中國城市正在迎來一場新的變革。

2025年5月，隨著《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）重磅出臺，更大規模的存量更新行動拉開大幕。這份由中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合印發的文件，要求轉變城市開發建設方式，建立可持續的城市更新模式和政策法規，大力實施城市更新，打造宜居、韌性、智慧城市。

這份《意見》出爐，意味著城市發展將以“四好”建設（好房子、好小區、好社區、好城區）為行動綱領，“拆”字當頭的開發模式將成為歷史，取而代之的是對現有建筑的智慧升級、對歷史遺存的精準保護，以及讓中國建筑長一張“中國臉”的文化自信。

鳳凰網房產自2021年起聯合全聯房地產商會城市更新分會、清華同衡規劃設計研究院等機構，已連續四年推出“明日之城”城市更新年度策劃，今年第五屆活動如期啟動。

本期內容專訪全國工程勘察設計大師、清華大學建筑學院教授、北京建筑大學建筑與城市規劃學院特聘院長張杰，圍繞城市更新過程中的房地產開發、土地財政以及對文化遺產和城市特色保護等問題展開了深入探討。

（全國工程勘察設計大師、清華大學建筑學院教授、北京建筑大學建筑與城市規劃學院特聘院長張杰）

張杰教授深耕城市保護更新領域的科研、教學和實踐工作30余年，他創新提出“文綠融合”的中國城市老舊片區保護更新理論、方法與技術體系，并用于很多項重要更新工程，榮獲中外多項大獎，其中景德鎮系列更新項目受到了國際最高建筑獎普利茲克獎得主克里斯蒂安·德·包贊巴克（Christian de Portzamparc）、中國科學院與中國工程院院士等國內外同行專家的廣泛認可。

他先后主持完成了福州三坊七巷、景德鎮陶陽里和陶溪川、清華大學南口全國重點實驗室基地等老舊片區保護更新重大工程，獲英國皇家建筑師學會國際建筑杰出獎，美國建筑師協會城市設計優異獎，德國國家設計建筑金獎，法國巴黎DNA設計獎，聯合國教科文亞太遺產保護杰出獎、創新獎等。因“在快速城鎮化背景下為亞洲遺產保護做出的突出貢獻”，他被授予國際古跡遺址理事會終身榮譽會員，成為中國唯一獲此殊榮的專家。

城市更新要留住歷史文脈

鳳凰網：從您個人經歷來看，城市更新保護工作經歷了哪些階段變化？

張杰教授：第一個階段是在新中國成立后到計劃經濟時期。當時為了支撐中國的工業化和現代化進程，國家提出“先生產、后生活”的口號，在城市建設、住宅基礎設施方面的資金投入非常有限，更新項目也很少，但政府為了改善城市居民生活條件，還是開展了一些城市更新民生工程，比如北京龍須溝整治工程。隨著人口的增加，到1970年代后期住房已十分緊張，居住條件也很差。

第二個階段始于改革開放后。為了解決住宅短缺問題，國家推行了一系列的住宅制度改革，并于上世紀90年代初引入市場開發機制，住房市場化改革正式啟幕。伴隨市場化的高歌猛進，地價隨之上升，中國城鎮化進程加速，城市開始大規模開發建設更多的住宅、商務寫字樓、現代化綜合消費中心。特別是在2002年土地招拍掛制度出臺后，由于土地開發帶來巨額的經濟收益，大量傳統住宅區被拆除，引發了對城市文化和社會網絡的嚴重沖擊。

我們團隊從90年代初開始介入城市更新保護工作，比如1993年與北京市文物局、東城區規劃局合作“國子監地區保護規劃”工作。當時除了重點的文物保護單位，其他大量青磚灰瓦的四合院建筑都面臨著被拆除的風險。

但我認為，這些破敗民居所組成的傳統風貌集中片區與傳統街巷，有著重要的歷史文化價值，是北京老城的歷史根脈。于是我們顛覆原有拆除決策，將保護視野拓展到街區整體，探索小規模的改造的方式來推進工作。我帶著學生以院落為單元，詳細調查了所有建筑的歷史風貌及住戶信息，通過對結構安全和社會人文價值進行評估，制定出完整的街區保護與更新要素識別分析圖，并在全國最早提出“一屋一策”微更新方案。比如我們會給民居歸納分類，如果是一類歷史建筑，即便它非常破敗已經是危房，但它非常重要，那就不能拆除，而應開展小規模、漸進式的分類保護整治。基于此，我撰寫了《探求城市歷史文化保護區的小規模改造與整治——走“有機更新”之路》這篇文章，后來被《城市規劃》評為40年40篇影響中國城鄉規劃進程的優秀論文。

