6月19日，上海迎來(lái)年中關(guān)鍵一拍，五區(qū)同步出讓、六宗地集中亮相，成為2025年中段最受矚目的一場(chǎng)土拍。

拍賣時(shí)間從上午9:30持續(xù)到下午14:00，出讓地塊涵蓋青浦、閔行、楊浦、金山及寶山，共計(jì)約16公頃土地入市，累計(jì)起始總價(jià)超130億元，央國(guó)企與地方實(shí)力房企集體現(xiàn)身，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍濃厚。

其中，寶山區(qū)W12-1301單元六幅地塊組合拍賣尤為引人注目，成為焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。

這組地塊編號(hào)為2025045h6，涵蓋90-01、91-01、92-01、93-01、94-01與87-01，總出讓面積接近10萬(wàn)平方米，總起始價(jià)高達(dá)81億元，為本輪土拍體量最大、規(guī)劃要求最嚴(yán)、開發(fā)難度最高的一宗地塊。

這六幅地塊中，包含一宗250米超高地標(biāo)商辦塔樓地塊，須100%自持商業(yè)、40%自持辦公，顯性門檻明確指向長(zhǎng)期持營(yíng)能力；其余五幅為高密度住宅用地，配建保障房、限制中小戶型比例，開發(fā)邏輯需一體統(tǒng)籌、逐步落地。

最終，這組地塊由中建八局競(jìng)得，成為本輪截止目前土拍金額最高的交易之一。

從靜安大寧再到寶山南大，中建八局在上海北部再次落子，節(jié)奏明顯提速。此次落地，意味著其在滬的戰(zhàn)略布局進(jìn)入新階段。后續(xù)片區(qū)策劃、兌現(xiàn)節(jié)奏、產(chǎn)品展開，勢(shì)必將成為行業(yè)高頻關(guān)注的話題。

01

寶山出牌

一組完整地塊登場(chǎng)

此次中建八局鎖定的，是位于寶山區(qū)W12-1301單元內(nèi)的一組組合地塊，總編號(hào)為2025045h6，由90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01共六幅地塊構(gòu)成，形成約9.87公頃的大體量一體化開發(fā)區(qū)。

整體出讓面積98,659.8平方米，總起始價(jià)高達(dá)81.0033億元，綜合起始樓面價(jià)為25,192元/㎡，成為本輪土拍中關(guān)注度與價(jià)格體量雙高的“重量級(jí)選手”。

住商混合搭配，自帶保障房指標(biāo)，還要求建地標(biāo)塔樓。這樣的配方，在現(xiàn)在的市場(chǎng)節(jié)奏里，確實(shí)不多見。

六幅地塊里，編號(hào)90-01體量最大、壓力也最大。規(guī)劃要求建一棟250米高的寫字樓，容積率高達(dá)7.2。商業(yè)部分要全部自持，辦公部分也設(shè)了四成的自持比例。塔樓建成后將承擔(dān)片區(qū)地標(biāo)功能，同時(shí)承載商業(yè)導(dǎo)入、辦公集聚、品牌輸出等多重任務(wù)。

這種配置一上來(lái)就抬高了門檻。項(xiàng)目一旦啟動(dòng)，開發(fā)節(jié)奏、持營(yíng)節(jié)奏、招商節(jié)奏必須精準(zhǔn)協(xié)調(diào)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都需要預(yù)案完備、穩(wěn)步推進(jìn)。真正能接下它的，需在前期就具備完整的開發(fā)與持營(yíng)邏輯，并具備投入、耐力、系統(tǒng)管理三者并行的能力。

另外五塊是住宅用地，編號(hào)分別是91-01、92-01、93-01、94-01和87-01，加起來(lái)面積超過(guò)83000平米。容積率基本都在2.5到2.6之間，限高在60到80米，都是標(biāo)準(zhǔn)的高層住宅配置。每塊地都設(shè)了清晰的指標(biāo)，中小戶型比例要做到40%，還要配建3620平方米的保障房。

