代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

回顧樓市的發展進程，2019年-2020年被普遍認為是近年來樓市高點。

盡管2021年樓市成交規模再邁入新臺階，創下近七年來的新高，但隨著下半年隨著調控政策的持續收緊，整體市場開始下行。

廣州也不例外。

克而瑞數據監測顯示，2019-2021年廣州新房市場持續爆火，成交規模實現三連漲，其中2020年為近七年來廣州首個年度成交規模踏入10萬套的一年。

那么2020年廣州最火的那些項目，現在的房價是漲還是跌？

對此小編選取了2020年廣州成交金額、面積TOP20項目，剔除重復項目、近十三月在二手房市場無成交以及成交小于10套的項目后，一共得到23個樣本項目。

再用樣本項目與首次開盤時的成交均價與近13個月二手房成交均價做對比，分析它們的的漲跌情況。

最終結論如何？

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克而瑞數據監測顯示，廣州一二手住宅成交規模歷經2020-2021年成交高峰后，2022年回落明顯。

成交均價方面，克而瑞監測到，2023年為廣州房價的“分水嶺”。

在限價放開以及中心區成交占比提高的影響下，2020-2023年一二手住宅成交均價呈直線上漲的特征，并在2023年達到了近年來的最高峰，其中一手住宅成交均價較2020上漲30%，二手住宅成交均價上漲9%。

2023年后廣州一二手住宅價格回調明顯，克而瑞數據監測顯示，今年以來二手住宅成交均價較2023年回調幅度為17%，明顯高于一手的11%降幅。

具體到樣本項目看，2020年廣州熱銷項目近一年二手房成交均價較開盤均價降幅明顯，平均跌幅為21%，明顯高于全市二手房成交均價的回調幅度。

在這23個項目中，上漲項目數量僅有4個，其余19個項目均為下跌。

跌幅最高的項目為來自增城的敏捷綠湖首府，近一年二手房成交均價7656元/㎡，較開盤均價跌幅49%。

其中廣州亞運城、南沙濱海花園由于開發時間較早，近一年二手成交均價較首次開盤時期漲幅明顯，其中南沙濱海花園在二手別墅的網簽的帶動下，漲幅高達86%.

另外一個上漲的項目來自品秀星樾，在大戶型的集中網簽帶動下，近一年該項目二手房成交均價較開盤均價上漲23%。

網紅盤越秀和樾府近一年二手房48947元/㎡，較開盤均價上漲14%。

可見，作為長期過去廣州樓市銷冠排行上“獨領風騷”的越秀和樾府，在二手房市場上影響力依舊強勁。

02

從漲跌分布來看，克而瑞數據監測顯示，跌幅小于10%、跌幅20-30%、大于30%的項目數量相等，均有5個，占比為22%。

在跌幅小于10%的項目區域分布中，天河區數量最多，共有兩個，花都、南沙、黃埔各一個項目。

由此可見，無論在任何時期，核心區物業更能應對市場沖擊。

還可以發現，這些小區的共性為：體量大，小區配套齊全，更能吸引買家入手，例如珠江花城、廣州亞運城。

與之相對的，跌幅大于30%的項目大多位于遠郊區域。

例如黃埔區的實地長春藤、增城的敏捷綠湖首府等項目。

從均價段變化情況來看，克而瑞數據監測顯示，樣本項目中均價1-2萬元/㎡項目平均跌幅為23%，成交均價在2-3萬元/㎡項目平均漲幅2.1%，是所有單價段中漲幅最高。均價3-4萬元/㎡項目平均跌幅0.4%，均價4-5萬元/㎡項目平均跌幅7.8%。

值得注意的是，這些項目中，多數項目成交均價已較房價最高峰有所下滑，網紅項目成交均價降幅更是高于平均水平。

例如網紅項目萬科幸福譽，近一年二手房成交均價18028元/㎡，較開盤均價下跌25%。

由以上可見，樣本項目多數來自外圍區，主要是2020年廣州對南沙、花都、黃埔、番禺推出放寬落戶等多項規定，推動了這些區域的樓市的回溫。

除此之外，樣本項目還呈現出區域越核心房價越堅挺的趨勢，這也與當下廣州樓市市區火熱、郊區淡靜的分化市場現狀相呼應。

具體到物業類型上，改善物業在應對市場沖擊時，韌性更為強勁。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。