第三階段自2006年開始（核對十一五綱要的時間）。當年，“十一五”規劃《綱要》將“國家歷史文化名城（鎮、村）等保護和利用設施建設”列為公共文化建設重點工程，國務院辦公廳將“歷史文化名城和歷史文化街區、村鎮保護條例”列入立法項目并于2008年正式頒布《歷史文化名城名鎮名村保護條例》，標志著我國城市更新從“大拆大建”到注重歷史文脈延續的新轉變。在這一時期，我們團隊參與了福州三坊七巷、濟南大明湖、南京老城南等歷史建筑保護項目，通過微更新和微循環的技術手段，實現了老舊街區的整體保護與再生利用。

第四個階段是黨的十八大以來至今，我國城市更新與文脈保護工作進入有機融合的全新階段，更加強調城市更新中文化傳承、生態修復、空間重塑、功能提升、產業升級等多個維度的全方位整合，推動城市綜合發展能級的提升，讓城市真正成為承載群眾美好生活的有機生命體。我們團隊完成的景德鎮陶溪川與陶陽里、晉江五店市等保護更新項目，可以說是這一時期的一些典型代表。

鳳凰網：在城市更新項目中，如何梳理和展現街區的文化脈絡？

張杰教授：每一個城市、每一條街區都有著特定的形成背景和文化景觀，是歷史的“活化石”。因此歷史文化名城和街區的保護，要下足“繡花”功夫。在進行城市更新時，首先需要深入開展“街區考古”，通過大量的調查研究，梳理街區的地域環境、文物古跡、建筑風格、格局變化，甄別真實的價值載體，比如通過考古學的方式認定建筑的年代和用途。同時，歷史城市與街區的資料大多不見于史書，要充分發揮當地居民和文化愛好者的力量，挖掘街區的文化特色和時代風貌，賦予其更為清晰的文化脈絡，為后續的保護整治利用工作提供依據。

鳳凰網：此次《意見》提出的八項主要任務之一，是“加強既有建筑改造利用”。在城市更新中，怎樣理解“留改拆”理念？

張杰教授：2021年，“十四五”規劃《綱要》提出“加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動”；國務院印發《2030年前碳達峰行動方案》，提出城市更新要落實綠色低碳要求，“杜絕大拆大建”；住房和城鄉建設部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。由此，城鄉更新從過去的“拆改留”進入“留改拆”新模式。這是政府管理理念的一個重大轉變，強調在城市更新中盡可能多的“留”“改”、盡可能少的“拆”，立足于保護、保留與改造提升，強調精細化、小規模、漸進式、可持續的原則。這一模式需著眼于總體策略，落實于項目分解、空間策略與投資運營策略，依靠工程實施策略與適應性政策保障，貫穿城市、片區、建筑3個層次，總體上遵循“調查評估—確定目標—分類施策—實施保障”的“四步走”實施策略。

鳳凰網：在“留改拆”實踐中，如何通過空間敘事重構實現歷史遺產的當代價值轉化？

張杰教授：從“拆改留”到“留改拆”，這一轉變要求我們在更新過程中深入挖掘片區乃至整個城市的歷史文化，并通過詳細規劃和實施，推動城市空間結構的優化和品質的提升。同時，歷史文化遺產的活化利用要與當下的生活相結合，塑造城市與社區的場所精神，才能避免修而不用、保用脫節，更具生命力。以我們做過的福州三坊七巷項目為例，這個地區囊括了從唐代到近代的深厚歷史痕跡，包括古代“里坊制度”和眾多明清建筑，近代走出了林則徐、嚴復、林覺民、冰心等多位名人，可以說“一片三坊七巷，半部中國近代史”。我們一方面通過修舊如舊，盡量保留古調神韻，展示中國近代社會的歷史變遷和文化演變；另一方面通過適度開發，引入能夠展示福建文化的活力業態，讓古老街區成為城市的亮麗名片。前段時間我重回三坊七巷嚴復故居，體驗了一次沉浸式游覽，看到嚴復先生所書“門前一泓水，潮至勢遲遲；不復憂流直，回瀾有石崎”，我非常動容。我想，歷史建筑對子孫后代的文化教育意義是十分突出的。

鳳凰網：歷史文化老舊街區更新改造過程中，如何平衡個體利益、公共利益以及市場機制的作用？

張杰教授：政府應將歷史街區、老舊住宅視為國家文化財富，賦予其公共產品的屬性，同時尊重并保護私有產權利益。在實際操作中，需要通過合理規劃和政策銜接，將政府投入、私人利益及市場機制有機結合起來，以解決社會問題并推進城市更新進程。

創新機制破解“錢”“地”難題

鳳凰網：《意見》提出“完善用地政策”。土地經濟開發中如何實現可持續更新，增量的作用是什么？

張杰教授：土地經濟開發的可持續性首先需要增量。一種方式是通過拆遷舊建筑、增加樓層等方式實現空間和質量的增量。例如，房地產商通過拆遷低層建筑物并在原址上建設中高層建筑物，可以獲得利潤，這是經濟的基本模式。