這類組合式住宅地塊，開發(fā)節(jié)奏不算激進(jìn)，但對(duì)產(chǎn)品力要求相當(dāng)之高。戶型結(jié)構(gòu)、面積分布、社區(qū)配套，每一步都得算得清清楚楚。未來(lái)真正落地時(shí)，產(chǎn)品思路也要經(jīng)得起提前打磨，目標(biāo)人群、功能預(yù)設(shè)、節(jié)奏排布，都依賴極致的前瞻力。

位置層面，這幾塊地緊鄰葑厚路、匯豐路，步行去地鐵15號(hào)線南大路站，大概在300米到1.2公里之間，軌交覆蓋已經(jīng)到位。未來(lái)還能換乘7號(hào)線、18號(hào)線，路網(wǎng)邏輯通暢。

往南是滬太路，出城上S20外環(huán)，節(jié)點(diǎn)齊、轉(zhuǎn)向快，無(wú)論對(duì)內(nèi)出行還是跨區(qū)通勤，道路和交通都有保障。

配套方面也相當(dāng)不錯(cuò)。1.5公里內(nèi)有上海大學(xué)附屬寶山外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、南大實(shí)驗(yàn)幼兒園，孩子上學(xué)不遠(yuǎn)；醫(yī)療資源方面，仁濟(jì)醫(yī)院寶山分院就在旁邊；商業(yè)方面，3公里內(nèi)是大場(chǎng)老鎮(zhèn)和經(jīng)緯匯，5公里能到寶山萬(wàn)達(dá)，生活動(dòng)線基本成型。

再來(lái)看市場(chǎng)底板：就在去年11月，隔壁99-01地塊被中建七局+中建港航聯(lián)合體以12.53億底價(jià)拿下，樓面價(jià)18977元/㎡。

這塊地拿得很低調(diào)，但對(duì)今天這場(chǎng)土拍而言，它的參考價(jià)值并不低。目前周邊新房項(xiàng)目均價(jià)在6.5–6.8萬(wàn)/㎡，像保利海上瑧悅、中環(huán)鉑樾這些項(xiàng)目，認(rèn)購(gòu)率突破九成的不在少數(shù)。

這輪節(jié)奏里，值得特別留意的還有一個(gè)項(xiàng)目。位于南大核心位置的華潤(rùn)置地·中環(huán)置地中心·望雲(yún)TOD，正處在首開節(jié)點(diǎn)。

這個(gè)項(xiàng)目最大的特點(diǎn)是，它一上來(lái)就把TOD做到位了。住宅B1層直接連通地鐵15號(hào)線豐翔路站，另一邊接著16萬(wàn)方的萬(wàn)象匯商業(yè)，是目前片區(qū)唯一實(shí)現(xiàn)“地鐵+商業(yè)+住宅”三位一體閉環(huán)的在售項(xiàng)目，真正意義上的“下樓即到”。

望雲(yún)TOD主力戶型是108㎡、133㎡三至四房，定位偏改善，也兼顧家庭型置換，還有一部分165㎡濱水小高層。部分戶型實(shí)現(xiàn)邊戶三面采光與獨(dú)立客廳結(jié)構(gòu)，公園水景就在窗外。

小區(qū)內(nèi)部也毫不含糊，“六境九園”的園林結(jié)構(gòu)、下沉庭院、水岸會(huì)所、封閉組團(tuán)，生活細(xì)節(jié)拉得很足。

價(jià)格方面同樣給到足夠空間。首開控制在6.6萬(wàn)/㎡，比起周邊幾個(gè)競(jìng)品，差不多拉開了3000元/㎡的差距。考慮到它帶TOD、帶萬(wàn)象匯、帶完整地鐵口，這樣的定價(jià)確實(shí)挺有吸引力。

