隨著全球可持續發展需求提升、部分地區存量時代的到來，面臨擱淺風險的辦公樓資產日益增多。以中國為例，預計80%的現有建筑到2050年將繼續使用，屆時將面臨樓宇過時和設備老化等問題帶來的擱淺風險。基于全球主要城市的調研數據與研究洞察，仲量聯行發布《發現老舊資產中的機遇：重新定位與再開發戰略》研究報告，這是繼《發現老舊資產中的機遇：“數億規?！碧N藏長期價值》后，仲量聯行推出的第二篇探討存量時代下全球老舊資產潛力的研究洞察；本篇聚焦資產長期保值與競爭優勢構建，通過深度解析，為業主、企業及政府公共部門提供可行性策略，助力搶占市場先機。

全球老舊辦公樓擱淺風險正逐步走高，東京、紐約、巴黎、華盛頓特區、芝加哥、倫敦、洛杉磯、波士頓8個代表市場中已有超過8600萬平方米的辦公樓亟需進行必要改造。伴隨城鎮化深入，中國北上廣深四個城市中，樓齡超過15年的甲級辦公樓占比也已接近30%。

深入分析老舊資產擱淺的原因，仲量聯行發現功能需求、區位價值、法規要求是影響資產生命力的三個關鍵維度，每個維度分別對應兩項核心驅動因素——建筑適應性、建筑系統性能；城市體驗與連通性、房地產市場動態；土地使用政策、可持續發展要求。以上三大維度和六大核心驅動因素共同構成了業主優化資產價值的“系統性分析框架”，它們之間的平衡對于制定資產保值策略至關重要。

研究顯示，全球老舊資產改造的規模、風險和收益呈“梯度分布”，即從漸進式翻新、輕度改造，到深度改造、部分或全部改變用途；改造規模、深度越大，價值提升也越大，但其風險和市場敏感度也會更高。

盡管存在風險且初始成本較高，但老舊資產的改造升級可以通過戰略重新定位、資產組合重塑、核心資產優化、打造增值資產或機會性創收資產等方式，增強資產抵御市場波動的能力，創造出更大的投資回報。

辦公樓

a. 生命周期通常為50年-70年；

b. 此類資產在改造中應關注地理區位的高度敏感性、必要的系統改造、減少碳排放的挑戰等要素；

數據中心

a. 生命周期通常在30年以內；

b. 其改造需主要考量有限的土地供應有限、電力需求大等，選址（地理區位）對其影響微乎其微；

零售業態

在體驗需求和數字化興起的影響下，“場所營造和市場需求”是此類改造的主要考量因素，建筑系統適配性和適應性影響有限。

仲量聯行基于全球項目經驗測算，通過對辦公樓進行中度改造和深度改造，能源成本分別可降低30%和60%；增設私人屋頂和室外露臺可帶來5.2%的租金溢價；針對層高為2.4米-2.7米的存量辦公樓，通過優化機電空間布局、升級現代化暖通系統，可人為增加辦公室內部的空間感。

對工業、物流、數據中心以及部分零售物業而言，如果公共和私人基礎設施能夠打通，則可以更有效地協調園區的電力供應。尤其在工業和物流行業，未來65%的頂級工業用戶的需求將與碳減排預算有關；40%的空間需要承諾使用可再生能源，因此，資產改造升級雖然在短期將增加支出，但可以帶來可持續性收益、增強運營穩定性。

“重新定位和改造”是房地產資產組合滿足多樣化需求、增強韌性的重要部分。首先要重新定位并確定資產類別，再根據未來運營和業績改善情況來甄別改造措施；激活運營的重點則是提升項目韌性以及把控總成本；業績改善則是空間具備優勢、租金達到預期的結果。

資產的重新定位和改造策略應針對不同的資產類別、地理區位、目標受眾等制定差異化方案，具體而言，機會型和增值型資產策略通常以“度過重新定價周期”為基礎，避免資產被淘汰?？刹扇〉呐e措如：在城市次級市場對歷史建筑進行深度改造，將建筑從C級提升到A+級，并以低于黃金地段的價格和相對優良的品質，滿足大多數核心租戶的需求。此類戰略以高端租戶為目標客群，空間高度差異化，但僅能覆蓋有限的細分需求，業主需警惕市場快速飽和的風險。

與機會型和增值型改造策略有所區別，核心資產策略并不追求差異化空間體驗，而是充分利用波動性和差異化需求較低的資產中相對容易升級或改造的空間，提升資產周轉效率。這類資產通常具備“需求基本面穩固、土地成本彈性較大、工程技術可控”三大優勢。例如工業和物流地產的中度老舊資產，通過輕度及中度改造即可維持其穩定的現金流收益。

核心+資產策略更傾向于對次新資產實施中度改造升級，設計以企業為導向，實現從甲級到超甲級的品質躍升，同時以低于核心區市場的價格來“彈性滿足”主流租戶的租賃需求。這一戰略為價值敏感型的租戶提供了高品質空間，同時承接因疫情期間過度縮減辦公面積的企業的溢出需求。

不同改造方法的投資回報率取決于資產和市場的情況，但即使面對高額的支出，改造帶來的能源節約和成本重置也是可觀的。

當前經濟不確定性增加，合理的資產改造對項目提高抗風險能力、保持市場競爭力至關重要。老舊資產改造應關注財務業績、當前和未來的監管合規、租戶需求的適配性、市場定位和品牌建設等多個核心維度。投資者也需要比以往任何時候都更關注打造“具有韌性和特點”的資產，以解決可持續發展問題。