另一種方式是通過空間提質增效，實現增值。比如一個建筑物或區域原來利用效率非常低，但是如果采取高質量提升的開發方式——無論是服務配套的提升、還是商業用途的提升，可以極大提高經濟效益，空間提質增效的潛力就得到了釋放。

鳳凰網：對于老舊工業區和街區，如何加強居住功能并提高土地利用率？

張杰教授：街區是城市居民生活的基本單元，要以民生為導向，打造宜居的高品質生活空間。在老舊工業區和街區的更新過程中，應增加居住功能，打破原有規劃中關于非居住用地的限制，優化資源配置，使這些區域重新煥發生機，滿足市場需求，同時也要兼顧國土空間功能規劃的彈性調整。

舉例來說，我們在做更新項目時，首先要解決它吸引人的地方和盈利點是什么、以及如何對接市場的問題。我們要改變過去房子蓋得越多越好的思維，轉變為蓋老百姓和市場需要的好房子的思維。房子是密密麻麻蓋一大堆，還是少蓋一些房子并提供一個優質的公共環境，這就重新定義了房子的品質。我們現在做的幾個項目，都在跟地方政府、市場平臺溝通，爭取通過綜合評估實現居住品質的提升。

鳳凰網：《意見》提出“完善城市功能”“修復城市生態系統”。如何在城市更新中平衡商業與公共空間、文化、生態等方面的發展？

張杰教授：在城市更新中，應注重提供多元化的公共環境，如綠地、景觀、文化設施等，而非僅僅關注商業店面或住宅數量的增加。通過規劃設計創造一個相對成熟的環境，既能吸引消費者，也能保證項目的經濟效益和社會價值。

鳳凰網：在《意見》指導下，如何界定大更新和小更新？

張杰教授：大更新與小更新的界定并非絕對，而是取決于基礎設施系統的整體性和規模。例如，對某一條街道進行管線改造或對某一片危房進行住宅區改造，都可能涉及到整個城市某個范圍的大更新。此外，根據經濟需求和城市功能的變化，即使是一個小地塊的調整也有可能被視為大更新，比如日本東京六本木新城，只是一個街區更新項目，卻激活了整個區域的活力，成為了東京新的“城市地標”。

鳳凰網：《意見》提出“健全多元化投融資方式”。您對于城市更新項目中的資金籌措問題，是否會考慮和利用金融工具？能否分享一些資金運作案例？

張杰教授：在城市更新項目中，我們會關注如專項債、REITs等金融工具的運用。目前受國家大政策影響，一些項目還未能完全操作，但也在尋求金融工具的介入，通過一定的策略讓資金能夠流轉起來。

歐洲有一種做法是通過改善老房子并將其轉變為有潛力的商業業態，吸引人氣后出售資產包以獲取利潤。他們不僅賣房子本身，還賣對地方區位和房屋升值的判斷，以及改造后形成的良好業態所帶來的增值空間。

鳳凰網：針對當前城市更新項目中的投融資情況，您還有什么建議或解決方案嗎？

張杰教授：建議研究建立一個評估機制，讓資金能夠依據一定的增值預期投入城市更新項目，例如容積率轉移等金融供給方式。同時，國家應進一步探索和優化政企合作機制，讓國有資產和社會資本有效結合，推動城市更新工作的順利進行。

始終圍繞人的文化本性

鳳凰網：在城市更新和建設中，您認為最根本的要素是什么？

張杰教授：我認為最根本的要素是人的文化性，也就是在中國文化的熏陶下，人們內心的需求。只有理解和尊重這種文化根基，新事物才能有真正的意義，并且能夠持續發展。

鳳凰網：您認為現在城市更新項目中面臨的最大挑戰是什么？

張杰教授：當前面臨的一個挑戰是進入了存量時代，即各類建筑供給過量，尤其是商業辦公樓。因此，在進行城市更新項目時，需要以市場和老百姓的實際需求為導向，重新定義和提升房屋品質。城市更新的核心在“人”，而不在于“房”。

鳳凰網：是什么驅動您堅持致力于城市更新的研究和實踐？

張杰教授：我們團隊堅持十幾年的原因主要有兩點：一是看到國外老城區保護的成功案例以及中國老城區所具有的獨特魅力，堅信中國城市同樣值得保護；二是基于專業和一個普通中國人的角度，我們不應將中國的古老建筑當作垃圾拆除，而是要找回并展示中國建筑的特色與尊嚴，是破解千城一面的基礎，也是“讓中國建筑有中國臉”的設計靈感源泉所在。