婚姻破裂時，一套共同還貸多年的房產背后，藏著無數個日夜的付出與期待。

2018年，甲男以個人名義簽訂購房合同，支付首付款50萬元購買了一套總價167萬元的房產，登記在自己名下?；榍凹啄幸褍斶€貸款17萬元。2020年，甲男與乙女登記結婚，婚后雙方共同償還貸款25萬余元。

2025年，因感情破裂，乙女起訴離婚并要求分割房產。此時該房產市值已增值至180萬元。甲男堅稱：“首付和登記都在婚前完成，這是我個人財產！”乙女則含淚反駁：“婚后每一筆月供都有我的工資貢獻，增值部分必須共享！”

庭審中，雙方對婚后共同還貸的25萬元無爭議，但對如何計算增值補償各執一詞。乙女主張按房產總增值比例分割，甲男則認為只需返還共同還貸本金的一半。

一、裁判結果與理由

某法院判決：

1. 房產歸屬：房屋歸甲男所有，剩余貸款由其個人償還；

2. 補償金額：甲男需補償乙女11萬余元，計算公式為：
   補償款 =（共同還貸本息 ÷ 房屋總成本）× 離婚時房屋現值 × 50%
   其中房屋總成本 = 購房總價 + 已還利息 + 契稅等費用。

裁判核心理由：

• 婚前簽訂合同、支付首付并登記個人名下的房產，不因婚姻關系轉化為夫妻共同財產；

• 婚后共同還貸部分及其對應的增值，本質是夫妻共同財產投入的轉化，需按比例分割；

• 計算增值時需扣除貸款利息、稅費等成本，避免虛高補償。

二、法律分析：共同還貸及增值如何計算補償？

1. 補償的法定構成

根據《民法典婚姻家庭編解釋（一）》第78條，補償包含兩部分：

• 共同還貸本金與利息：婚后每月還貸資金無論來源于哪方工資，均推定為夫妻共同財產；

• 對應增值部分：按“不動產升值率”計算，即婚后還貸貢獻在房屋總投入中的比例，乘以離婚時房產價值。

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：若一方用婚前存款單獨還貸，需提供銀行流水等證據證明資金性質，否則仍視為共同還貸。

2. 增值計算的科學公式

最高法民一庭推薦的計算方式（以本案為例）：

• 不動產升值率 = 180萬元（現值） ÷ [167萬元（購房價） + 已還利息 + 契稅]

• 補償款 =（25萬元共同還貸 × 升值率） ÷ 2

關鍵細節：

• 利息成本必須計入：若忽略利息，補償金額將虛增30%以上；

• 結婚時點決定計算基準：若婚前已增值，僅分割婚后還貸對應的增值部分。

3. 特殊情形的彈性調整

• 女方及子女優先保障：若女方撫養子女且經濟困難，法院可在50%基礎上提高補償比例；

• 房價下跌的底線保護：即使房產貶值，非產權方仍可獲共同還貸本息的一半補償；

• “加名”導致權屬變更：若婚前房產婚后加名，可能視為贈與，按共同財產分割。

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：婚前協議可徹底規避此類糾紛。例如明確約定“婚后還貸由登記方個人財產支付，房產增值與配偶無關”，并保留獨立還款賬戶流水。

三、風險防范：三類人群的應對策略

1. 婚前購房者

• 保留首付資金來源憑證：銀行轉賬記錄需注明“購房首付款”；

• 設立獨立還貸賬戶：避免婚后工資混同，證明還貸源于個人財產。

2. 婚后參與還貸方

• 共同還貸務必留痕：通過自己賬戶轉賬并備注“房屋還貸”；

• 貢獻家務可折算補償：長期承擔家務、育兒的一方，可主張提高補償比例。

3. 父母資助子女購房

• 書面約定贈與性質：轉賬注明“僅贈與子女個人，用于XX房產還貸”；

• 避免代還貸：父母直接為子女還貸，而非轉賬給子女配偶。

俞強律師
執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）
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教育背景：北京大學法律碩士，具有證券、基金、期貨從業資格
執業證號：13101201210159547
專業榮譽：

2020年上海律師協會“金融證券保險專業認證”
2024年“君瀾專業領航獎”
上海政法學院刑事司法學院實習導師
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風險提示：本文所述補償計算方式為一般規則，具體案件需結合還貸來源、產權登記、婚姻存續期等要素綜合判斷，請務必咨詢專業律師。

（本文依據《民法典》及司法解釋撰寫，案例細節已進行脫敏處理）