僅公布了2024年年度業績預告公告，其披露：

經財務部門初步測算，預計2024年度實現歸屬于母公司所有者的凈利潤為80000萬元到120000萬元，與上年同期相比，將減少322890萬元到362890萬元，同比減少72.91%到81.94%。

預計2024年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益的凈利潤為-330000萬元到-470000萬元，與上年同期相比，將減少687263 萬元到827263萬元，同比減少192.37%到231.56%。

此外，廣汽公布了今年1月份的財報：

跌勢依舊。廣汽本田、廣汽豐田、廣汽傳祺、廣汽埃安仍在兩位數下跌。尤其是廣汽傳祺，1月份產量較去年同期腰斬，也接近腰斬。1月份廣汽本田的銷量下跌了57.14%。

來源：廣汽財報

今年前五個月，廣汽汽車合計產量同比依舊下跌5.9%，銷量合計同比仍下跌13.48%。

來源：廣汽財報

之前在分析廣州的時候，我以2022年的數據計算過。

2022年，廣州工業三大支柱產業總產值合計11947.12億元，占全市工業總產值49.93%。也即三大工業支柱，占廣州市工業的半邊天。

2022年，廣州市工業總產值25574.41億元。由此可以計算出汽車制造業占全市工業總產值的25.3%，比重超過四分之一。

這樣一個舉足輕重的產業，產能跳水，整個廣州的GDP增速焉能不吊車尾。

經濟是樓市的基礎，而非相反。皮之不存毛將焉附，所以廣州樓市難托，也就順理成章。

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