國家統計局剛出爐的5月房價數據，跟扔了個深水炸彈似的：

全國70個大中城市，新房價格環比下跌的占了53個！二手房更慘，67個都在跌，創了年內新低！

十一郎有個賣房的粉絲告訴我，“買家一開口就砍掉40萬，說‘現在行情就這樣，您考慮考慮’……” 他一邊劃拉著手機里的房價圖，一邊心里那個堵啊。

這位大哥告訴我，他在2021年高位接盤的婚房，賬面上虧掉的首付，都快夠再買個小廁所了。他眼神迷離地不知道該割肉拋售還是咬牙堅持，他無奈地看著窗外，以前人擠人的售樓處廣告牌，在5月的天兒里，顯得格外冷清。

這位粉絲的鬧心事兒，真不是個例。

那些曾經風光、覺得有房就穩了的“中產有房族”，特別是2020-2021年市場最熱時、咬著牙加杠桿上車的“勇士”們，正集體感受資產縮水的“透心涼”。“中產返貧”這詞兒，配上賣房人的焦慮，空氣里都是不安的味道。

01

DICHAN SHIYIYAN

市場涼涼？

普跌是主調，但細看也有“溫差”

這份新鮮的數據報告，“跌”是主旋律，但“分化”才是門道。

先看新房市場。

全國來看，全國的新房市場中出現一個現象：杭滬“冒火星”，京廣深“打寒顫”。

杭州意外漲了0.8%（環比），成了全國“最靚的仔”。可別高興太早，這更像是限價放松后，那些動輒大幾百萬、上千萬的豪宅盤集中開盤，硬生生把均價“拽”上去的，普通盤該涼還是涼。

上海成了一線里唯一的“火苗”，新房環比微漲0.7%，同比（跟去年5月比）更是猛漲5.9%。為啥？看看徐匯濱江那些單價10萬+的豪宅，比如綠城潮鳴東方，動不動就“日光”，土豪們的游戲，把整體均價頂起來了。

但北京、廣州、深圳就扛不住了，集體掉頭向下：北京降了0.4%，廣州最慘，跌了0.8%，在一線里墊底。一線城市自己內部，也是冰火兩重天。

二手房：想成交？降價是王道！

再來看二手房市場。先上數據。

67城二手房價都在跌！這意味著絕大多數城市的房東，都在眼睜睜看著自家房子“掉秤”。就無錫、洛陽等仨瓜倆棗城市微漲0.1%-0.2%，這點漲幅，塞牙縫都不夠。

一線城市二手也頂不住，跌幅擴大到0.7%左右：北京、上海、廣州都跌超0.7%，深圳“溫柔”點，也跌了0.5%。連過去最抗跌的核心區，也感受到壓力了。

不過，房價雖然慘，成交量倒沒徹底“躺平”。比如上海，5月二手房還成交了1.92萬套，比去年5月還多了12%！這說明了啥？想賣出去，就得舍得降價！買家都在等“骨折價”，賣家呢？不割點肉，買家連看都不看。

關鍵信號在這兒：雖然同比降幅（比如一線新房同比降1.7%，比上個月收窄了0.4%）看著像是政策托底有點效果了，但環比的普遍下跌壓力一點沒減。市場想真正穩住，路還長著呢，反復折騰免不了。

02

DICHAN SHIYIYAN

杠桿買房人的“三重暴擊”

2020-2021年那會兒，多少人腦子一熱，加足杠桿沖進樓市？現在回頭看，真是“拍斷大腿”。他們正被資產縮水、杠桿大山和市場分化這三座大山壓得喘不過氣。

第一座大山是資產縮水，購房人眼睜睜看著拼命賺的錢“蒸發”掉。

北京通州，一位2021年高位買了婚房的哥們，看著同小區現在的掛牌價，比他買時低了快18%，一臉無奈：“想賣掉換到市區好點的地方？自己房子賣不上價，看中的房子還是貴得離譜，卡這兒動不了了！”

廣州更慘烈！二手房價格同比（跟去年5月比）暴跌12.4%！像增城、南沙這些郊區，房價直接跌回2017-2018年的水平了，成了這波調整的“重災區”。就連中心區老黃埔，價格也回到了2018、2019年那會兒。

第二座大山是還貸壓力山大。房子買了，月供一分不少，房子卻“不值錢”了。

拿北京回龍觀來說，2021年那會兒單價6.2萬/㎡搶著買，現在成交價也就5.5萬/㎡左右晃悠。一套100平的房子，賬面上就沒了70萬+！這可是普通家庭多少年省吃儉用攢下的血汗錢？更扎心的是，房貸月供雷打不動，房子的“身價”卻縮水一大截，這財務壓力，想想都頭皮發麻。

