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樓房外墻瓷磚掉落、小區電梯年久失修……居住在小區總免不了遇到各種各樣的問題，住宅專項維修資金（即市民俗稱的“公維金”）的提取及使用便愈發引人關注。

近期，有豐澤區建德花園業主反映，小區消防整改重鋪消防管，公示此次整改的55余萬元要從公維金提?。豢纱舜喂S金使用未經公開咨詢，未經居民投票；且未經工程招投標；小區居民們質疑為什么不使用公共收益，而且是要提取公維金。

對此，2025年6月6日，泉州市豐澤區住房和城鄉建設局，東湖街道辦事處進行了調查處理，作出回復：

據泉州市豐澤區住房和城鄉建設局，東湖街道辦事處調查了解，建德花園小區公共收益第三方廣告費用收入1年約3萬元，由于小區物業服務費定價低，按合同約定作為物業經營補貼，地面停車收入100元/部，物業管理費70/月元，租金30/月元，月收入約5000元，累計年收入約5.5萬左右。物業公司每季度均有在小區公示欄對上季度收支情況進行公示，可在閩政通上查看和前往物業辦公室調檔查看。

關于消防整改問題，建德花園小區消防全面癱瘓，市、區、街道等相關部門對此十分重視，要求建德花園小區物業、業委會進行消防整改并完成，根據《福建省物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》（住建部、財政部第165號）等相關規定，涉及小區安全問題可按緊急情況下使用住宅專項維修資金，經了解建德花園目前共公收益余額約19萬元，不足此次消防整改所需金額，故申請使用住宅專項維修資金維修。

近年來，已經由多個小區使用公維金的事例。

一、豐澤區學府上城小區：

學府上城小區于2011年12月起交付使用，由6棟安置房和2棟商品房組成，總共1444戶，小區有地下停車位992個，地面車位72個。小區物業介紹，2022年10月，豐澤區消防大隊對學府上城小區進行消防檢查，發現小區消防設施設備損壞嚴重，存在嚴重的消防隱患。經第三方機構對小區現有消防設施設備進行檢測，改造資金報價約165萬，每戶分攤約1139元。為了盡快消除消防安全隱患，小區先后兩次召開業主大會，投票通過同意提取公維金，維修消防設施設備。但是在申請提取時，卻意外發現了一個嚴重問題：大概110戶的業主沒有交公維金，其中這些拆遷戶因沒有辦證、產權不清，導致大概有十幾萬的缺口，沒辦法補，就沒辦法提取到這塊公維金。2023年12月，學府上城小區專門召開臨時業主大會，就“是否同意在目前的條件下，小區地下室車位加裝電動汽車充電設施”進行投票，投票結果是有73%的業主是不同意安裝的。安雅物業工作人員表示，會繼續配合住建、消防等部門，與街道、社區和小區業委會一道，努力推動小區公維金提取，盡早啟動小區消防設施的維修，待消防功能恢復后，再由業主大會投票表決。在此之前，他們會加強小區地面汽車充電樁的巡查和維修工作，方便業主就近充電。

二、鯉城區摩卡小鎮小區：

2024年11月，有摩卡小鎮小區業委會成員顏文盛質疑的是小區準備提取130多萬公維金對消防設施進行維修改造，過程不夠透明、沒有依法依規公示。鯉城區摩卡小鎮小區業委會主任陳先生表示，我們是沒有業委會單獨開會，然后是跟社區有一起開會，包括街道也有一起開會。招投標的那些細節是有公示和掛網，還有張貼，但是確實是沒有到小區大群公示。

據了解，2010年，摩卡小鎮小區陸續交房，有業主615戶，2016年小區第一屆業委會成立，目前已經是第三屆業委會。2021年底，包括煙感、消防水管、系統主機在內的小區消防設施全面癱瘓，摩卡小鎮也被消防、住建等部門列為消防安全隱患重點整頓小區。

鯉城區江南街道綜合執法隊隊黃鐘耀表示，接下來我們肯定要督促他們每一個環節都要進行公示，這樣才能減少一些不必要的爭議，督促業委會更規范地來做公示。那我們也是想著說邀請消防部門來指導，包括懂工程多一點的人對這些工程量進行指導，看是否有公維金使用過度的嫌疑。

三、全市首創！鯉城為老舊小區外墻上“保險”！

近年來，小區外墻脫落問題屢見不鮮，老舊小區更是“重災區”，成為懸在居民頭頂的“不定時炸彈”。為此，鯉城在全市首創“政府投保、保險賠付、社會受益”的老舊小區外墻脫落保險機制，由政府出資為轄區106個小區、826棟建筑投保。