從整個(gè)南大智慧城來(lái)看，住宅地塊節(jié)奏已經(jīng)明顯變慢。產(chǎn)業(yè)先行、生活跟進(jìn)，住宅新增空間越來(lái)越少。此次望雲(yún)TOD正好踩在功能成型的節(jié)點(diǎn)上，地段、價(jià)格、節(jié)奏三項(xiàng)齊整，對(duì)于準(zhǔn)備入場(chǎng)南大的購(gòu)房者或資產(chǎn)配置人來(lái)說(shuō)，這一波窗口非常明確。

在艷姐看來(lái)，這塊片區(qū)的客戶圈層已經(jīng)有一定認(rèn)知。項(xiàng)目只要定位清晰，節(jié)奏明朗，產(chǎn)品力足夠扎實(shí)，市場(chǎng)的反饋艷姐還是相當(dāng)有信心的。

02

深耕上海17年

中建東孚的一場(chǎng)趕考

中建八局是業(yè)內(nèi)鼎鼎大名的“中建八子”之一，而“中建八子”、房企巨頭中海等背后，則是中國(guó)建筑這艘巨型航母。

在中建系內(nèi)部，無(wú)論是規(guī)模體量，還是賺錢能力，中建八局在中建八子中都名列前茅，也是業(yè)內(nèi)“宇宙第一局”這個(gè)稱號(hào)的有力競(jìng)爭(zhēng)者。

幾年前在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期內(nèi)，中建八局率先成立地產(chǎn)平臺(tái)中建東孚，開啟了大舉拿地、高歌猛進(jìn)的逆勢(shì)擴(kuò)張。

自2021年起，中建東孚在銷售榜中飛速躥升，至2023年，中建東孚憑借526億銷售規(guī)模，排在地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜第32名，除了在中建系內(nèi)部，除了中海地產(chǎn)外，要數(shù)八局的房企最耀眼。

中建八局總部位于上海浦東，因此立足上海大本營(yíng)，深耕細(xì)作長(zhǎng)三角，也是中建東孚核心戰(zhàn)略，并取得了顯著成績(jī)，其“御”、“熙”、“境”三大住宅產(chǎn)品線在市場(chǎng)上認(rèn)可度很高。

經(jīng)歷17年深耕，中建東孚在開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)20個(gè)。

比如位于虹口的中建虹悅里，背靠配套資源成熟的江灣板塊，打造了海派煙火氣的景致社區(qū)，展現(xiàn)出強(qiáng)大的產(chǎn)品雕琢能力。

比如占據(jù)上海之魚核心C位的中建御璟園，憑借稀缺的低密濱水社區(qū)，多次斬獲奉賢樓盤單月銷冠。

再比如位于寶山顧村板塊的中建山水雅境，憑借稀缺濱水洋房住區(qū)，成為北上海置業(yè)的“質(zhì)價(jià)比之王”。

此次中建東孚再度于寶山拿地，回到自己熟悉深耕過(guò)的戰(zhàn)場(chǎng)，勢(shì)必將再度為區(qū)域獻(xiàn)上有競(jìng)爭(zhēng)力的作品。

除此之外，中建東孚聚焦于“城市運(yùn)營(yíng)綜合服務(wù)商”的發(fā)展定位，在城市更新和服務(wù)領(lǐng)域的表現(xiàn)也相當(dāng)突出。

特別是在“配售”和“配租”政策的變化中，中建東孚也在積極履行社會(huì)責(zé)任，推進(jìn)保障房、長(zhǎng)租公寓等項(xiàng)目建設(shè)。

要知道，此次中建東孚斬獲的寶山地塊體量相當(dāng)大，其體量幾乎相當(dāng)于中環(huán)之上，再造一座城市。

這樣一幅巨量地塊背后，對(duì)開發(fā)者的藍(lán)圖規(guī)劃能力、城市綜合運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)品打造能力都有不小的考驗(yàn)。

中建東孚如何應(yīng)對(duì)這場(chǎng)大考，又將拿出怎樣的解題思路，相信不久之后就將揭開面紗。

主編：張艷

責(zé)編：炳然、浩浪

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