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樓市也有網紅。

前不久，招商朝棠攬閱的官方版戶型圖出爐，分五款：69平米、86平米、89平米、101平米和124平米。

沒有想到，它竟然因那款最小戶型出圈了——69平米的三房！

若論“小三房”之小，京城樓市無人能出其右。

尤其是，近一年來，北京大平層豪宅風起云涌，朝陽的中海萬吉玖序和海淀的建發海晏，還推出了一層一戶，最大單套面積達到372平米。

招商蛇口很會抓點，反其道而行之。它在設計朝棠攬閱時，放棄了大平層，選擇了做剛需+改善。

實際上，朝棠攬閱是有資本做大戶型的，正南面緊鄰通惠河，是北京為數不多的河景房。

往東700多米的縵云ONE是清一色大平層，戶型從197平米到338平米，單價逼近7萬元/平米，而且還賣得還不錯。

當然，一塊地做什么產品，每家開發商的戰略選擇不一樣。

在花姐看來，珠江投資之所以堅持做大平層，是有歷史原因——地價便宜。

縵云ONE是在2001年拿地的，土地使用年限為2001年3月1日至2071年3月1日——如今只剩下46年了，有點像被捂地22年的朝陽區御翠園。

反觀招商蛇口，很清楚自己要什么，絕不戀戰。

4月8日，招商蛇口經過150多輪競價，力挫群雄，斬獲通州區八里橋FZX-0401-6044、6049地塊。

但它也付出了蠻高的代價，總價27.082億元、溢價率16.28%，成交樓面價3.12萬元/平方米。

為了打一場閃電戰，招商蛇口為朝棠攬閱引入兩個股東：中海地產和貝好家。

后者有個殺手锏——C2M模式，擅長“以銷定產、以需定建、以人定房”。

依照招商蛇口此前在通州的開發經驗——招商璀璨公元、招商云璟攬閱，朝棠攬閱決定繼續走剛改路線，甚至還想創造一種需求，做極致的小三房。

這幾年來，北京最MINI的小三房，是來自順義區的住總青年ONE：72平米三居。

如果朝棠攬閱也做70平米三居，就沒有了記憶點。它挑戰了這一極限，定調69平米——成為北京首個低于70平米的小三居。

至于這個小三居的功能怎樣，是次要的。因為它，大家已經記住了朝棠攬閱。

抓鮮明的記憶點，這是一種最高的設計產品境界。

有多個成功案例可以佐證。如：萬柳書院的墻，龍湖西宸原著的缸，霄云路8號的頂，等等。還有，北京宸園的假山，成了網紅打卡地。

麻雀雖小，五臟俱全。

到底朝棠攬閱和青年ONE的小三房有啥區別？花姐做了個庖丁解牛：

1、小三房占比：朝棠攬閱大于青年ONE

朝棠攬閱總供應907套，其中69平米戶型分布在東區的4#和5#東邊三戶、西區5#東邊五戶，共計124套房、占比13.67%。

青年ONE共計444套，其中72平米戶型分布3#、7#和11#的端戶，共計56套、占比12.61%。

它們雖都不是主力戶型，但也絕不是配角，而是有意為之，將上車門檻降到最低。

2、贈送面積比：青年ONE大于朝棠攬閱

朝棠攬閱送了四處面積：南向客廳和臥室為開敞陽臺，計入一半產權面積，贈送5.1平米；北側送兩個設備陽臺，全贈送4.6平米。共計贈送9.7平米、贈送率14.6%。

青年ONE送了三處面積：南向客廳為開敞陽臺（送一半）和挑空陽臺（全送），贈送7.5平米；北側送1個挑空陽臺、4.2平米。共計贈送11.6平米、贈送率16.25%。

從贈送面積比上，青年ONE比朝棠攬閱多了1.65%，但花姐須提醒一句：青年ONE挑空陽臺的樓板，不是和房子結構一體現澆的，而是后面加蓋的板，在重量荷載上要差些。

即便在通州，朝棠攬閱的面積贈送比也稍遜于北京城建國譽頌。

3、其它七個參數對比

A、進深與面寬比：兩者面寬都是6.8米，朝棠攬閱進深為10.65米，比青年ONE少0.95米；

B、客餐廳：朝棠攬閱為16.75平米，青年ONE為19.5平米；

C、主臥：朝棠攬閱11.84平米，青年ONE為12.16平米；

D、次臥：朝棠攬閱7.84平米+6.88平米、均勻，青年ONE9.1平米+5.04平米、一大一小，總面積差異不大；

E、衛生間：朝棠攬閱暗、干濕不分離、4平米；青年ONE明、干濕分離、5.76平米；

F、過道：朝棠攬閱的浪費大于青年ONE；

G、家政及儲物：朝棠攬閱儲物和家政一體化，儲物多；青年ONE有獨立的家政間，儲物少。

從上面的參數對比，花姐覺得青年ONE的舒適度會稍強于朝棠攬閱，主要在兩個方面：1、贈送比更大；2、衛生間干濕分離，且為明衛。

但，青年ONE比朝棠攬閱多了3平米。

這種小戶型，哪怕多出一平米，在設計上就會從容許多。花姐要為朝棠攬閱能設計出低于70平米的三房，點個贊。

最后，花姐預祝朝棠攬閱大賣，尤其是69平米戶型，大概率會被一搶而空，因為400萬元出頭就可以上車。