第三座大山，市場玩“分裂”：一邊是火，一邊是冰。

北京市場簡直是“冰火兩重天”：西城、海淀那些帶頂級學位的“老破小”，掛出來快則3天就成交，價格還穩得很。可遠郊的通州、房山呢？房子掛出來一大堆，降價10%甚至更多，看房的人都沒幾個！

這現實太殘酷了：同一個城市，有人靠著學區房在逆市里成功套現或換房；也有人被死死套在遠郊的“鋼筋水泥”里，看著房價一天天掉，急得團團轉卻毫無辦法。

03

DICHAN SHIYIYYAN

賣房的愁死，沒房的琢磨“抄底”

現在，房價跌跌不休已成了共識，而市場兩頭的朋友都愁：有房的愁賣，沒房的愁買。

很多賣房子的人在發愁：到底是割肉離場？還是咬牙硬扛？

焦慮的源頭很清晰：北京二手房掛牌量從春節前的14.6萬套，一路漲到現在的15.3萬套左右，還在增加！房子越來越多，買家就那么些，除了降價，還有啥招能吸引人來看？看著鄰居掛的價一個比一個低，這心里能不慌嗎？

如何破局？

需要能夠保持清醒，還得保持果斷。

如果是核心區的好房子，那咱別賤賣！比如，德勝片區的老中介都懂，地段好、房子本身不差、價格掛得實在的，最快一周就能出手。這種房子扛跌，長遠看值錢。

如果是邊邊角角的房子，該割肉時就割肉！遠郊區、沒地鐵沒配套的“老破小”或者“遠大新”，現在買家砍價都是8%-10%起。再猶豫，可能跌得更狠！痛快點降價賣掉，把錢拿回來，優化下手里資產，可能更明智。拿著這種房子，機會成本（比如錯過其他投資）和繼續跌的風險，可比現在“割肉”疼多了。

那房價下跌對于沒房一族來說，是不是機會來了？能抄底了嗎？

十一郎認為，目前的信號挺復雜，短期別太沖動。

從宏觀上看，政策“托底”的信號是有了：6月國常會都說了要“更大力度推動房地產止跌回穩”，后面降首付、降房貸利率、甚至政府收一些賣不掉的房子（收儲）這些政策，很可能接著出。風是在往暖和了吹。

但市場底兒在哪兒？還得再看看！中原地產的張大偉就提醒了，“如果6-8月這傳統淡季沒更猛的新政策出來，房價可能跌得更快。”市場信心想徹底回來，沒那么快。

實在點，看準了再動。

建議有購房剛需的朋友們，盯緊了“金九銀十”！傳統旺季加上可能出的新政策（比如再降息、減稅啥的），市場可能會熱鬧點。特別是像北京海淀、西城這種有頂級學校的地方，價格相對穩，剛需可以重點看看。

有想投資的朋友，請遠離“三無片區”（無地鐵、無產業、沒人氣）！抄底不是撿破爛。錢要砸就砸在核心城市的好地段，或者有明確規劃、有牛逼產業撐腰的好板塊，比如上海前灘、杭州未來科技城、北京亦莊核心區。這些地方，跌的時候相對扛揍，漲的時候也往往是帶頭大哥。

樓市“分化”這出戲，算是徹底演開了。上海豪宅搶破頭和廣州郊區跌跌不休同時上演，明明白白告訴你：，房子“閉眼買都賺”的時代，結束了！以后值錢的，還得是地段好、房子本身棒、有稀缺資源（好學校、好風景、好圈層）的“真家伙”。

對愁賣房的朋友們一點忠告，市場不相信眼淚。冷靜看看自己房子到底值多少，該處理掉“拖后腿”的就果斷處理，回籠資金；真正核心區的好房子，拿住了別慌。這是熬過冬天、等春天來的實在辦法。

對想買房的朋友，十一郎想說，底兒從來不是一個點，而是一個區間。現在政策在慢慢松綁，眼睛擦亮點，就盯著那些“好房子”——品質過硬、地段優越、資源稀缺的。千萬別玩高杠桿那一套，穩穩當當，才能在波動里抓住真機會。

實在拿不準的朋友，可以來咨詢十一郎新做的樓盤新號：房小姐

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有個老江湖說過大實話：“熊市里慌不擇路地賣房，往往是在最差的時候認賠出局；牛市里不管不顧地追漲，那是在透支未來的空間。”眼瞅著70城房價這波下跌潮水洶涌，咱普通人，唯有保持清醒、理性判斷、踏實行動，才能在這場財富的“洗牌”中穩住陣腳，甚至，說不定還能找到點兒新機會。

冬天是冷，但做好準備的人，總能先聞到春天的味兒。

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