新規(guī)項目殺瘋了，但超高得房率產(chǎn)品未來或再難有！

最近，有消息稱廣州或?qū)⒊雠_新規(guī)，封堵樓市“偷面積”問題，意味著“超高得房率”將不再是市場常態(tài)。

而在此之前，成都已有文件明確要加強驗收核驗，嚴查偷面積提高使用率的行為。

在政策收緊的大背景下，昆明現(xiàn)有的17個超高得房率產(chǎn)品，也將變得更稀缺。

嚴控偷面積

確保安全和居住舒適

我們先來看下網(wǎng)傳廣州即將出臺的政策，主要涉及5個關(guān)鍵點：

1、飄窗結(jié)構(gòu)必須采用外挑設(shè)計。

此舉，其實就是嚴禁通過內(nèi)凹設(shè)計變相擴增室內(nèi)面積。

2、建筑外立面的結(jié)構(gòu)柱，全部計入容積率面積，不再允許作為“贈送面積”。

這是因為有些開發(fā)商會將承重柱、剪力墻等關(guān)鍵結(jié)構(gòu)，偽報為"裝飾性構(gòu)件"的違規(guī)操作。

這不僅是逃避監(jiān)管，如果后期將其改造為室內(nèi)空間，還會引發(fā)安全隱患。

昆明航拍實景｜昆明樓市一線攝

3、40米以上樓層不允許改動花池。

“花池”，簡單說就是建筑外立面懸挑的綠化種植槽。

以前有少數(shù)項目及業(yè)主，會將其改造為室內(nèi)空間，或用來增加陽臺進深。

這種做法同樣會增加安全隱患，還可能會引發(fā)高空墜物的風險。

4、建筑內(nèi)部天井的寬度、高度必須符合消防規(guī)范。

這是因為以往有些開發(fā)商會為了增加可售戶型數(shù)量，擅自壓縮天井尺寸。

要知道，天井過窄或過高，都會導(dǎo)致排煙不暢、消防云梯無法作業(yè)等問題，存在一定的消防安全風險。

按5月1日起執(zhí)行的《住宅項目規(guī)范》國家標準，新建高100米內(nèi)的項目，天井寬度不能小于2.4米；100米以上，不能小于6米，以確保住戶安全。

昆明航拍實景｜昆明樓市一線攝

5、設(shè)置臥室面積下限。

以往有些開發(fā)商為了拓寬公區(qū)面積，壓縮臥室空間。

業(yè)主收房后卻發(fā)現(xiàn)，買張床放進臥室，好像就放不下其他東西了。

廣州此次網(wǎng)傳政策提到，可能會控制臥室面積，單人臥室≥5㎡，雙人臥室≥9㎡且短邊凈寬≥1.8米，保障基本居住尺度。

昆明某項目臥室樣板間｜昆明樓市一線攝

雖然廣州的文件尚未出臺，但早在5月份，成都發(fā)布的《成都市建筑工程竣工規(guī)劃土地核實管理辦法》《成都市建筑工程竣工規(guī)劃土地核實工作程序及標準》，就明確要嚴查偷面積行為。

簡單來說，就是要加強驗收監(jiān)管。

其中，對得房率影響最直接的就是：政策發(fā)布后的新規(guī)產(chǎn)品，贈送部分的板率都會納入后期驗收，一旦超過誤差值，開發(fā)商將受到處罰。

有業(yè)內(nèi)人士表示，新政的發(fā)布，意味著一部分項目的贈送空間將受到?jīng)_擊，開發(fā)商難以再通過“偷面積”提升使用率。

成都新政｜圖源：成都市規(guī)劃局

打擊使用違規(guī)手段的開發(fā)商

營造健康的樓市環(huán)境

看完以上政策解析，你會發(fā)現(xiàn)，并非很多人理解的那樣，要一刀切禁止高得房率產(chǎn)品。

一方面，是為了精準打擊通過“偷面積”等違規(guī)手段，虛增使用率的行為。

自去年以來，新規(guī)產(chǎn)品如雨后春筍般出現(xiàn)，得房率、使用率只有更高，沒有最高。

這個賣點，吸引了很大一部分買家，畢竟誰不想花同樣的錢買到更多實用面積呢？

但有些開發(fā)商卻動了歪心思，盲目提高得房率、使用率。

比如，將建筑外部半包圍空間（如設(shè)備平臺、結(jié)構(gòu)空腔）通過后期搭板、砌墻等方式，違規(guī)改造為室內(nèi)空間。

這樣一來，得房率是提高了，但安全隱患卻也在無形中增加了。

說白了，政策不是不讓你多要面積，而是不讓你冒風險用“作弊”的方式獲取面積。

昆明航拍實景｜昆明樓市一線攝

另一方面，不盲目追求得房率，打造健康的樓市環(huán)境。

在新房市場上，很多存量房并非新規(guī)產(chǎn)品，得房率也不高。

在新規(guī)產(chǎn)品的影響下，這些房子直接未售先過時，就連剛推出的“最新款”，也可能很快失去競爭力。

這種現(xiàn)象傳導(dǎo)到買家身上，自然也會加劇觀望情緒，認定“新房產(chǎn)品沒有最好，只有更好”，買房周期不斷延后。

給二手房帶來的負面影響，也是顯而易見的。

畢竟昆明市場上很多高容高密的二手房都已受到?jīng)_擊，若得房率低+戶型過時+高房齡疊加在一起，房源只會加速貶值。

整體來看，接下來如果高層或各城市開始出臺政策，嚴控、嚴管高得房率，其實并非壞事，而是推動樓市朝著可持續(xù)發(fā)展，打造良性競爭的市場環(huán)境。

昆明早期筒子樓｜昆明樓市一線攝

昆明17個高實享率新盤

含金量將提升

隨著多地政策的進一步收緊，如今炙手可熱的高使用率、得房率產(chǎn)品，或?qū)⑷找嫦∪薄?/p>

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前昆明主打高實享率的新盤大概有17個。

這些樓盤大多數(shù)都定位高端改善，實享率接近100%及以上，看點滿滿。

昆明樓市一線制

比如即將開盤的龍湖峯萃，這是龍湖在全國布局的首座峯萃系樓盤，擇址滇池度假區(qū)。

項目主推建面約129-259平產(chǎn)品，并打造昆明首個“空中X院館”，部分產(chǎn)品實享率能達到約145%。

在當前的昆明市場上，這個實享率完全可以排在新規(guī)產(chǎn)品的第一梯隊。

龍湖·峯萃效果圖｜圖源：項目供圖

位于北市區(qū)的旭輝鉑森林語，實享率最高能達到約130%，是北市區(qū)少有的高實享率產(chǎn)品。

項目打造為四代宅設(shè)計，建面約106-138平，總價約160萬-200萬。

旭輝鉑森林語效果圖｜圖源：項目官微

今年卓越滇池晴翠推出的新地塊，也相當卷。

該項目不僅設(shè)計了低密洋房，實享率至高約126%，相當于建面約115平的產(chǎn)品，實際使用面積可達約145平。

卓越·滇池晴翠A3地塊效果圖｜項目供圖

此外，即將亮相的邦泰映悅、 邦泰春華序棠園（備案名）、中通聯(lián)大書山、龍湖天境等盤，大概率也是走高實享率路線，期待值拉滿。

總之，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，昆明得房率或許很難再突破。

簡單來說，現(xiàn)有的這些高實享率項目，也會更稀有。

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來源：昆明樓市一線

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