資料圖

作為泉州古城核心區，鯉城區承載著深厚的文化底蘊，轄區內存量老舊小區多、建成年代久遠，外墻脫落問題時有發生。長期以來，老舊小區外墻脫落治理面臨“政府兜底難、資金籌措難、隱患治理難”三重困境，部分無公維金小區因責任主體缺失、資金匱乏，埋下安全隱患，治理難題長期懸而未決。

“目前，鯉城區存在外墻脫落風險的小區達127個，其中無公維金或公維金不足的小區106個?！眳^住建局工作人員介紹，為破解外墻脫落“誰來出資、誰來賠”難題，鯉城區與中國人民保險泉州分公司反復磋商，聯合推出建筑外墻使用安全責任保險，將106個無公維金或低公維金小區、826棟建筑納入保險范圍，覆蓋外墻面積257.08萬平方米。

據介紹，該險種由主險、附加修繕補償險兩部分組成，涵蓋自然脫落導致的人身傷亡、財產損失及應急修繕費用。其中，主險設置單棟建筑每次事故責任限額65萬元（含人身傷亡50萬元/人、醫療費用5萬元/人、財產損失10萬元/次）；附加修繕補償險提供全年30萬元應急維修資金，定向用于外墻脫落快速搶修、防護網搭建、外墻清理等，確保隱患“即發即處”。

據泉州市住建局消息，截止到2014年11月7日，2024年以來，泉州市共受理中心市區（鯉城、豐澤、泉州開發區）住宅專項維修資金使用和撥付申請375宗，共撥付990萬余元，惠及64個小區47000戶次。其中，涉及外墻、屋面等小區建筑外立面修復的申請107宗，電梯配件維修的申請212宗。

住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和改造的資金。這些資金由業主在購房時按照規定比例繳存，用于住宅小區內公共部分和設施的維護和修繕工作。住宅專項維修資金的管理通常遵循“統一繳存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督”的原則，以確保資金的合理使用和業主權益的保護。

那么，哪些情況可以申請住宅專項維修資金？該如何申請？由誰申請？哪些情況又不能申請使用住宅專項維修資金？泉州市住建局物業管理科工作人員為大家進行了解答。

（圖源：視覺中國）

Q

住宅專項維修資金可用在哪？

主要用于房屋共用部位和共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，以及根據法律法規、政策規定或者業主大會通過的其他用于完善住宅共用部位、共用設施設備的決議確定的維修項目。

Q

申請使用住宅專項維修資金

誰來決策？

根據《中華人民共和國民法典》規定，使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

共用部位、共用設施設備發生緊急情況立即組織維修需要使用維修資金的，應當在維修方案中說明并公示，保障業主知情權。

Q

誰是住宅專項維修資金

使用申請人？

使用住宅專項維修資金，按順位由業主委員會、物業服務企業、業主代表或社區居委會（無業主委員會和物業服務企業的小區）作為申請人。

Q

住宅專項維修資金使用

到哪里申請？

泉州市住房和城鄉建設局在市行政服務中心開設窗口，受理中心城區（鯉城區、豐澤區、泉州開發區）住宅專項維修資金使用申請，并提供業務咨詢、查詢等服務。各縣（市）、洛江區、泉港區、泉州臺商投資區可向屬地住建部門咨詢。

Q

申請住宅專項維修資金

（一般情況）的

流程怎么走？

申請人提出使用建議—制定方案—確定施工單位（比選或招標）—相關事項公示—業主表決征詢意見—申報資料核準備案—按維修方案施工—竣工驗收—工程項目決算—公示相關材料—申請維修資金劃轉。

Q

申請緊急情況

使用住宅專項維修資金

需符合哪些條件？

1.屋面、外墻防水損壞造成嚴重滲漏的；2.樓體外墻墻面有脫落傷人危險的；3.給排水設施故障、電梯故障、消防設施設備功能障礙等嚴重影響居民生活便利或威脅到人身財產安全的。

Q

業主如何參與表決？

申請人組織業主表決時，可采用現場書面簽字方式進行，業主確實無法到場的，可委托家人或第三方代簽，但必須確保業主本人完全知情并且表決意見一致。

Q

哪些費用不得

從住宅專項維修資金中列支？

依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

依法應當由相關單位承擔的供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

根據物業服務合同約定，屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用；

因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；

法律法規和規章及有關規定，明確由有關單位和個人承擔的費用。

來源：泉州熱享、泉州發布

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